我們今年其中一個報告做的是房地產(chǎn)住宅市場未來發(fā)展空間。我們把美國、日本、英國、韓國等等一些國家的城市化率水平和當年他們GDP發(fā)展水平按國際元計算，購買力的水平同時并列下來，我們大概和美國差60年，和日本差40年，和韓國差30年左右，按照韓國，人均GDP從4千美元增長到萬美元以上發(fā)展階段看，我們到2030年，應(yīng)該是城市化率最高峰期，此后開始出現(xiàn)城市化率的下降，每年至少1200-1800萬人口要解決城市化的問題。所以，我們也覺得這么多年的發(fā)展過程中，如果和這些發(fā)達國家或者是我們就近的亞洲最快進入發(fā)達國家對比來看的話，我們這幾年應(yīng)該是最高峰，2020年應(yīng)該是最高峰，然后逐步下降，但是實際上我們2020年完不成城市化率，我們要比別人拖后或者是延續(xù)多少年，因為我們前幾年城市化率水平很低，只有17.9%，因此這幾年要加速城市化率，“十二五”也特別提到包括了中小城鎮(zhèn)的城市化率，“十二五”以后是非常明確的，因此，我們覺得對這個發(fā)展空間還有很長的周期。2030年計算，按當時的城市化率水平，住宅應(yīng)該達到340億平方米，如果按現(xiàn)在計算，把現(xiàn)在人口增長、城市化率增長，以及折舊、拆遷、計算利率之后，發(fā)現(xiàn)大概要達到4950萬平方米的住宅才能滿足。
國際基本上房地產(chǎn)業(yè)開始從高速增長變成平穩(wěn)或者下降增長的一個趨勢，兩個條件，一個是城市化率，一個是城市戶均擁有的住房率達到1：1.1，我們現(xiàn)在1：0.78，或者是接近1；臺灣大概1980年達到1：1.1，發(fā)展過程中同時可以比出來，我們還有較長的發(fā)展空間和時間。這是我們對未來住宅發(fā)展市場的一個基本判斷。所以，11年、12年不管它怎么采取調(diào)控措施都不會對房地產(chǎn)市場的基本增長或者是銷售的基本增長發(fā)生太大的變化，沒有辦法扭轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍然沒有辦法靠行政手段扭轉(zhuǎn)。
(本文節(jié)選自華遠地產(chǎn)董事長任志強在以“決策中國地產(chǎn)2011”為主題的2011年(第二屆)中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會暨地產(chǎn)同行新春團拜會上的演講稿。)
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