過(guò)去10年越調(diào)控房?jī)r(jià)越高

不難發(fā)現(xiàn)，從1999年到現(xiàn)在，越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。因而，在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺(tái)之后，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)反倒會(huì)漲得更快更猛。

長(zhǎng)江商報(bào)：現(xiàn)階段有一種類(lèi)似主流的聲音，即樓市是“政策市”？

鐘偉：其實(shí)，我們可以先探討房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要構(gòu)成。首先，土地出讓之后，政府需要形成一定土地出讓的收益，這是第一塊的成本。

第二塊，開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買(mǎi)土地到出資，再到建成，生產(chǎn)周期2-3年，所以資金陷在土地里面，有一個(gè)財(cái)務(wù)成本。

第三塊是建安成本；第四塊是銷(xiāo)售成本；第五塊即稅費(fèi)，大概13%-14%，還不包括土地增值稅；第六塊才是房地產(chǎn)企業(yè)所期待的正常的利潤(rùn)。

等到所有這些分完了之后才是整個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，在房?jī)r(jià)構(gòu)成當(dāng)中直接建安成本的占比，如果在城市非核心地段，僅就占到20%左右，但在城市核心地段卻占到了40%以上。

因而，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商拿10%，地方政府拿到90%；從二級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，地方政府拿到70%，開(kāi)發(fā)商和建筑商才得以拿到另外的30%。

這就顯示出，目前高房?jī)r(jià)的推手，其實(shí)并非開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望拿便宜地、賣(mài)高價(jià)房。不難發(fā)現(xiàn)，從1999年到現(xiàn)在，越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。因而，在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)反倒?jié)q得更快更猛。

所以，我對(duì)過(guò)去10年房地產(chǎn)的調(diào)控政策用兩個(gè)字來(lái)概括——失敗。

長(zhǎng)江商報(bào)：未來(lái)十年，有哪些因素將影響房地產(chǎn)？

鐘偉：一定有更多的因素影響房地產(chǎn)的價(jià)格，但從政策評(píng)價(jià)角度來(lái)講，僅有兩個(gè)因素起到?jīng)Q定作用。第一個(gè)是土地供應(yīng)，第二個(gè)就是物業(yè)稅。過(guò)去十年，信貸政策是排第一位的，就目前來(lái)講的話(huà)，信貸政策的地位可能會(huì)有所下降。我認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)的資金缺口不會(huì)太大。

長(zhǎng)江商報(bào)：從土地的供需關(guān)系來(lái)看，“去年央企地王特別多”，您怎么看待這種現(xiàn)象？

鐘偉：其實(shí)央企是需要被理解的。首先，在次貸危機(jī)當(dāng)中，央企拿到了大量的錢(qián)，但他們不可能不去用它。如果要負(fù)責(zé)任地用這些錢(qián)，立即上馬工業(yè)項(xiàng)目，再形成過(guò)剩產(chǎn)量，未來(lái)的效益，誰(shuí)都不能保證?，F(xiàn)實(shí)情況是，如果拿了錢(qián)，又發(fā)揮不了作用的話(huà)，后果將會(huì)很?chē)?yán)重。

到現(xiàn)在便能夠理解，部分央企才不得已進(jìn)軍或擴(kuò)張房地產(chǎn)行業(yè)，例如中海、華潤(rùn)、中化，房地產(chǎn)本身就是其主要業(yè)務(wù)之一，其實(shí)這也成為他們的一種理性選擇。

還有一種情況是值得關(guān)注的。2009年地王的大量出現(xiàn)，同2007年的地王頻出是不可比的。2007年，房企拿地王大多在遠(yuǎn)郊地區(qū)，體量特別大，且大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有交足夠的地價(jià)款，所以2007年是典型的圈地運(yùn)動(dòng)，夸張點(diǎn)說(shuō)，是不掏錢(qián)的圈地運(yùn)動(dòng)。

而在2009年，地王大多發(fā)生在各個(gè)城市的核心地段，規(guī)模都比較小，能有幾十萬(wàn)建筑面積的已經(jīng)是很不錯(cuò)了。與此同時(shí)，地塊有很多地都是被多次拿出來(lái)招拍掛過(guò)的，拿地的企業(yè)都比較謹(jǐn)慎。

2009年的地王現(xiàn)象，從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講問(wèn)題不是太嚴(yán)重，以后這些地王的財(cái)務(wù)基本都能夠做平，且還是能夠有可觀收益的。

鐘偉近期言論：

北師大鐘偉：將來(lái)貨幣更不值錢(qián) 對(duì)房地產(chǎn)要買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入

北師大鐘偉：房?jī)r(jià)5年翻番保守 中產(chǎn)階級(jí)將退出購(gòu)房主力

鐘偉：權(quán)貴和底層之間開(kāi)始凝結(jié) 底層經(jīng)濟(jì)訴求缺乏表達(dá)渠道

鐘偉：中國(guó)股市黃金十年并不過(guò)分 人口年輕更容易孳生泡沫

鐘偉：廉價(jià)貨幣昂貴樓市 總有人在盛宴后收拾殘羹冷炙

學(xué)者鐘偉稱(chēng)應(yīng)合并香港深圳為大香港特區(qū) 涅槃共贏

鐘偉：不要妖魔化房地產(chǎn)行業(yè) 房?jī)r(jià)跌幅不會(huì)超50%

相關(guān)專(zhuān)題：

全民大討論：中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破解之道

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。