從年初開(kāi)始，上海的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)就不斷爆出海外基金收購(gòu)的轟動(dòng)性案例：花旗銀行一次收購(gòu)市值約８億元的陸家嘴部分寫(xiě)字樓物業(yè)；澳洲麥格里集團(tuán)旗下ＭＧＰＡ收購(gòu)新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額約８億元；而諸如摩根士丹利、萊曼兄弟之類的機(jī)構(gòu)，也在暗中部署戰(zhàn)略。

２００４年，宏觀緊縮政策及“土地新政”突然“襲擊”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，但是對(duì)于已經(jīng)“試水”中國(guó)兩三年的海外房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，這次政策調(diào)整卻給了他們“意外的好運(yùn)氣”。而人民幣的升值預(yù)期、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策進(jìn)一步放開(kāi)等因素的刺激，也使包括游資在內(nèi)的各種外資正以百川入海之勢(shì)匯入上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

本來(lái)就在政策、需求和炒作等因素下痛苦輾轉(zhuǎn)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今又被強(qiáng)勢(shì)嵌入一個(gè)外資因素，它到底將何去何從？

宏觀調(diào)控未阻外資投資步伐

從２００４年下半年開(kāi)始，來(lái)自歐美、東南亞和中國(guó)香港等地的海外地產(chǎn)基金，如荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、摩根士丹利、澳大利亞麥格理銀行等在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，一改以往小心翼翼的投資方式，逐步加快了資本運(yùn)營(yíng)。

有數(shù)字顯示，今年前３個(gè)月外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購(gòu)金額，已超過(guò)去年全年的總額。一項(xiàng)調(diào)查表明，盡管只有８％的被調(diào)查機(jī)構(gòu)投資者在上海有項(xiàng)目，但幾乎逾９０％的被訪者都表示了在上海的投資興趣。與此同時(shí)，上海的商業(yè)物業(yè)成為他們今年最想收購(gòu)的產(chǎn)品種類。上海零售市場(chǎng)在亞洲投資者吸引力排行榜中名列第五。

國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的相關(guān)調(diào)查則顯示，盡管從去年上半年持續(xù)至今的宏觀調(diào)控有加強(qiáng)之勢(shì)，但機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心絲毫未損。對(duì)于被業(yè)內(nèi)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心威脅最大的央行加息，８３％的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為無(wú)影響。相反，有關(guān)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，被國(guó)際投資者普遍認(rèn)為將穩(wěn)定市場(chǎng)和提高市場(chǎng)透明度，并稱這種政策調(diào)整不會(huì)影響正在進(jìn)行的投資計(jì)劃。

一位主要從事房地產(chǎn)投資的外資銀行經(jīng)理分析，中國(guó)的房地產(chǎn)正處于一個(gè)“提升期”，并沒(méi)有到達(dá)頂部，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)對(duì)于貸款政策的緊縮，實(shí)際上是在減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，客觀上為實(shí)力雄厚的外資創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。除非是惡意炒家，在外資看來(lái)，通過(guò)財(cái)稅、貸款調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是再正常不過(guò)的做法，是有益于市場(chǎng)健康的，是可以接受的。對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)宏觀趨好的判斷是外資不撤反進(jìn)的一個(gè)重要原因。

上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)屠海鳴對(duì)海外房地產(chǎn)基金的介入分析說(shuō)，炒房并不是上海房地產(chǎn)價(jià)格高企的全部原因，還應(yīng)考慮到國(guó)外基金進(jìn)入等因素。雖然目前國(guó)外基金進(jìn)入上海的量并不是很大，但是據(jù)預(yù)測(cè)在兩三年之內(nèi)，其資金量將達(dá)到２０億至３０億美元，而從改革開(kāi)放至今進(jìn)入上海的全部外資只有１００億美元左右。這些基金正以種種方式，諸如與中資公司合作或是參與政府的舊城改造等方式來(lái)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，事實(shí)上，對(duì)于各類境外或外地人士來(lái)說(shuō)，上海整體依然散發(fā)著強(qiáng)烈的吸引力。

與此同時(shí)，人民幣升值的前景也確實(shí)為外資看好。雖然官方匯率還沒(méi)有大的變化，但是在美國(guó)，地下市場(chǎng)人民幣兌美元的匯率已經(jīng)上升了５％左右。因此，即使投資才剛剛簽約，就可以視作已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了５％的回報(bào)，這個(gè)誘惑力可不小。而在美國(guó)和歐洲，其ＧＤＰ的年增長(zhǎng)不過(guò)２％－３％，中國(guó)卻達(dá)到了８％－９％，再加上人民幣的增值空間，這些因素都足以讓那些整日為出路發(fā)愁的美歐資金動(dòng)心。