鳳凰衛(wèi)視9月26日《金石財(cái)經(jīng)》播出節(jié)目“謝國(guó)忠:樓市問(wèn)題不在信心而是老百姓仍買不起”，以下是文字內(nèi)容：

曾瀞漪：在今天的節(jié)目當(dāng)中，我們特別請(qǐng)到了的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，來(lái)談?wù)勀壳笆袌?chǎng)上非常關(guān)注的兩大問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題就是美國(guó)攜手全國(guó)救金融市場(chǎng)，而中國(guó)到底要怎么樣幫助，又可以實(shí)質(zhì)的獲益，不會(huì)有損失，還有就是目前在打折風(fēng)潮之下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況到底如何？

Andy，你好。

謝國(guó)忠：你好，瀞漪。

中國(guó)樓市存在危機(jī)危機(jī)存在何處？

曾瀞漪：我們首先來(lái)談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我知道你認(rèn)為現(xiàn)在的中國(guó)樓市確實(shí)是有危機(jī)的，危機(jī)存在什么地方？

過(guò)去樓市有泡沫有熱錢有投機(jī)需求

謝國(guó)忠：過(guò)去是有泡沫，主要的問(wèn)題最近幾年我們有熱錢，有投資需求，所以這幾年的銷售都是比較高速上升，價(jià)格也是大幅度上升。

熱錢退樓市供應(yīng)量大但需求低應(yīng)降價(jià)

謝國(guó)忠：那很多開(kāi)發(fā)商把這個(gè)趨勢(shì)認(rèn)為可持續(xù)的，就造成更多的房子等待的更高的價(jià)位，結(jié)果是熱錢退潮了，投資需求沒(méi)有了，所以你現(xiàn)在你看到的需求在今天價(jià)位是很低的，所以你今天這么高的一個(gè)供應(yīng)量的要需求出去的話是要價(jià)格比較低的，這樣需求才能上來(lái)，這是市場(chǎng)一個(gè)調(diào)整的過(guò)程。

樓市必經(jīng)歷調(diào)整過(guò)程達(dá)到新平衡

謝國(guó)忠：所以我覺(jué)得這個(gè)調(diào)整是很難避免的，不然的話，你持有這些空房子做存貨，一直存在。如果你存在那里，銀行也被卷入了，你資金轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，我覺(jué)得最終這是一個(gè)不理智的做法，在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，你必須達(dá)到一個(gè)新的平衡點(diǎn)。

政府是否應(yīng)該放松信貸救樓市？

曾瀞漪：有人說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的政策很嚴(yán)厲，這是因?yàn)樵谌ツ暌郧胺康禺a(chǎn)價(jià)格很高，所制定的政策。但現(xiàn)在情況已經(jīng)不一樣了，甚至是相反了，有人呼吁，包括一些房地產(chǎn)企業(yè)家，還有相關(guān)的協(xié)會(huì)都說(shuō)現(xiàn)在政府應(yīng)該稍微對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)政策稍微放寬一些，比如應(yīng)該松綁一些，你覺(jué)得這樣的建議的看法？

過(guò)去政府貸款緊其實(shí)救了地產(chǎn)商

謝國(guó)忠：過(guò)去政府對(duì)房地產(chǎn)貸款比較緊其實(shí)是救了他們，因?yàn)槿绻ツ曩J給他們很多錢，他們肯定到外面去買好多地，今天可能就都破產(chǎn)了，因?yàn)榈貎r(jià)下降了，所以等于救了他們。

地產(chǎn)商或資不抵債銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增

謝國(guó)忠：所以這個(gè)過(guò)去的事和今天的不一樣，今天他說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)房子賣不出去，還在那邊造房子，所以資金轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，又要銀行貸款給他們，這個(gè)問(wèn)題就是錢轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)。

這個(gè)問(wèn)題從銀行的角度來(lái)看，今天你不買房子，不賣房子，如果你真的賣的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該是比現(xiàn)在要低好多，那你很可能這個(gè)公司不抵債的，那我銀行為什么要貸你錢呢？貸你錢的話，銀行不就變壞賬了，所以這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)不是政策的問(wèn)題，而是一個(gè)對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題了。

若放松房地產(chǎn)信貸政府需擔(dān)保銀行

謝國(guó)忠：如果政府需要銀行貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就是幫他維持的話，那政府就要擔(dān)保銀行，不能讓銀行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就這種做法，我覺(jué)得是不明智的。

地產(chǎn)商須降價(jià)樓價(jià)應(yīng)到家庭收入10倍內(nèi)

謝國(guó)忠：有了房子你不賣，然后里這邊資金又轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，這個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面這是非常不理智的做法，最終你還是降價(jià)。因?yàn)檫^(guò)去的高價(jià)位是有投資需求引起來(lái)，并不是正常反映家庭的收入，現(xiàn)在我們的房?jī)r(jià)是15倍到20倍的家庭收入的話，是不可維持的，除非你是量很小，你能維持的，現(xiàn)在我們量那么大是不可能維持的。所以要回到一個(gè)比較合理的水平，10倍或者以下，大家都盈利，地方政府也有盈利，開(kāi)發(fā)商也有盈利，讓老百姓買得起，這個(gè)市場(chǎng)就活起來(lái)了。

樓市問(wèn)題不在信心而是老百姓仍買不起

謝國(guó)忠：所以我覺(jué)得，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)的問(wèn)題是一個(gè)信心的問(wèn)題，老百姓有信心他就來(lái)買了，這個(gè)不是那么回事，是老百姓沒(méi)錢買不起的問(wèn)題。

所以我覺(jué)得，如果你把這個(gè)問(wèn)題搞錯(cuò)了的話，你把國(guó)家的經(jīng)濟(jì)害了，你把銀行的錢都倒出來(lái)，全部變成空房子，然后守在那邊，等中國(guó)老百姓來(lái)高價(jià)來(lái)買你的房子，他們永遠(yuǎn)也不來(lái)，那銀行以后全拖市了，所以我覺(jué)得不應(yīng)該這樣做。

 

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地產(chǎn)上倒閉與負(fù)資產(chǎn)或影響經(jīng)濟(jì)看法？

曾瀞漪：但有人說(shuō)現(xiàn)在的打折風(fēng)潮一到二，二到四，成本的上來(lái)可能會(huì)使得更多的房地產(chǎn)商倒閉之后，可能會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在買不起房子的人本來(lái)就買不起可能也很多，這種說(shuō)法就是說(shuō)你現(xiàn)在不斷的降價(jià)，會(huì)使得那些已經(jīng)買到房子的人，他可能會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，這會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的？

過(guò)去樓市不健康實(shí)體經(jīng)濟(jì)今必受影響

謝國(guó)忠：影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)辦法，有很多人覺(jué)得就是今天頭疼，趕快就把它去掉，因?yàn)樽蛱旌染坪鹊暮芏啵憬裉祛^疼是沒(méi)發(fā)改的，你說(shuō)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響了，你不能干了，你昨天干了那麼多事，今天對(duì)經(jīng)濟(jì)怎么可能沒(méi)有影響呢？這是不現(xiàn)實(shí)的，這是第一點(diǎn)。

凡樓市調(diào)整都是“越降越不買”直到樓市合理

謝國(guó)忠：那第二就是說(shuō)如果打折的話，看到下降就更不買房子，這是沒(méi)辦法的，全世界房地產(chǎn)調(diào)整都是這樣的。你調(diào)到比合理的水平更低，然后引起老百姓覺(jué)得便宜了，才能買了，全世界每次房地產(chǎn)調(diào)整都是這樣的，所以這是不可能避免的。

部分人負(fù)資產(chǎn)難免政府為其救市不現(xiàn)實(shí)

謝國(guó)忠：如果你說(shuō)會(huì)影響到先買房子的人會(huì)痛，那你有什么辦法呢？48元買中石油多的是，今天你說(shuō)怎么辦？為了他你要中國(guó)政府把財(cái)政的錢拿出來(lái)，把中石油撐到48塊去，就是這樣的邏輯，我覺(jué)得不現(xiàn)實(shí)的。沒(méi)人想吃苦，每個(gè)人都想發(fā)財(cái)，但核心問(wèn)題是沒(méi)有免費(fèi)的午餐。

過(guò)去不當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為必然影響今日經(jīng)濟(jì)

謝國(guó)忠：今天對(duì)經(jīng)濟(jì)有影響，是因?yàn)樽蛱煳覀兏懔撕芏嗯菽氖虑椋辉撟龅氖虑?，今天?duì)經(jīng)濟(jì)有影響是沒(méi)辦法的。

您認(rèn)為目前政策救市是否不可行？

曾瀞漪：所以我們?nèi)绻诜康禺a(chǎn)的未來(lái)有一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論的話，也就是說(shuō)現(xiàn)在大家講政策救市，你覺(jué)得根本不是方法？

救市應(yīng)是“有人來(lái)買房”須讓老百姓有錢買

謝國(guó)忠：?jiǎn)栴}是救市是救什么呢？救市是一個(gè)非常籠統(tǒng)的概念，救市最終的是要有人來(lái)買才行，現(xiàn)在老百姓沒(méi)錢買，所以如果是中國(guó)政府今天要把中石油、中國(guó)移動(dòng)的股票賣了，然后把這個(gè)錢分給中國(guó)老百姓，讓老百姓去買房子，這叫救市。

若貸款開(kāi)發(fā)商拖延生存不能解決問(wèn)題

謝國(guó)忠：不然的話你是說(shuō)要貸款給開(kāi)發(fā)商，你多維持幾天，這不叫救市，這個(gè)是害人不利己的事情，因?yàn)槟阒徊贿^(guò)是讓開(kāi)發(fā)商再拖延幾天，最終的結(jié)局是一回事。

怎樣使樓價(jià)調(diào)整至老百姓地產(chǎn)商均接受？

曾瀞漪：有沒(méi)有一個(gè)比較好的方法，比如說(shuō)現(xiàn)在老百姓可能有足夠的錢，又或者是買的起房子了，一個(gè)是這樣子往上的水平，一個(gè)是房地產(chǎn)商在房?jī)r(jià)方面有一個(gè)相應(yīng)的水平，兩個(gè)可以對(duì)接的上，那是個(gè)什么樣的情況？

政府應(yīng)免買方者按揭稅甚至還本稅

謝國(guó)忠：一個(gè)就是說(shuō)中國(guó)買房子的話，一半的錢都是跑到政府口袋里面去了，或者更多。所以這樣就是說(shuō)，政府在稅收，包括各方面的話可以調(diào)整一下，承擔(dān)一些負(fù)擔(dān)。買房子的那邊政府可以讓他按揭可以免稅，因?yàn)橹袊?guó)的收入所得稅是比較高的，就是不光是利息，你像美國(guó)的利息支付是免稅的，中國(guó)以后連還本也免稅。就是上海05年出過(guò)這樣的政策，這樣的話老百姓購(gòu)買力也上升了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的毛利也下降，這樣幾方面的政策確實(shí)是可以把市場(chǎng)搞活一點(diǎn)。

搞活樓市不在支撐地產(chǎn)商而應(yīng)提升需求

謝國(guó)忠：但搞活的核心不是說(shuō)要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要有支撐的能力，有挺的能力，因?yàn)橛羞@個(gè)想法的話，你國(guó)家經(jīng)濟(jì)以后后果更嚴(yán)重，一定要想到怎么把需求給弄上來(lái)，價(jià)格低也引起需求上升。

樓價(jià)降低與按揭免稅均能提振樓市需求

謝國(guó)忠：然后按揭的免稅也使需求上來(lái)，各方面我們調(diào)整一下，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題危機(jī)可以避免的。

曾瀞漪：各方面都要調(diào)整。

謝國(guó)忠：對(duì)。

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