-本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 王麗新

隨著“兩會(huì)”拉開帷幕，會(huì)上代表委員們的議題探討不斷深入，會(huì)外房地產(chǎn)界的各種聲音也隨之傳播開來。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)棋至中盤，接下來一段時(shí)間，在方向不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)情況的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)將是今年的看點(diǎn)。

限購(gòu)政策下半年要放松？

《證券日?qǐng)?bào)》：“新國(guó)八條”實(shí)施已經(jīng)一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生了根本改變，有人判斷，接下來房地產(chǎn)行業(yè)可能要浴火重生，您怎么看？

陳志：如果當(dāng)前形勢(shì)保持不變的話，今年下半年，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)將成為定局。但經(jīng)濟(jì)下行幅度對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的影響程度有可能成為調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，過度下降和硬著陸都是對(duì)經(jīng)濟(jì)的一種傷害，更是對(duì)百姓增收的一種打擊。

就房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看，不可能所有的企業(yè)都會(huì)存活下來，不適應(yīng)的開發(fā)商必然出局，甚至包括大的房企。

《證券日?qǐng)?bào)》：今年“兩會(huì)”上，地產(chǎn)界委員幾乎集體認(rèn)為“一刀切”限購(gòu)不符合實(shí)際，微調(diào)呼聲異常高漲，如果北京在限購(gòu)方面實(shí)施微調(diào)，您認(rèn)為可能會(huì)采取哪些手段？

陳志：樓市存量房過大是一個(gè)事實(shí)，如何讓存量“動(dòng)”起來是關(guān)鍵，這不僅需要開發(fā)商進(jìn)行合理定價(jià)，也需要政府對(duì)剛性需求和改善性需求的大力支持。如何合理地把剛需釋放出來，特別是滿足改善性需求的合理要求最為重要，這應(yīng)該是微調(diào)的方向。

如果在限購(gòu)方面進(jìn)行微調(diào)，可以適當(dāng)?shù)匕选斑B續(xù)5年納稅證明”改為“累計(jì)5年納稅證明”。實(shí)際上，因工作變動(dòng)等各種原因，非京戶籍人士納稅時(shí)間出現(xiàn)斷層的人群占有一定比例，如果把“連續(xù)”改為“累計(jì)”，那么這部分剛需人群就會(huì)被釋放出來。這種政策的調(diào)整應(yīng)該被討論和探索。

《證券日?qǐng)?bào)》：有“兩會(huì)”代表委員認(rèn)為下半年因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，調(diào)控或適當(dāng)放松。您認(rèn)為微調(diào)手段實(shí)施的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)在什么時(shí)候？

陳志：初步看，這樣的判斷有一定預(yù)見性。以北京為例，我們能夠看到政府稅收在降低，由于企業(yè)盈利水平下滑導(dǎo)致企業(yè)所得稅降低，交易量的腰斬導(dǎo)致企業(yè)上繳的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等大幅度下降。

這種政府稅收下降和企業(yè)盈利水平下滑的狀況如果長(zhǎng)期持續(xù)下去，對(duì)2012年的財(cái)政收入會(huì)造成巨大影響，進(jìn)而會(huì)影響到政府已經(jīng)確定的民生性開支和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，勢(shì)必會(huì)造成對(duì)經(jīng)濟(jì)的一種傷害。

北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)未到

《證券日?qǐng)?bào)》：最近幾天，有不少專家稱房產(chǎn)稅擴(kuò)圍“箭在弦上”，應(yīng)該全國(guó)推廣，您怎么看？

陳志：在現(xiàn)有條件下，房產(chǎn)稅絕不能簡(jiǎn)單的等同于地方政府土地收入的稅源。房產(chǎn)稅的征收必須要先減除不合理的部分，例如，與土地出讓金同時(shí)征收的重復(fù)成分。否則，就是在向人民頭上“開刀”。

《證券日?qǐng)?bào)》：北京會(huì)不會(huì)成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的下一個(gè)試點(diǎn)？

陳志：目前這個(gè)時(shí)機(jī)，我并不看好北京成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。以北京復(fù)雜的住房結(jié)構(gòu)狀況來看，現(xiàn)在應(yīng)該處在調(diào)研的起點(diǎn)階段，而不是在尚不成熟的時(shí)機(jī)上來就征收。

在北京征收房產(chǎn)稅存在一些技術(shù)環(huán)節(jié)障礙，例如，一個(gè)人如果有兩套房，是地段好的那一套免征，還是地段不好的那一套免征？

除此之外，其最大難點(diǎn)是既得利益者的阻礙。況且，如果征收成本過大，那么房產(chǎn)稅的開征就沒有意義了。

房?jī)r(jià)有下行空間？

《證券日?qǐng)?bào)》：許家印說他的毛坯房?jī)r(jià)格是5090元／平方米，處在合理價(jià)位，您怎么看待這個(gè)“合理價(jià)位”？

陳志：許家印說他的房子5090元／平方米是合理價(jià)位，但這一單價(jià)放在西部地區(qū)可能就高了。除了看區(qū)域，房?jī)r(jià)水平還要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、百姓的財(cái)富積累能力相一致，與社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)等多個(gè)指標(biāo)聯(lián)系，要連續(xù)而綜合各方因素來評(píng)判，單一看都是偏頗的。

單一追求房?jī)r(jià)的下降和單一追求GDP指標(biāo)是同一類型的錯(cuò)誤，合理回歸最關(guān)鍵的是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

從長(zhǎng)期來看，住房供應(yīng)緊張的局面難以改變，房?jī)r(jià)適度上漲也是必然趨勢(shì)，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)水平要與百姓收入，特別是住房支付能力相適應(yīng)。就短期而言，我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲就已經(jīng)是合理的，關(guān)鍵是需要快速讓百姓的財(cái)富積累能力得到提高。

《證券日?qǐng)?bào)》：最近，好多人在問，持幣觀望者該出手了嗎？

陳志：現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)。最近，開發(fā)商都在做打折促銷活動(dòng)。為了最大限度的減少庫(kù)存，回籠資金，獲得喘息的機(jī)會(huì)，開發(fā)商勢(shì)必讓度利潤(rùn)空間，在市場(chǎng)上放手一搏，但這種態(tài)勢(shì)不會(huì)一直持續(xù)下去的。