外資炒家推高房價

３月１０日，國家外匯管理局局長郭樹清在全國政協(xié)十屆三次會議上表示，中國非常關(guān)注資本流入中存在的投機問題。不加區(qū)分地引進外資可能“后患無窮”，比如投機資本在當?shù)爻捶康禺a(chǎn)，把價格抬得很高，這對當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、企業(yè)甚至居民個人意味著很大的風險，一旦泡沫不能持續(xù)，就會造成巨大虧損。

基于人民幣升值預期，正有大筆海外熱錢流入國內(nèi)，投資和購買房地產(chǎn)是其最主要的選擇之一。就在海外資金紛紛加注中國房地產(chǎn)業(yè)投資的同時，一些海外炒房者也開始頻頻現(xiàn)身。

中國人民銀行上海分行的一份調(diào)研報告證實：外資在上海房地產(chǎn)的流動已經(jīng)涉及了房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)以及開發(fā)環(huán)節(jié)等，而在這個完整的鏈條中，外資的跨境資本流動和匯兌管制幾乎不存在。

外資，正成為左右上海房地產(chǎn)市場的重要力量。

一位房產(chǎn)中介告訴記者，這些海外資金通常以小組的形式出現(xiàn)，他們在海外吸納一部分資金后進入國內(nèi)炒房，主要以日本、馬來西亞、新加坡及我國香港、臺灣地區(qū)資金為主，也有部分美籍華人資金。

同樣是人行上海分行的統(tǒng)計，境外匯入的購房款目前增長迅速，購房款的本外幣融資中，外資（包括外匯貸款和外資流入）占比從２００３年的９．６％，到２００４年前５個月驟升為１６．８％。而這部分增長中，主要用于投資。該統(tǒng)計表明，境外資金直接流入房地產(chǎn)的占比從２００１年到２００３年不斷提升，分別為：１６．１％、２３．５％、２５．４％，而在２００４年前５個月，相同口徑的統(tǒng)計達到３２．６％。

外資的進入正成為推動上海房地產(chǎn)價格上漲的強勁力量。大量外資投向上海的高價樓盤。業(yè)內(nèi)人士分析，在外資眼中，上海高價房產(chǎn)是國內(nèi)以人民幣計價的最好的國際性投資品種。上海是一個國際大都市，高品質(zhì)房產(chǎn)未來必定能吸引全球范圍的有錢人，同時這又是以人民幣計價的資產(chǎn)，從房產(chǎn)本身和人民幣資產(chǎn)兩個角度考察，它們都有升值潛力。

上海社科院的一項市場研究表明，外資投資的主力樓盤大都在２００萬－５００萬元一套的高檔樓盤，這部分樓盤一般位于市中心。而２００４年，上海的中心城區(qū)，如盧灣、黃浦等，房價的漲幅均在５０％以上。

一位房產(chǎn)中介對記者說，兩年前，銀行對外資的買房政策比現(xiàn)在優(yōu)惠得多。因此他們通?？梢詮你y行貸出美元，然后結(jié)匯成人民幣買房，或者直接用美元買房。那時候美元貸款利率遠低于人民幣貸款利率，所以當時直接用美元投資房產(chǎn)的成本比國內(nèi)投資者要低很多。

由于兩年前國內(nèi)銀行貸款風險防范意識尚未樹立，國內(nèi)征信制度建設(shè)進展緩慢，各家銀行甚至不聯(lián)網(wǎng)，這都給外資投資者一人按揭多套房產(chǎn)帶來方便。而隨著這種“自買自賣”的炒作，房產(chǎn)也被不知不覺地攀上天價。

上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計表明，２００４年上海中資金融機構(gòu)外匯貸款明顯少增。但同期，外資金融機構(gòu)外匯貸款卻獲得歷年新高。２００４年年末，外資金融機構(gòu)外匯貸款余額１２５億美元，比年初增加４４．７億美元，同比多增２８．９億美元，其中下半年新增１５億美元，占全年外匯貸款增量的３３．６％。

一項針對上海市民的專項調(diào)查顯示，對于境外資金投資上海房地產(chǎn)市場，多數(shù)受訪市民持謹慎歡迎態(tài)度。７１．５％的受訪者認為，這可能會為房產(chǎn)市場增加更多的泡沫投機成分。調(diào)查顯示，外資的投機標簽為市民接受外資進軍上海房地產(chǎn)市場設(shè)置了心理障礙，２７．９％的受訪市民認為，一旦外資因某種原因如美元加息，對人民幣升值失望或套利成功而撤資回流，可能會引發(fā)上海房產(chǎn)市場的拐點到來，１７．１％的人甚至認為“肯定會”。

一位在上海專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的律師對記者說，他們越來越多地在為來自國外的投資者做代理，而作為上海本地人，在強勢的外資面前，不能不擔心自己面對高房價的競爭力。