易憲容:房地產(chǎn)調(diào)控不能半途而廢(2)
形成這種預(yù)期的根本原因在于,我國房地產(chǎn)市場早已演變成一個投資性需求而非消費性需求主導(dǎo)的市場。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中,當以投資為目的的買房人不理會房價將下跌的市場預(yù)期時,他們就不會降價出售住房,相反還會積極尋求獲利的交易機會,從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少。這是當前我國大中型城市中住房空置會如此之高的根本原因之一。
從這個角度分析,投資性需求旺盛是導(dǎo)致當前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反過來講,高懸的空置率又說明,當前我國房地產(chǎn)市場的投資性特征依然相當突出。
那么,是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場中的投資性需求?筆者一直堅持認為,這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如,2009年個人住房信貸規(guī)模約為24600億,是2008年的4倍多;2010年第一季度個人住房信貸規(guī)模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進入房地產(chǎn)市場,投資性需求也導(dǎo)致房價的快速飆升。這些住房投資或投機者可以通過“低買高賣”方式賺取差價,結(jié)果則導(dǎo)致住房消費者無力購買住房。確實,借助銀行高杠桿率的住房信貸,我國房地產(chǎn)市場也變成了投資或投機者主導(dǎo)的天下。
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