新恒基的資本舞步

在新恒基發(fā)展歷程上我們可以看到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側(cè)重國(guó)美發(fā)展，哥哥黃俊欽則專心于房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時(shí)間內(nèi)資本就已增長(zhǎng)至150億元。

北京靜安中心是此次的注資的重要項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)其作價(jià)起碼達(dá)到25億～35億元。其發(fā)展過(guò)程可充分展示黃俊欽資本運(yùn)作的手段。

1995年，黃俊欽與靜安控股(項(xiàng)目原所有人)接觸，作價(jià)1800余萬(wàn)美元，將靜安控股100%股權(quán)購(gòu)入。當(dāng)時(shí)黃俊欽并沒(méi)有付款，承諾先進(jìn)場(chǎng)施工，自找建設(shè)資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應(yīng)樓宇面積折抵股價(jià)款，屆時(shí)再辦理靜安控股的股權(quán)過(guò)戶。

1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計(jì)折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開(kāi)發(fā)資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當(dāng)時(shí)尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬(wàn)美元，將靜安控股股權(quán)過(guò)戶至自己名下。如此一來(lái)，通過(guò)嫻熟的財(cái)技以及各種關(guān)系，黃俊欽幾乎不花一分錢就將35億元的北京靜安中心納入懷中。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直較為神秘，甚少通過(guò)拍賣市場(chǎng)購(gòu)地，項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽(yáng)兩地，多數(shù)都通過(guò)并購(gòu)或協(xié)議出讓取得，項(xiàng)目數(shù)量也并不多，2003年正式拍賣進(jìn)入廣州樓市才引起業(yè)界關(guān)注。

此次注資的項(xiàng)目占地在62萬(wàn)平方米左右，與雅居樂(lè)、碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備相比相差甚遠(yuǎn)，前者是1150萬(wàn)平方米，后者更達(dá)到1900萬(wàn)平方米。雖然新恒基的物業(yè)大多坐落在城市中心內(nèi)，多數(shù)為高端寫(xiě)字樓或酒店。但證券人士還是認(rèn)為其221億元的估值偏高。

“如果新恒基那幾個(gè)項(xiàng)目都可以作價(jià)221億元，那碧桂園怎么也能過(guò)萬(wàn)億元吧?！币晃粡V東的開(kāi)發(fā)商如此調(diào)侃道。