鏈條三：建安公司入伙避稅與提現(xiàn)

開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝(下稱(chēng)“建安”)成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避高額稅收。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，避稅成了問(wèn)題的關(guān)鍵。

建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營(yíng)業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營(yíng)業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤(pán)手會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開(kāi)發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來(lái)，在開(kāi)發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。

尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不同，價(jià)格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬(wàn)元售價(jià)的房子，開(kāi)發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過(guò)這樣的操作，開(kāi)發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來(lái)按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。

雖然建安公司也要有利益(其中包括1%~3%的承包管理費(fèi))，但是經(jīng)過(guò)這一騰挪，從建安公司得到的錢(qián)是把開(kāi)發(fā)商的企業(yè)賬戶(hù)和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶(hù)的現(xiàn)金。

在中國(guó)，資金從企業(yè)賬戶(hù)到個(gè)人賬戶(hù)是一個(gè)大問(wèn)題，對(duì)于類(lèi)似炒房這樣動(dòng)輒超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反洗錢(qián)部門(mén)也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過(guò)上述操作，不但解決了這一問(wèn)題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi)，就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用，在中國(guó)的商業(yè)環(huán)境下，這相當(dāng)于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢(qián)莊的費(fèi)用。

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