周芳

新房未住，物業(yè)費(fèi)卻照繳不誤，武漢電力系統(tǒng)員工盛凌(化名)直呼這筆錢花得有些冤枉。但開發(fā)商卻亮出當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，稱沒有入住的空置房，也要全額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這是合法“慣例”。

即將于本月底提交武漢市人大常委會(huì)表決的新版《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(下稱《草案》)，有望改變空置房物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，即將表決的《草案》規(guī)定，房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，則由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后—年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

“空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的擬定可謂一波三折。

武漢市曾于1999年出臺(tái)《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，但相比如今的樓市發(fā)展已顯“落伍”。當(dāng)?shù)貜娜ツ昶疳j釀制定一部新的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》。然而，這部地方法規(guī)在制定過程中爭(zhēng)議頗多，至今已經(jīng)過三次審議。

新條例遲遲難出臺(tái)，討論最激烈的正是“未入住業(yè)主該不該繳納全額物業(yè)費(fèi)”的問題。

武漢一些人大代表指出，空置房的業(yè)主既沒有入住，也沒有產(chǎn)生垃圾，更沒有讓物業(yè)公司服務(wù)于業(yè)主，這費(fèi)用為何要跟享受服務(wù)的業(yè)主交得一樣多？這樣很不合理。

但另一種聲音卻認(rèn)為，若采取打折收取物業(yè)費(fèi)的方式，不僅對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成較大影響，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也相應(yīng)打折等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

面對(duì)爭(zhēng)議，武漢市人大常委會(huì)在聽取多方意見，經(jīng)過數(shù)次易稿后，最終劃定了“70%”這一折扣率。

事實(shí)上，早在2006年，江蘇省無錫市就在全國(guó)率先對(duì)未入住或未使用的物業(yè)減收物管費(fèi)，收費(fèi)比例為全額的70%。截至去年12月，全國(guó)已有山東、河南洛陽、河北石家莊等省市適當(dāng)降低了空置房的物業(yè)管理費(fèi)。

但絕大部分地區(qū)仍對(duì)空置房收取全額物業(yè)費(fèi)。

昆明市發(fā)改委價(jià)格管理處人士曾表示，我國(guó)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》中，都沒有明確規(guī)定空置房物管費(fèi)的繳納比例。也就是說，國(guó)家沒有就“空置房可適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)”的做法提供法律依據(jù)。

不僅如此，《物權(quán)法》在司法解釋中明確規(guī)定，空房也繳物業(yè)費(fèi)?！爸灰飿I(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的繳納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破”；“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。

對(duì)于這類收費(fèi)的法理規(guī)定仍有待進(jìn)一步精確，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除武漢之外，包括福州、揚(yáng)州、南京、杭州等地也在醞釀修改空置房物業(yè)費(fèi)收取比例。

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