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    蔡繼明:房地產(chǎn)一業(yè)興百業(yè)衰致消費不旺

    2010年11月02日 20:09鳳凰網(wǎng)財經(jīng) 】 【打印共有評論0

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    鳳凰網(wǎng)財經(jīng)11月2日訊 清華大學政治經(jīng)濟學研究中心教授、博士生導(dǎo)師蔡繼明在獨家對話鳳凰網(wǎng)時表示,房地產(chǎn)一業(yè)興百業(yè),衰敗則導(dǎo)致消費不旺。以下為文字實錄:

    蔡繼明:我曾經(jīng)在我的博客,還有在有關(guān)的提案里邊,我提出了一個也許是比較大膽的建議,但是我認為是從根本上解決問題的。叫做治本之策,這個治本之策包括兩個方面,一個是從土地的供給要打破政府的壟斷,現(xiàn)在整個建設(shè)用地一律要使用國有土地,國有土地當然都是政府通過招拍掛出讓的。在這個過程中,實際上在經(jīng)濟學里邊講,政府是土地供給的獨家壟斷,獨家壟斷者在市場土地的均衡價格決定上,一定是高于競爭的行業(yè),因為中間有一個很大的差額,那就是超額利潤,這個就被政府拿走了,這是第一。要把它打破。

    怎么打破?其中一個很重要的措施,就要讓農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場。十七屆三中全會其實已經(jīng)提到,要讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地進入市場,農(nóng)村集體建設(shè)用地的面積相當于城市已有建城區(qū)的面積,應(yīng)該是在三倍到四倍那么大的面積,如果進入市場的話,肯定國有土地的這種壟斷供給一統(tǒng)天下就被打破了,這是第一個。第二個就是大量的小產(chǎn)權(quán)房,據(jù)說是66億平方米,這么大的面積相當于我們商品房建筑十年,十年的總和。

    要讓這些房源合法的進入市場,現(xiàn)在其實有的已經(jīng)在市場了,只不過你說它是非法的嘛,小產(chǎn)權(quán)是非法的。非法的話它的價格肯定要壓得很低,因為大家承擔著風險,所以價格就很低。你一旦讓它合法化,它的價格就會相應(yīng)的提高一些,但是總不至于達到和大產(chǎn)權(quán)房相等,它的價格稍微有些提高,然后大產(chǎn)權(quán)房的價格下降,通過競爭,大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)房會達到一個均衡,當然大產(chǎn)權(quán)房還是要貴,小產(chǎn)權(quán)房要便宜。這樣一來,我們整個的房價,房地產(chǎn)市場的價格,就會趨于比較平穩(wěn)、合理。這是第二個措施。

    第三個,也許是最重要的,就是在新增的住房土地,用于住房的規(guī)劃土地,在供給這個土地的時候,一定要分門別類,不能籠統(tǒng)的招拍掛,一招拍掛地王就產(chǎn)生了。地王一產(chǎn)生樓面價格就已經(jīng)兩三萬了,你想想在考慮到建筑成本,再考慮到建筑利潤,開發(fā)商的利潤,再加上政府其他的收費的環(huán)節(jié)。最后價格四五萬那是不言而喻的。一開始政府向市場提供土地的時候,就要分門別類,要主要是用作作為消費品的住房就變成投機品,變成投資品,那怎么避免?就是在土地整個供給當中,確保15%是廉租房。

    那廉租房肯定按照有關(guān)的管理條例,你只能租買,投機,你就不可能進入了。第二一類是大頭,就是拿出70%的土地,70%的土地就是明確一半是自住,或者是更多,比如其中的40%是自住性住房。自住性住房我怎么限制你?購買我不限制,但是出售我限制,買了以后再賣得十年以后。因為我規(guī)定的是自住房,要么你就別買,既然你買了我就認為你是當做自住房買的,你十年之內(nèi)不許出售。另外30%是自住的,但是他是用于改善,他原來有了一套房子是60平米,他想住一百平米的,好,既然你改善性住房,你不能今天買了以后你明天又賣吧,你的收入不可能一天兩天你就提高那么快。我就假定你既然是改善的,我就要求你五年之內(nèi)不許再賣。

    這樣我們有70%的房子,就保證購買者一定是自住和改善性住房,而不是投資也不是投機。再剩下15%,你愿意投機也好,愿意投資也好,我不管,但是我規(guī)定這15,它土地的面積就只占15%,至于你建豪宅,容積率是1%,你是0.5,你是0.2我不管,你建別墅,你建皇宮,你把房價炒到天上去,跌到地下去,我也不管。你愛買幾套,買幾套,你有錢把這15%都買走,我政府收稅就行了。這個你不要怕,他翻不了天的,他鬧來鬧去,就在整個新增的房源里面,只有15%是投資和投機的,剩下85%是廉租房,那是保障性住房,然后70%是廉價的,他是廉價的自住房和改善性住房,85%的居民是穩(wěn)定的。能夠做到居著有其所,他不至于再做房奴,我覺得這是一個治本之策,房價是完全可以降下來的,只要提高它建筑的標準,就是把它的容積率提高,把相關(guān)的建筑標準適當?shù)慕档鸵稽c,我們樓面的地價就可以降低下來。

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    作者:    編輯: wangft
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