炒房新模式與海外熱錢(qián)

在國(guó)家政策不斷變化的背景下，炒房團(tuán)的操作形式也在與政府政策博弈的過(guò)程中不斷地發(fā)展變化。

民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。這樣，炒房和給開(kāi)發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來(lái)了。向開(kāi)發(fā)商放貸的高利貸者要求開(kāi)發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正式銷(xiāo)售許可來(lái)套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。

給開(kāi)發(fā)商放貸，需要安全而且受到法律保護(hù)，如果崩盤(pán)清償，放貸方能夠優(yōu)于銀行等機(jī)構(gòu)拿到款項(xiàng)。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，還是需要借助建筑公司，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律規(guī)定的解釋?zhuān)ㄖ铐?xiàng)的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。

許多人知道，建筑公司給開(kāi)發(fā)商墊資是一個(gè)潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來(lái)實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成，尤其是北方冬天的好幾個(gè)月都會(huì)因上凍而難以施工。這樣，開(kāi)發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。

高利貸介入的途徑，就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

如此一來(lái)，這樣高利貸資金進(jìn)去，再以建筑費(fèi)用出來(lái)，還可以讓銀行看到了開(kāi)發(fā)商的“自有資金”，使得開(kāi)發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開(kāi)發(fā)貸款。尤其是在開(kāi)發(fā)商自己是“空手道”的情況下，更需要此類(lèi)高利貸資金的“硬墊資”式參與。

一言以蔽之，這類(lèi)新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房?jī)r(jià)的前期資金，得到的是一個(gè)重要的回報(bào)條件——在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)不用付房款，余款等到房屋賣(mài)出之后再與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。

因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。這樣的開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)利益上的各得其所，是新時(shí)代的新發(fā)展。

這里還有一個(gè)關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢(qián)財(cái)以后，尤其是操盤(pán)手賺取了巨額財(cái)富以后，這些錢(qián)基本上都要逃往國(guó)外進(jìn)行洗錢(qián)。但是同時(shí)，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場(chǎng)的吸引等等，很多境外熱錢(qián)試圖進(jìn)入國(guó)內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個(gè)新的鏈條——與各種對(duì)沖基金運(yùn)作類(lèi)似的內(nèi)外貨幣對(duì)沖，即國(guó)內(nèi)的人民幣炒房利潤(rùn)直接在國(guó)內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢(qián)的所有者，而海外熱錢(qián)直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶(hù)。

這種地下交易由于不涉及銀行國(guó)際清算系統(tǒng)的進(jìn)出，外匯監(jiān)管部門(mén)根本無(wú)從發(fā)現(xiàn)。悄無(wú)聲息地入境以后，熱錢(qián)也有很多參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，而熱錢(qián)與炒房團(tuán)的合作也使得大額的熱錢(qián)資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。

據(jù)筆者了解，在限制外籍人士買(mǎi)房的政策出臺(tái)以后，由于海外熱錢(qián)的房產(chǎn)投資需求，這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢(qián)莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般，熱錢(qián)流入國(guó)內(nèi)，炒房利潤(rùn)也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢(qián)為自己辦理海外移民身份，再以外商的身份投資回到國(guó)內(nèi)。

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