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    鐘偉:房地產(chǎn)未綁架中國經(jīng)濟(jì) 《蝸居》扭曲現(xiàn)實(shí)胡說八道

    2010年01月19日 10:03長江商報(bào) 】 【打印共有評(píng)論0

    圖文:北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉(圖片來源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))

    作者:張磊

    房地產(chǎn)到底是綁架了中國經(jīng)濟(jì)還是正在拯救中國經(jīng)濟(jì)?仍有不少爭論。但一個(gè)事實(shí)是,中國GDP、居民收入增長速度,正被飆升的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

    那么,中國地產(chǎn)行業(yè)的“繁榮”,是居民收入大幅增長刺激起的有效需求,還是在信貸資金支撐下的虛假繁榮?

    過去十年,如果說快速上漲的房價(jià)已繃緊了信貸資金維系的脆弱供需鏈條,那么未來十年呢?北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉,從不同角度談中國房地產(chǎn)市場的根源與趨勢(shì),涉及到政策、房價(jià)、土地市場、開發(fā)商等眾多問題。

    房地產(chǎn)不曾“綁架”中國經(jīng)濟(jì)

    到現(xiàn)在為止,除了拆遷征地存在著爭議以外,我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰的利益。

    長江商報(bào):有觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)“綁架”了中國經(jīng)濟(jì)?

    鐘偉:首先,我想問,怎樣才算“綁架”?一個(gè)行業(yè)如果對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有重要意義的話,都會(huì)顯著地影響國民經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí),才會(huì)不停地有人會(huì)去胡思亂想。

    其實(shí),只要對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有重要影響力的行業(yè)出現(xiàn)問題,都會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)甚至國計(jì)民生。反過來,我們可以想象:一大堆人都在思考一個(gè)問題——中國房地產(chǎn)行業(yè)崩潰就好了,這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的想法。

    我經(jīng)常說,利人利己的事情我們要多做;損人利己的事情,偶爾可以做一下;既損人又不利己的事情,我們當(dāng)然是不能做的。

    現(xiàn)階段,假定房地產(chǎn)崩盤,又使得經(jīng)濟(jì)元?dú)獯髠?,這是典型的損人不利己的事情。美國的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫,讓他們已經(jīng)很不幸,為什么我們還要期待自己來遭遇這樣的“不幸”。

    長江商報(bào):過去十年,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速增長,存在很多負(fù)面的問題,那么這些問題出在哪里?

    鐘偉:通常我們會(huì)討論如果一個(gè)行業(yè)直接影響到中國經(jīng)濟(jì),那么,這個(gè)行業(yè)就已漸漸形成與金融、保險(xiǎn)同樣重要的地位。

    既然房地產(chǎn)行業(yè)具有系統(tǒng)、重要的意義,我們就必須清楚房地產(chǎn)行業(yè)在過去十年發(fā)展的整個(gè)過程。

    首先,在房改之前,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于任何一個(gè)政府部門、企事業(yè)單位,都是讓他們頭疼、也是很容易發(fā)生矛盾的。由于這個(gè)行業(yè)是賠錢的,任何一個(gè)單位都不愿意干。

    但房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸市場化之后,成為了一個(gè)大家都指責(zé)這是暴利的,但都想積極投身參與的行業(yè)。

    這不能不說這是市場化的貢獻(xiàn)。如果沒有市場化,我想中國的房地產(chǎn)業(yè)完全不會(huì)改善到現(xiàn)在的程度。

    上世紀(jì)80年代,中國人均居住面積不到10平米,到現(xiàn)在,人均居住面積達(dá)到24平米左右。這能夠說明,在城鎮(zhèn)人口增加的同時(shí),城鎮(zhèn)居住條件、水平在不斷改善。

    這不得不說是一個(gè)政策帶來的貢獻(xiàn)。十年來,政府進(jìn)行了許多重要的改革,其主要方向是跟國計(jì)民生相關(guān)的房改、教改、醫(yī)改。當(dāng)人人都在提“看病難”、“上學(xué)難”問題的時(shí)候,卻很少有人提到“住房難”。

    其實(shí),現(xiàn)階段中國自有住宅率大約為94%,這在全球都并不多見。可以說,1998年之前的一系列改革舉措,是政府唯一真正讓利給民眾的房產(chǎn)行為。1998年之后,商品房全面啟動(dòng)到今天,它通過市場化的手段,改善了國民經(jīng)濟(jì)的環(huán)境,政府不僅沒有掏錢,反而從這個(gè)行業(yè)獲得了大量的土地出讓收益和相關(guān)的稅費(fèi)收益,此外,銀行業(yè)獲得了利潤,購房者也獲得了增值的空間。

    到現(xiàn)在為止,除了拆遷征地存在著爭議以外,我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰的利益。

    長江商報(bào):在您看來,房價(jià)的持續(xù)增長和GDP是否符合?

    鐘偉:我覺得是比較符合的。首先,房價(jià)的高增長最根本的原因是供不應(yīng)求?,F(xiàn)階段,供需的矛盾是非常突出的。

    舉個(gè)例子,大家普遍認(rèn)為2009年房價(jià)上漲過快,也正是這一年,全國商品房銷售大概8億平方米,平均套型面積大概100平方米/套,大約是800萬套,我估計(jì)現(xiàn)房大概占1/3,大約是260萬套,與此同時(shí)城市新增的大約1500萬人,假定這1500萬人全都是三口之家,他們?cè)诔鞘行枰碌?00萬套住房,而現(xiàn)房只有260萬套(期房到現(xiàn)在還住不了)。遠(yuǎn)不能滿足城市新增人口的住房需要。

    此外,目前全國120-150億平方米的住宅中,大約有一半以上的建成年代早于1995年,也需要買房,所以房價(jià)上漲過快首先是供求矛盾突出。

    其次,就是貨幣。過去10年,人民幣的廣義信貸增長20%,現(xiàn)金加上存款,每年增長大約占17%,經(jīng)濟(jì)每年遞增10%。從1999年到現(xiàn)在,中國經(jīng)濟(jì)大約增長了三倍多,所以房價(jià)到現(xiàn)在,并沒有超出貨幣供應(yīng)量增長的速度和經(jīng)濟(jì)增長的速度。

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    作者: 張磊   編輯: heqy
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