陳國強(qiáng):物業(yè)稅要走立法程序 短期內(nèi)出不來
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2010年年會4月9-11日在海南舉行,鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在“鳳凰網(wǎng)·博鰲一席談”中表示,物業(yè)稅要走立法程序,就出臺時(shí)間上來說,可能短期內(nèi)出不來。
下面是對話實(shí)錄:
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):陳老師,您剛才說是需要具體進(jìn)行監(jiān)管,你能說一些怎么樣進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管?
陳國強(qiáng):比方說,他家庭收入狀況改善了,他不符合租住廉租房或者公共租賃房的條件,當(dāng)然公共租賃房情況更特殊了,他應(yīng)該退出了,他應(yīng)該自己去市場上買商品房,或者去再買經(jīng)濟(jì)適用房,是這樣。所以如果長期政府持有,產(chǎn)權(quán)是政府還有一個(gè)退出機(jī)制,這個(gè)也是將來需要監(jiān)管的,或者需要長期運(yùn)營管理里邊的一個(gè)環(huán)節(jié)了。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):剛才潘總說到一個(gè)租售比的問題,你怎么看待現(xiàn)在咱們大陸這邊租售比已經(jīng)非常高的問題?
陳國強(qiáng):我覺得現(xiàn)在從投資的角度,租金回報(bào)可能是一個(gè)方面,但是可能他們更多的看中是市場增值的機(jī)會,因?yàn)樽饨鸬氖找婵赡苁撬雎缘牟糠帧K钪饕峭ㄟ^資產(chǎn)房價(jià)的上漲獲得投資的收益,從房價(jià)增值,市場增值這個(gè)角度,因?yàn)樽饨鸬氖杖敫叩停赡軐λ粫a(chǎn)生大的影響,更多的是從房價(jià)上漲,從當(dāng)中獲得資產(chǎn)增值的收益。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):您覺得現(xiàn)在海南房價(jià)目前的合理因素和背后推動的因素怎么樣?
陳國強(qiáng):我想最后一輪的快速上漲還是很簡單,還在和國際旅游島的規(guī)劃獲批應(yīng)該是有一定的關(guān)系,當(dāng)然過去大家對海南這種資源的特殊性,獨(dú)一無二的海岸線資源愣是不足。
今年隨著大家收入提高,休閑旅游需求在急劇升溫。另外,富有階層他們對于這種資源型地產(chǎn)的投資需求也同樣和過去相比有很大的增長。我想這些因素可能導(dǎo)致國內(nèi)的樓市在去年短期出現(xiàn)暴漲,幅度非常大,成交量也有非常快速的提升,多方面因素。當(dāng)然,可能有投資過多的問題,有泡沫的問題,但是下一步將來怎么來消化,政府怎么來引導(dǎo),或者通過什么樣的措施來化解這些泡沫,可能是需要面對的問題。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):對于現(xiàn)在高,還是不高,您怎么看呢?
陳國強(qiáng):高不高當(dāng)然是相對的,對于不同收入人群來說,它的判斷完全是不一樣的。年薪100萬的,年薪10萬的,我想普通的工薪階層對于房價(jià)的高低判斷不可能是一樣的。我想這個(gè)可能是要因人而異,站在什么樣的一個(gè)立場,或者是你自身的收入狀況,支付能力,可能跟這些都有關(guān)系了,所以不能說我認(rèn)為高,房價(jià)一定是高,但是,在別人眼里單價(jià)3萬或者總價(jià)500萬以上,他可能沒認(rèn)為什么高不高。因?yàn)樗氖杖霠顩r,他的財(cái)富狀況不一樣,這都是相對的概念。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):所謂的泡沫問題呢?
陳國強(qiáng):泡沫不泡沫,實(shí)際上,國際上或者這個(gè)行業(yè)里面都有一些具體的測量手段,衡量一個(gè)市場或者一個(gè)區(qū)域房價(jià)是不是有泡沫的成份,我們大家都知道房價(jià)收入比,租屋租售比,包括其他的空置率等等,經(jīng)濟(jì)增長的狀況和普通家庭收入增長的情況,它對應(yīng)關(guān)系怎么樣等等,應(yīng)該還是有一些科學(xué)的手段,或者說一些測量的尺度辦法。
當(dāng)然,我們也不能簡單的把國外的一些測量的指標(biāo),簡單的引入,衡量我們市場是不是有泡沫,因?yàn)槲覀兡壳爸袊臉鞘泻蛧獗?,?shí)際上很多方面缺乏可比性,我們是一個(gè)快速成長的市場。國外實(shí)際上是一個(gè)很成熟的,很穩(wěn)定的市場,無論是租金也好,房價(jià)的這種互動不明顯,沒有特別的外力因素波動不明顯。
當(dāng)然,我們國內(nèi)動輒就是年增長10%,甚至百分之幾十,這樣的增幅,所以跟國外的成熟市場,覺得很多東西不能夠簡單的套用,還是要注意一些更深入,更具體的分析,處在不同的階段。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):有的人認(rèn)為,房子租和售其實(shí)不一樣的,租帶給您僅是它的使用價(jià)值,但是售,你買下來?
陳國強(qiáng):它有投資功能。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):另外,就是其他的心理滿足的需求,比如說,中國人自己講什么丈母娘需求,這方面的價(jià)值肯定更會在房價(jià)價(jià)格上體現(xiàn),您怎么看這種觀點(diǎn)?
陳國強(qiáng):我認(rèn)為是對的,是這樣。不同的人,就跟你用什么樣的角度來衡量,實(shí)際上也是跟不同的人特定的需求有關(guān)系。今年聽完一個(gè)是居無定所,很多年輕人追求自由,不一定要房子給捆住了。你有限的資金積累就只在一套房產(chǎn)上面,每個(gè)月要背很重的按揭壓力,我覺得不一定是一個(gè)很好的選擇。租房也有租房的好處,你可能就沒有財(cái)務(wù)壓力,也可以保持更多的這種自由的空間有更充裕的消費(fèi)能力。
我覺得都是可以選擇的,不一定被一套房子給綁住了,工作也不敢輕易丟,丟了工作。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):也不敢創(chuàng)業(yè)。
陳國強(qiáng):原來在上海工作,可能北京有工作機(jī)會,不敢輕易動。我覺得這個(gè)都是對自己造成很大的約束,實(shí)際上帶來的很多制約因素,也不一定是最佳的或者唯一的選擇。用租賃方式來解決自己住房問題,完全是一個(gè)可選的方案。對于年輕人來說,工作時(shí)間不長的這些年輕人,我覺得完成可以把這個(gè)作為一個(gè)基本的方式。國外有很多時(shí)間不長,他根本不會考慮買房子,他可能工作八年、十年,事業(yè)有一定的基礎(chǔ)了。資金的積累也有一定的條件,他才考慮買房子,這方面也需要我們做很多引導(dǎo)。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):土地出讓這塊,目前70%接著下要做保障性住房,30%商品房。有的人提出來用30%做商品房,商品房會更稀缺了,就推動它價(jià)格上漲,您怎么看這個(gè)問題?
陳國強(qiáng):這個(gè)問題剛才我沒有說,我實(shí)際上對這個(gè)問題持保留意見。因?yàn)楸旧砩轿鏖_了這樣的用地計(jì)劃,實(shí)際上它是在總量基本不變的前提下做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。我覺得更好的方式應(yīng)該總量也增加,結(jié)構(gòu)上做一些傾向性切割。我想可能對于市場的供求關(guān)系不會造成太大的扭曲,否則你總量不變,而不是把70%的比例,劃給保障房和普通房,剩下來的市場房,特別是高端的項(xiàng)目,它的市場需求性就更明顯了。
開發(fā)商就更有理由把價(jià)格往上調(diào),我覺得這個(gè)是一個(gè)很簡單的道理,所以簡單化的用山西開的這種方式來供地,可能會惡化原有的這些市場的供求矛盾。特別是對高端市場來說,很大一部分會扭曲正常的市場關(guān)系,助推房價(jià),我覺得這個(gè)可能是很顯而易見的結(jié)果。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):陳老師,我有一個(gè)問題,我們關(guān)注物業(yè)稅,其實(shí)我們說的物業(yè)稅現(xiàn)在已經(jīng)上升到國務(wù)院要決策的層面上了,您對這方面有什么意見?
陳國強(qiáng):等待它最后是怎么樣的一個(gè)方式來處理物業(yè)稅的問題。因?yàn)楸旧硭吡⒎ǔ绦?,所以時(shí)間上來說,可能短期內(nèi)出不來,但是至少對大家的心理上,市場預(yù)期上會產(chǎn)生一定影響。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):壓抑。
陳國強(qiáng):所以未來這種投資性的需求,會有一定的抑制效果,但是,個(gè)人來說不一定實(shí)施。
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