唐文祺

南京的仙林新區(qū)突然火了。在2007年誕生多個(gè)地王名噪南京后，仙林新區(qū)再度于2010年初成為媒體焦點(diǎn)，而這一次，是因?yàn)?007年的一個(gè)地王被政府部門公告“收回”。

事實(shí)上，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者上周在南京的實(shí)地探訪，2007年在仙林新區(qū)誕生的多個(gè)南京地王中，除已被政府收回的地塊外，還有兩幅地塊因?yàn)楦鞣N原因尚未動(dòng)工，其中一幅地塊因?yàn)檎牟疬w工作尚未完成而“閑置”。

2007年12月6日，仙林新區(qū)由于一場(chǎng)土地拍賣而名噪一時(shí)。在一干開(kāi)發(fā)商的追捧簇?fù)碇?，編?hào)依次為2007G81、G82、G83、G84的住宅用地，均以溢價(jià)率超過(guò)50%的成交價(jià)被一搶而空。其中，棲霞建設(shè)奪得的G84地塊，為當(dāng)年該區(qū)域的單價(jià)地王；而G81地塊25.95億元的競(jìng)得總價(jià)，在南京至今無(wú)人打破。

兩年多之后的2010年2月3日，一則“NO.2007G82地塊(即G82地塊)競(jìng)得人競(jìng)得資格被取消”的公告，被放在了南京市國(guó)土資源局的官方網(wǎng)站首頁(yè)。

根據(jù)公告內(nèi)容，地塊競(jìng)得者實(shí)為香港九龍倉(cāng)與招商地產(chǎn)的競(jìng)買聯(lián)合體，在當(dāng)年購(gòu)得G82地塊之后，并未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成“首期成交價(jià)款”的繳納，也未簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。競(jìng)得資格取消之后的結(jié)果是，兩家公司為這幅地塊支付的2.45億港元競(jìng)買保證金被予以沒(méi)收。

“長(zhǎng)滿雜草”的地王

貫穿仙林新區(qū)的主干道仙林大道，被稱為“江蘇第一市政大道”。近幾年來(lái)，該區(qū)域內(nèi)不少出讓地塊均分布在這條道路附近。順著仙林大道一直驅(qū)車向前，便進(jìn)入大學(xué)城區(qū)域。去年9月南京大學(xué)(分部)的入駐，將當(dāng)?shù)馗咝５臄?shù)量提升至11家。

與南京主城區(qū)相連的大學(xué)城西部，新城效應(yīng)已初現(xiàn)端倪。記者沿途發(fā)現(xiàn)，除了正在積極施工的南京軌道交通一號(hào)線幾個(gè)站點(diǎn)之外，少量的公交車輛路線亦已開(kāi)通。引人注目的是，在大量嶄新的高校建筑周邊，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)紛紛“點(diǎn)綴”其間。

開(kāi)車的出租車司機(jī)貌似對(duì)這片區(qū)域相當(dāng)熟悉?！斑@個(gè)地方的房?jī)r(jià)漲得很快?！彼e聊道。仙林當(dāng)?shù)刈顬橹姆康禺a(chǎn)企業(yè)莫過(guò)于南京高科(600064.SH)名下的高科置業(yè)。這家原名為仙林地產(chǎn)的公司，在去年9月更名為高科置業(yè)。

記者注意到，高科置業(yè)名下的8個(gè)項(xiàng)目中，唯有一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有獲得推案名稱，僅僅以簡(jiǎn)單的“仙林湖項(xiàng)目”指代。這個(gè)項(xiàng)目，正是兩年之前以25.95億競(jìng)得的G81地塊。仙林湖，也即是記者此次前去的目的地。

再驅(qū)車10多公里之后，隨著大道兩旁建筑物的逐漸稀少，在軌道交通線的盡頭，瀝青柏油路面的仙林大道也隨之“終結(jié)”。在只能稱得上平整的泥石道路之前，司機(jī)和記者同時(shí)“失去方向”，所謂的仙林湖則絲毫未見(jiàn)蹤影。急中生智之下，記者撥打了一個(gè)當(dāng)?shù)貏e墅項(xiàng)目的售樓電話，按照售樓處工作人員的指示，轉(zhuǎn)向仙林大道東北方向繼續(xù)尋覓。

在仙林大道后半段，原先的農(nóng)田已經(jīng)整修成一片平坦之地，極目望去，幾乎所有土地都長(zhǎng)滿了雜草。多條規(guī)劃道路分布其間用以分界，有地塊用大塊水泥墩圍合起來(lái)，即標(biāo)示著該幅地塊已經(jīng)“名花有主”。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)三四圈之后，在記者幾乎失去繼續(xù)尋找的信心時(shí)，終于看到了一個(gè)過(guò)路人?？墒?，當(dāng)記者詢問(wèn)仙林湖的所在位置時(shí)，這位路人表情茫然：“我從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有什么湖啊，倒是有個(gè)大水塘?！彼S手一指，“估計(jì)把水塘挖挖大就是湖了吧。”

再次指點(diǎn)之下，記者終于尋找到了仙林湖的所在位置。行人口中所稱的“水塘”的確已擴(kuò)大為一個(gè)人工湖。兩年多之前拍賣出去的4幅住宅用地，皆分布在湖邊。只是，除了那塊被明確收回的G82地塊之外，其他長(zhǎng)滿雜草的幾幅土地，同樣看不出有動(dòng)工跡象。

在南京市國(guó)土局發(fā)布的2010年第2號(hào)公告中，四至范圍為東至仙境路、西至河道、北至道路、南至文瀾路的仙林大學(xué)城地塊被掛牌公開(kāi)出讓。只是，與當(dāng)年仙林湖周邊的幾幅“地王”，卻相隔近10公里。這幅地塊的起拍價(jià)為8.45億，樓面地價(jià)為4001元/平方米。比當(dāng)年的G81地塊起始樓面地價(jià)，僅僅高出713元/平方米。

“地王”開(kāi)發(fā)商坦承失去理性

眾所周知的一點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于獲取土地的期許值正是基于未來(lái)后市。只是，當(dāng)現(xiàn)實(shí)與理想之間的落差無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，失衡便出現(xiàn)了。

“2007年的時(shí)候仙林實(shí)在太火了，拿地的時(shí)候都有點(diǎn)失去理性?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商表示。易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年南京仙林板塊的新房成交均價(jià)自1月份起持續(xù)走高，在12月誕生多幅“地王”之后，該板塊的新房成交均價(jià)上漲至8009元/平方米。

不過(guò)，按照開(kāi)發(fā)商們的計(jì)劃，這一價(jià)格水準(zhǔn)原本還可以繼續(xù)推高?？上屡c愿違。2008年，樓市狀況急轉(zhuǎn)直下。易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)年2月份市場(chǎng)成交均價(jià)達(dá)到8466元/平方米之后，隨即一路下跌，2009年1月達(dá)到低谷為6912元/平方米，這一水準(zhǔn)已幾乎接近土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。也即是說(shuō)，如果按照當(dāng)年仙林區(qū)域的市場(chǎng)成交價(jià)格，那幾幅土地實(shí)際上均是虧本操作。

“原本是希望借助軌道交通、景觀規(guī)劃等利好因素提升房?jī)r(jià)的，可兩年過(guò)去了，當(dāng)初許諾的規(guī)劃并未完全落實(shí)到位?！蹦暇┮晃槐镜亻_(kāi)發(fā)商直言不諱地表示。

2009年下半年，仙林板塊樓市開(kāi)始發(fā)力，一輪持續(xù)上揚(yáng)之后，在2009年11月攀上9471元/平方米的高峰。這一輪漲勢(shì)對(duì)仙林各幅土地來(lái)說(shuō)，擺脫虧本窘境的曙光已然出現(xiàn)。在記者驅(qū)車前往現(xiàn)場(chǎng)勘察的途中，在售的幾個(gè)高檔樓盤中，有別墅類產(chǎn)品的銷售均價(jià)已達(dá)到25000~30000元/平方米。只是，這幾幅已閑置兩年以上的土地，仍然未見(jiàn)有開(kāi)工跡象。

根據(jù)國(guó)家閑置土地處置辦法，一年內(nèi)未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)、已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積三分之一的，以及投資額未達(dá)相應(yīng)比例的，可認(rèn)定為閑置土地。土地閑置兩年以上的，便可依法收回使用權(quán)。

根據(jù)南京市國(guó)土資源局相關(guān)人士的解釋，高科置業(yè)的G81地塊與棲霞建設(shè)的G84地塊，均已完成交地。“剩下的應(yīng)該是有關(guān)工作的進(jìn)行吧?！痹撊耸糠Q。在棲霞建設(shè)發(fā)布的2009年業(yè)績(jī)公告中，對(duì)于G84地塊的解釋為，11.1億元的出讓金額雖已付清，但“經(jīng)南京市國(guó)土資源局及南京市人民政府批準(zhǔn)，同意該項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間相應(yīng)順延”。

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