主持人：政府在關(guān)注高房?jī)r(jià)的同時(shí)也在加大對(duì)住房保障方面大量的投入。

趙勇：我覺(jué)得說(shuō)房?jī)r(jià)高，看哪部分人說(shuō)，一般有錢人買貴價(jià)房子的人不會(huì)說(shuō)高，說(shuō)值不值，說(shuō)值就買了，這些買貴房子的人不會(huì)嚷嚷說(shuō)你的房子太貴了，真正嚷嚷的是中低下階層，這個(gè)措施通過(guò)改革，包括租賃房，這些人不一定都買房子，如果把這些理論調(diào)整國(guó)家，不一定每個(gè)人都要買房子，只要能有房子住，其實(shí)你租房子很便宜，把這個(gè)糾正過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)高價(jià)的問(wèn)題就解決了。

田明：我可能要說(shuō)意見(jiàn)不太一樣的觀點(diǎn)。第一點(diǎn)，我覺(jué)得大國(guó)企不應(yīng)該大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，為什么呢?不是歧視，因?yàn)榇髧?guó)企是全民所有，我們希望它做那些高精尖的科研，宇航，教育，社會(huì)公共問(wèn)題，我們有一些弱勢(shì)的群體沒(méi)有房子住，國(guó)企應(yīng)該去做這些事情。

主持人：難的事情國(guó)企去做，賺錢的事情，民企去干，你覺(jué)得有這樣的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)游戲規(guī)則嗎?

田明：你要看國(guó)企是什么性質(zhì)，國(guó)企是全民所有，它不應(yīng)當(dāng)與民爭(zhēng)地，人民在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，人民競(jìng)爭(zhēng)得很好，就可以了，你為什么要參與其中，你應(yīng)該干市場(chǎng)不干的事情。

第二，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，按正常情況判斷，從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從中國(guó)平均的經(jīng)濟(jì)條件，從城市化的進(jìn)程，從人口等等方面來(lái)探討，中國(guó)房地產(chǎn)至少有15年到20年的增長(zhǎng)期，這是一個(gè)大的判斷，也是一個(gè)正常的判斷，但是我們不肯定未來(lái)會(huì)在正常的軌道上運(yùn)轉(zhuǎn)。我記得看過(guò)一個(gè)資料，日本在八十年代，大概1985年的時(shí)候，日本東京有一千萬(wàn)人口，日本東京房地產(chǎn)的市值大于美國(guó)全國(guó)的市值。美國(guó)有三億人口，當(dāng)時(shí)的GDP是日本一倍，東京只有一千萬(wàn)人口，當(dāng)時(shí)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，分析師跑出來(lái)說(shuō)不對(duì)，我們看到現(xiàn)在日本東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度縮水，縮到二三成。所以在不正常的情況下，也有可能我們會(huì)面對(duì)一場(chǎng)我們不想看到，誰(shuí)都不想看到的大的調(diào)整。這個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)整會(huì)拖累金融，會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)，也會(huì)讓居民的資產(chǎn)縮水，更會(huì)有大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。

主持人：你覺(jué)得這種情況在中國(guó)會(huì)出現(xiàn)嗎?

田明：我不希望它出現(xiàn)，但是也不能保證它不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在大量的資金在追逐資產(chǎn)，包括股票，包括房產(chǎn)，特別在重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格急劇攀升，我們其他方面沒(méi)有能跟國(guó)際一流的都市比，但是房?jī)r(jià)在迅速高漲。

對(duì)于眼下的房地產(chǎn)，最近兩三年里，唯一確定的就是未來(lái)很不確定。

張曉明：我可能是在座幾位嘉賓當(dāng)中最年輕的一個(gè)，我非常尊重幾位前輩的觀點(diǎn)，但是我也挺想講一講我自己的理解。因?yàn)槲以趪?guó)外很多年，雖然沒(méi)有看到這些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)，幾十年，甚至上百年它們的發(fā)展過(guò)程，但是我在那幾年看到了它們的結(jié)果。在發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是客戶的消費(fèi)市場(chǎng)，他們都是非常理性的，在國(guó)外沒(méi)有地王，一個(gè)地區(qū)應(yīng)該是一個(gè)什么價(jià)格就是什么價(jià)格，大家也不分什么國(guó)企，不分什么民企，都是比較公平的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)可以做就可以做。談到發(fā)展商的利潤(rùn)這一塊，也都是非常透明，非常公開(kāi)的，應(yīng)該是建造的成本，一些費(fèi)用，合理的利潤(rùn)，實(shí)際上國(guó)外非常規(guī)范，包括客戶去買這個(gè)房子的時(shí)候，他也是非常理性的，應(yīng)該是多少錢，發(fā)展商應(yīng)該賺到多少錢，他們非常平穩(wěn)，非常健康的發(fā)展，但是我覺(jué)得現(xiàn)在在我們國(guó)家，大概可能就有一二十年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，還不是很完善，也不是很到位。我覺(jué)得從政府這一塊，我也是在琢磨，你說(shuō)政府不干涉，也不行，干涉了，還不行，比較矛盾，希望能夠有一個(gè)比較合理的，比較科學(xué)的方法。

比如說(shuō)什么地段的房?jī)r(jià)應(yīng)該賣什么錢，建筑的標(biāo)準(zhǔn)，裝修的標(biāo)準(zhǔn)，方方面面配套等等，已經(jīng)做到很高水平了，它的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是這個(gè)錢，但是同樣在同一地段建的房子，但是方方面面標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有到那個(gè)位，就不能拿旁邊這個(gè)項(xiàng)目賣多少錢，這個(gè)就賣這個(gè)多少錢。

主持人：你是一個(gè)美好的理想主義者，國(guó)內(nèi)的土地制度和國(guó)外完全不一樣，有的時(shí)候沒(méi)有可比性。

張曉明：是不一樣，但是我覺(jué)得因?yàn)樵蹅儺吘故前l(fā)展中國(guó)家，勢(shì)必還是要走到讓房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展的這樣一個(gè)道路上來(lái)。

主持人：談了這么多問(wèn)題，剛才臺(tái)上很多嘉賓都在講，很多國(guó)企，大的上市公司頻頻去拿一下大的地塊，勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)份額進(jìn)行再分配，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間到底在哪里?

任志強(qiáng)：我沒(méi)覺(jué)得中小企業(yè)生存就一定有問(wèn)題，因?yàn)樵俜催^(guò)來(lái)看看，這次我們一共拍賣了19塊土地，看到的是我們中間拿了一些地，中遠(yuǎn)拿了一些地，無(wú)非就是有錢的撿肥肉吃，再小的有湯喝，誰(shuí)讓你小，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有人讓你小，你小就和大的搶，也沒(méi)有道理。經(jīng)濟(jì)學(xué)從來(lái)都是這樣，你小你不具備競(jìng)爭(zhēng)能力，什么能力都不夠，你換，轉(zhuǎn)行，別干房地產(chǎn)，我老實(shí)說(shuō)我買不起48億的地，我沒(méi)有那么多現(xiàn)金流，所以就去拿20億的地，超過(guò)20億的投標(biāo)我根本就不去，因?yàn)槲彝恫黄穑@個(gè)道理很簡(jiǎn)單，一線城市活不下去，就上二線城市活。我們只有當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)生，非得從三線城市往一線城市跑，夠不著那個(gè)房?jī)r(jià)，就說(shuō)房?jī)r(jià)高。我們找地便宜的，就是這個(gè)簡(jiǎn)單道理，這個(gè)邏輯其實(shí)在任何一個(gè)地方都是一樣的，偏偏有些人不信邪，我就信二線，三線，四線的，小開(kāi)發(fā)商有什么不能去，有什么可丟臉的呢，我覺(jué)得他們?nèi)チ巳€城市，可能是大的，三個(gè)億在北京不算錢，到了縣城，三個(gè)億，你就是爺爺，你發(fā)財(cái)比北京發(fā)得還多，有什么不好的。我們覺(jué)得中小企業(yè)和大企業(yè)相比，實(shí)際上看你有沒(méi)有行政壟斷，讓你進(jìn)不進(jìn)這個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)沒(méi)有。

資金信貸上，是不是能給中小企業(yè)一些資金信貸，如果你去了中小城市，你的資本金必須能保證，你的資金余量又可以充分保證，銀行為什么不給你貸款，我就不相信你到中小城市去的時(shí)候，銀行不給你貸款，因?yàn)槟闶菭敔斄?，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。有些行業(yè)要抱怨，確實(shí)比如說(shuō)煤礦行業(yè)的小礦主就抱怨，大礦主給你收了，壟斷性限制，我們這個(gè)行業(yè)好像沒(méi)有發(fā)現(xiàn)壟斷性限制，美國(guó)最小的開(kāi)發(fā)商一年就蓋兩棟房子，他們活得很好，這一年活得很好，你要小，又像大企業(yè)一樣，恨不得一蓋蓋100萬(wàn)平方米，沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活。

曾偉：大、小開(kāi)發(fā)商，各有各的作用，因?yàn)榇笮∮幸粋€(gè)時(shí)間概念，世界著名的企業(yè)也是從小的創(chuàng)業(yè)開(kāi)始變成大企業(yè)，大的企業(yè)怎么做到基業(yè)長(zhǎng)青。每一個(gè)企業(yè)，對(duì)低價(jià)如此爭(zhēng)執(zhí)的情況下，我們?cè)趺丛谝?guī)劃設(shè)計(jì)，怎么在產(chǎn)品上做文章，提高土地的附加值上做文章，可能這是小企業(yè)的生存之道。說(shuō)實(shí)在，這些大國(guó)企它可能從管理機(jī)制，人才體制上，沒(méi)法機(jī)械化去發(fā)展。小企業(yè)，我看到很多香港的，美國(guó)的企業(yè)，做產(chǎn)品，小企業(yè)做產(chǎn)品上更有優(yōu)勢(shì)，如果你連續(xù)做幾個(gè)，任總說(shuō)小開(kāi)發(fā)商做幾個(gè)機(jī)械化的產(chǎn)品，逐步它的附加值提高了，它的知名度也提高了，房地產(chǎn)就是一個(gè)邊緣經(jīng)濟(jì)學(xué)，用你的社會(huì)美譽(yù)度，逐步這樣的發(fā)展，我覺(jué)得生存之道不同，不是小企業(yè)就沒(méi)有生存空間。整個(gè)來(lái)說(shuō)，我們的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還是粗放經(jīng)營(yíng)階段，小企業(yè)要轉(zhuǎn)型，這是我的觀點(diǎn)。

劉曉光：我覺(jué)得是這樣的，第一，志強(qiáng)說(shuō)得對(duì)，殺向二三線城市，二線、三線、四線城市，可能五年之后價(jià)格會(huì)增加兩倍以上。第二，做一些差異性的東西，因?yàn)槲易罱恢痹谙胍粋€(gè)問(wèn)題，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代以后，這些城市形態(tài)的發(fā)展變化，過(guò)去寫字樓、酒店、住宅、辦公分得很清楚，現(xiàn)在很可能是復(fù)合，差異性的，將來(lái)很多中小企業(yè)可以在產(chǎn)品上下功夫，誰(shuí)迎合了這個(gè)潮流，誰(shuí)就贏了，這有一個(gè)創(chuàng)新的問(wèn)題。潘石屹說(shuō)，在上海虹橋那一帶，蘇州人到這30分鐘，到上海市區(qū)里面50分鐘，這個(gè)地帶就火起來(lái)了。重慶官園橋讓我很感觸，商場(chǎng)、住宅攪和在一塊，中心，非常活躍。

主持人：中小企業(yè)應(yīng)該在產(chǎn)品的品質(zhì)和打造，開(kāi)發(fā)的形態(tài)上多下功夫。北京金寶街在北京是有名的地段，都是趙總公司開(kāi)發(fā)的。

趙勇：我不太同意任總的觀點(diǎn)，任總也是我的觀點(diǎn)。小開(kāi)發(fā)商都到農(nóng)村去，這個(gè)觀點(diǎn)不對(duì)，中企業(yè)開(kāi)發(fā)商到農(nóng)村去，這不像農(nóng)村包圍城市的概念，打不過(guò)就打農(nóng)村去，我覺(jué)得小的房地產(chǎn)公司有它的特色，有它的差異化，也有它的品牌，也有它做精細(xì)，做酒店，公寓，也有很多的優(yōu)勢(shì)。我覺(jué)得中小企業(yè)在大城市還得干，不是不去小城市，我不同意去農(nóng)村，中小企業(yè)和國(guó)有企業(yè)是不同的，國(guó)有企業(yè)的模式，政府支持他，包括你干項(xiàng)目上政府都支持，包括市政，很多貸款上都支持。中小企業(yè)現(xiàn)在還是被設(shè)置了很多的門檻，不是在平等競(jìng)爭(zhēng)上做這件事，你說(shuō)地王做很多的項(xiàng)目，我也不建議中小企業(yè)去，因?yàn)樗麤](méi)有那么多錢，而且也是高風(fēng)險(xiǎn)，中小企業(yè)做它比較優(yōu)勢(shì)，差異化的。政府也應(yīng)該保護(hù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不叫保護(hù)，應(yīng)該說(shuō)培養(yǎng)這批人，這些人可能十年二十年以后，他也成為大的開(kāi)發(fā)商，他也成為一方面的領(lǐng)軍人物，現(xiàn)在你給他擠出市場(chǎng)，這些人的積極性沒(méi)有了，這也不行，以后該上的時(shí)候就沒(méi)了。

主持人：如果說(shuō)中小企業(yè)是蝌蚪，要把蝌蚪培養(yǎng)成青蛙。下一個(gè)問(wèn)題問(wèn)凌總，金地，我們都知道在地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)外號(hào)叫工科大師，意思就是做產(chǎn)品做得非常好。在地王頻現(xiàn)的狀況下，留給我們開(kāi)發(fā)商獲得拿地王的企業(yè)的地價(jià)空間就比較小，能不能刺激提高這種高開(kāi)發(fā)的水平?

凌克：千萬(wàn)不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投資的時(shí)候都是按照我們非常嚴(yán)格的投資程序。對(duì)投資項(xiàng)目的初審，最后的審議，做得都是非常好。我非常贊成這種土地拍賣的制度，不管是招標(biāo)、出讓，還是拍賣，都是非常好的制度，公開(kāi)的制度是好制度。但是，確實(shí)在每一次拍賣的過(guò)程中，確實(shí)拍賣的價(jià)格都讓我們的出價(jià)者感到非常的困難，感覺(jué)到壓力非常大，所以也可以應(yīng)了單總說(shuō)的那句話，在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別好的時(shí)候，拍賣的制度對(duì)地產(chǎn)公司的產(chǎn)品能力是一個(gè)考驗(yàn)，確實(shí)是如此。

我們一般會(huì)有兩種方法來(lái)對(duì)這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行打造，對(duì)拍賣進(jìn)行定價(jià)。在那些特大型城市，我們對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期比較高的這些特大型城市，我們產(chǎn)品差異化更強(qiáng)，我們一開(kāi)始對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位的時(shí)候，一定努力去爭(zhēng)取，要比旁邊其他的這些開(kāi)發(fā)商，在定位上，在定價(jià)上，就要高出來(lái)20%到30%，你只有有這種能力的時(shí)候，你才能在拍賣的時(shí)候取勝，只有脫離了紅海的競(jìng)爭(zhēng)，把他們放到一邊，你自己才能進(jìn)入藍(lán)海的競(jìng)爭(zhēng)。我的價(jià)就能比他賣的高出20%、30%，說(shuō)起來(lái)比較容易，做起來(lái)比較難，這對(duì)你自己的創(chuàng)新能力是非常大的挑戰(zhàn)，金地公司在這方面做得還是非常好，我們?cè)诋a(chǎn)品研發(fā)方面投入很大，產(chǎn)品創(chuàng)新性很好，這方面應(yīng)該來(lái)說(shuō)都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，投資收益回報(bào)都不錯(cuò)，但是也覺(jué)得錢確實(shí)越來(lái)越難賺，我們都在覺(jué)得錢難賺的時(shí)候，因?yàn)榻鸬毓举Y產(chǎn)已經(jīng)接近500個(gè)億了，確實(shí)我想象到如果一個(gè)公司的資產(chǎn)是5億的話，確實(shí)他的錢更難賺。這一點(diǎn)，我覺(jué)得今天這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)還沒(méi)有擺在我們面前，但是再過(guò)幾年，這種現(xiàn)實(shí)一定擺在我們這幾萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商的面前。因?yàn)榈禺a(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，所以你如果沒(méi)有一個(gè)很好的融資渠道，你遲早是要退出這個(gè)市場(chǎng)，這是一方面。

第二，地產(chǎn)是跨區(qū)域發(fā)展的這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果你僅僅集中在某一個(gè)城市發(fā)展，遲早是生存不下去的。所以今天大家做地產(chǎn)要做好，還得上市，還得要跨區(qū)域發(fā)展，所以一個(gè)小的公司，在今后這幾年，不要說(shuō)多了，就是再過(guò)五年之后，它的生存環(huán)境都會(huì)發(fā)生非常大的變化，這個(gè)變化就是我們?cè)谑昵拔覀兘?jīng)營(yíng)地產(chǎn)的感覺(jué)和今天經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的感覺(jué)完全不一樣。所以我非常同意單總剛才講的地產(chǎn)行業(yè)今后大企業(yè)怎么賺錢，小企業(yè)怎么賺錢，大家有什么困難，最后也一定是會(huì)有很多的企業(yè)會(huì)退出地產(chǎn)行業(yè)。

主持人：兩年前和任總探討過(guò)一個(gè)問(wèn)題，任總?cè)タ戳四康习菟^的轟動(dòng)全球的建筑，當(dāng)時(shí)我記得任總寫過(guò)一篇博客，說(shuō)迪拜的建設(shè)景象挺震撼的。最近大家看新聞也都知道迪拜由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因，樓市帶來(lái)了巨大的危機(jī)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了非常震撼的作用。我想問(wèn)一下任總，迪拜的現(xiàn)象在我們中國(guó)的熱點(diǎn)城市會(huì)不會(huì)發(fā)生這樣的狀況，有沒(méi)有這種可能性出現(xiàn)?比如說(shuō)房?jī)r(jià)突然之間急劇增長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)在我們的某些城市出現(xiàn)這樣的狀況?

任志強(qiáng)：在座我不知道有多少人去過(guò)迪拜，迪拜這個(gè)國(guó)家是聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的一個(gè)小國(guó)，七個(gè)王國(guó)組成，它自己的人口非常少，總的人口大概130萬(wàn)，本國(guó)人口30萬(wàn)，100萬(wàn)人口是外國(guó)的。這樣的國(guó)家發(fā)展地產(chǎn)，發(fā)展任何的時(shí)候，一定依賴于對(duì)外來(lái)人口的吸引能力，如果它具備這樣一個(gè)吸引能力，包括經(jīng)濟(jì)，各種原因的吸引能力，它就具備繼續(xù)增長(zhǎng)的條件。一旦當(dāng)它不具備這個(gè)吸引能力的時(shí)候，靠本國(guó)人去生孩子，再怎么生也不能滿足這些需求，所以它房子本來(lái)就不是給本國(guó)人蓋的。再看看它的危機(jī)，說(shuō)它房子跌了，但是本國(guó)人生活一點(diǎn)不受影響，因?yàn)檫@都不是他們的，沒(méi)有關(guān)系。迪拜的經(jīng)驗(yàn)我們應(yīng)該學(xué)習(xí)，迪拜的主街一半房子全起來(lái)了，一半房子還沒(méi)蓋，蓋的時(shí)候也會(huì)同時(shí)起來(lái)，就是把土地變成了每一個(gè)樓座的土地，你可以買100個(gè)樓座，你也可以買一個(gè)樓座，但是一個(gè)樓座也要求你哪天開(kāi)工，哪天完工，十個(gè)樓座也是一樣，所以在迪拜你看不到捂地的現(xiàn)象，一群樓哪怕是100家人蓋，也會(huì)一個(gè)時(shí)間竣工。

迪拜的一個(gè)公司出了問(wèn)題，不等于迪拜其他的公司都出了問(wèn)題。我覺(jué)得它的經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)你還是比不大，短期之內(nèi)你以為迪拜可能受到了一些損失和影響，它的最好的辦法就是把所有樓都賣給外國(guó)人，你愿意虧就虧，它沒(méi)有本國(guó)人的安危問(wèn)題，沒(méi)有本國(guó)解決不了的住房問(wèn)題。迪拜的人結(jié)婚的時(shí)候，國(guó)王給錢，你去其他七個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)任何一個(gè)國(guó)家去看病，都不用花錢，本地人的工資要比外地人的工資高一倍，住房子，新大學(xué)生，我給你劃一塊地，和本國(guó)人的生活沒(méi)有任何關(guān)系，這種房地產(chǎn)愛(ài)跌不跌，任何一個(gè)國(guó)家絕不能拿迪拜去比喻你的國(guó)家是否會(huì)出現(xiàn)泡沫，完全不同，你們真正了解迪拜才能知道迪拜是怎么回事。如果中國(guó)政府，你結(jié)婚給你拿一張婚禮券，你去商場(chǎng)里隨便挑家具，你會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)跌不跌嗎，所有的是白給的，迪拜人非常富裕，根本不用操心，任何一個(gè)國(guó)家和它都沒(méi)得比。

相關(guān)專題：

第八屆中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)

版權(quán)聲明：來(lái)源鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道的所有文字、圖片和音視頻資料，版權(quán)均屬鳳凰網(wǎng)所有，任何媒體、網(wǎng)站或個(gè)人未經(jīng)本網(wǎng)協(xié)議授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式復(fù)制發(fā)布/發(fā)表。已經(jīng)本網(wǎng)協(xié)議授權(quán)的媒體、網(wǎng)站，在下載使用時(shí)必須注明"稿件來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)"，違者本網(wǎng)將依法追究責(zé)任。