地價(jià)與房?jī)r(jià)，誰在影響誰？這個(gè)問題就如“先有雞還是先有蛋”一樣，從2005年此輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開伊始爭(zhēng)論至今。而日前國(guó)土資源部的表態(tài)，讓我們窺見到了政府的立場(chǎng)。一方面，國(guó)家對(duì)于土地這扇“閘門”的把關(guān)依然“嚴(yán)”字當(dāng)頭；另一方面，政府也意識(shí)到了土地對(duì)房?jī)r(jià)的作用力，國(guó)土資源系統(tǒng)今年就加大了土地供應(yīng)，從供應(yīng)“源頭”調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

回顧2005年以來不少地方所走的土地路線，不難看出，地根緊縮首當(dāng)其沖。以上海為例，有數(shù)據(jù)顯示，2005年土地出讓的成交面積為385萬平方米，不足2004年的十分之一，2006年土地出讓的成交面積雖為648萬平方米，但和宏觀調(diào)控前的數(shù)量相比差距也非常大。

而與調(diào)控下的土地供應(yīng)緊縮形成強(qiáng)烈反差的是，開發(fā)商的土地增持需求越來越強(qiáng)烈。同時(shí)在地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在的相互作用力下，開發(fā)商對(duì)有限土地的追捧刺激了地價(jià)，高昂的地價(jià)又刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。再以上海為例，當(dāng)今年5月浙江綠城以高達(dá)12509元/平方米的樓板價(jià)拿下楊浦新江灣城D1地塊后，周邊幾個(gè)在售樓盤價(jià)格隨即上漲30%。

難怪有專家認(rèn)為，地根緊縮并不能減緩房?jī)r(jià)快速上升的勢(shì)頭，反而容易在土地“有限”的信號(hào)下生成一股無形的反作用力，造成未來新房供應(yīng)也將有限的心理影響，直至間接危及相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)?！耙苍S這（供應(yīng)偏緊）才是目前上海開發(fā)商囤房惜售、房?jī)r(jià)回?zé)岬母驹?。?/p>

當(dāng)然，面對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的雙重需求，政府也開始反思以往調(diào)控思路的不利之處。如上海今年的推地頻率已明顯提高，4月底至今已連續(xù)5次發(fā)布土地公告，隱約顯出上海加大土地供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià)的努力。只是，其中住宅供地比例僅占到15%左右，而上海每年的商品住宅成交量可占到全部商品房成交量的80%以上，所以未來要起到平衡供求進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)的作用恐怕還有難度。

政府“糾偏”振奮人心

李戰(zhàn)軍（上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)展研究所所長(zhǎng)）

盡管國(guó)土資源部還不認(rèn)同高房?jī)r(jià)源自高地價(jià)的說法，但是從上周國(guó)土資源部的新聞發(fā)布會(huì)上，我們看到了振奮人心的信息：國(guó)土資源系統(tǒng)已根據(jù)國(guó)務(wù)院的調(diào)控要求，加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這是徐紹史部長(zhǎng)上任不到3個(gè)月的重大“糾偏”舉措，這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過程中帶有轉(zhuǎn)折點(diǎn)的重要事件，這樣的調(diào)控政策才是有意義的、才是受歡迎的、才是可持續(xù)的。

近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐表明，那種以壓縮土地供給為手段，盤活存量土地，從而指望房?jī)r(jià)下跌的思路是多么的不符合實(shí)際。實(shí)際情況是，在快速的城市化進(jìn)程中，土地供應(yīng)一被控制，馬上在市場(chǎng)上就表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格我行我素；政府一邊禁止別墅用地批租，一邊倡導(dǎo)90平方米以下小房型，別墅和大房型價(jià)格就猶如脫韁之馬；批租出去的土地總有相當(dāng)一部分沉淀下來不能按期進(jìn)行開發(fā)。

控制性政策影響樓市供應(yīng)

董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）

我們國(guó)家發(fā)展的實(shí)踐已經(jīng)證明，過去那種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和行政管理方式是搞不好經(jīng)濟(jì)的。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，必須讓市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)揮作用，讓價(jià)格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，才能最好地配置資源，才能追求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、有效率的發(fā)展。所以應(yīng)該用市場(chǎng)化的方式來解決問題，應(yīng)該重新檢驗(yàn)我們的調(diào)控措施是否恰當(dāng)。

從全國(guó)范圍來看，宏觀調(diào)控存在著思路上的偏差。我們過去一直偏重于壓投資、壓信貸、嚴(yán)格控制土地投放規(guī)模，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)下一步的供應(yīng)，而需求并沒有受到太多的干預(yù)，所以供求關(guān)系繼續(xù)處在失衡狀態(tài)。盡管有很多購(gòu)買力處在觀望狀態(tài)，但是市場(chǎng)上的價(jià)格依然表現(xiàn)為明顯的上漲。房?jī)r(jià)的問題主要還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，將房?jī)r(jià)問題視為一個(gè)政治問題，不利于政府把工作重心放到調(diào)整供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)事務(wù)上來，也不利于從根本上解決房?jī)r(jià)上升的問題。

地方樓市“擴(kuò)供”不積極

高海燕（深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任）

房?jī)r(jià)要兩手抓，就是政府和市場(chǎng)都有責(zé)任。政府要擴(kuò)大供應(yīng)，市場(chǎng)也要加強(qiáng)監(jiān)管，行政干預(yù)是要參與的，市場(chǎng)調(diào)節(jié)也是要參與的。房地產(chǎn)目前所出現(xiàn)的價(jià)格過分上漲，很大程度上是我們中國(guó)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展以來、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所產(chǎn)生的貧富懸殊的問題，只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域被放大，是個(gè)社會(huì)問題。

而站在市場(chǎng)層面，房?jī)r(jià)過高是供需不平衡產(chǎn)生的，但是誰也不愿意承認(rèn)這點(diǎn)，都認(rèn)為是開發(fā)商的問題，這是過去宏觀調(diào)控帶來的話語上的一個(gè)偏頗點(diǎn)。事實(shí)上，我們擴(kuò)大有效供應(yīng)的力量不足，地方政府在擴(kuò)大供應(yīng)的積極性上不足，擴(kuò)大供應(yīng)的方法上也不足。什么叫有效供應(yīng)？第一就是批地，還有你批的地在什么地方，很多地方出現(xiàn)土地流拍，看著好像是擴(kuò)大了土地供應(yīng)，但是土地的居住價(jià)值和開發(fā)條件存在矛盾，規(guī)劃要求和市場(chǎng)需求存在矛盾。