馮科

最近，國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家熱議中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，但對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的程度及其迸裂的時(shí)間存在較大的分歧。國(guó)際專(zhuān)家大部分認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是全面的，泡沫迸裂就在當(dāng)下。而國(guó)內(nèi)的專(zhuān)家認(rèn)為情況不是那么悲觀、泡沫不可能在近期迸裂。

首先，我們來(lái)判斷一下是否存在泡沫以及泡沫的程度如何？2009年底，中國(guó)核心城市如北京、上海、深圳、廣州等地的房?jī)r(jià)普遍比年初漲了50%-150%，超過(guò)了2007年的歷史高點(diǎn)。同時(shí)，全國(guó)各地“地王”不斷涌現(xiàn)，2009年地方政府的土地出讓金收入也創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。直接從現(xiàn)象觀測(cè)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在泡沫。那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是局部的還是全面的？客觀地看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫只能說(shuō)是局部的，而不能說(shuō)是全面的，畢竟大部分二、三線城市的房?jī)r(jià)仍處于理性的范圍。而且，中央政府在2009年底重新啟動(dòng)地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有效抑制了房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲的態(tài)勢(shì)。只不過(guò)與此相成巨大反差的是，海南的房?jī)r(jià)受到海南國(guó)際旅游島零關(guān)稅、免簽證、發(fā)展博彩業(yè)等政策的刺激，快速大幅攀升，引起國(guó)際上部分專(zhuān)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特別關(guān)注，進(jìn)而引發(fā)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是否立即迸裂的爭(zhēng)論。

海南島一些城市的房?jī)r(jià)可謂一日一價(jià)，三亞、海口、瓊海等地的房?jī)r(jià)進(jìn)入2010年以后，每平方米日漲數(shù)百元稀松平常、日漲千元不足為奇、日漲數(shù)千元也偶爾可見(jiàn)。島外5000億-6000億的資金枕戈待旦，隨時(shí)準(zhǔn)備殺入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。絕大部分準(zhǔn)備投資海南地產(chǎn)的投資客認(rèn)為，海南的房?jī)r(jià)、地價(jià)在未來(lái)三年內(nèi)都處于上升階段，所以只要現(xiàn)在買(mǎi)到地、買(mǎi)到房就一定能賺錢(qián)。在這些預(yù)期的推動(dòng)下，海南的地產(chǎn)市場(chǎng)短期出現(xiàn)一些泡沫在所難免。而海南省政府為了避免房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大，采取了暫緩?fù)恋嘏獾恼?，從防范風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)上無(wú)可置喙，但客觀效果卻加劇了土地供需失衡的局勢(shì)，使得海南房?jī)r(jià)理性回落的可能性減小。即便如此，要判斷海南的房地產(chǎn)泡沫在近期內(nèi)破裂似乎并不可信。判斷中國(guó)房地產(chǎn)泡沫近期迸裂更不可信。

理由是處于反危機(jī)階段的中國(guó)必須依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)。2008年，次債危機(jī)來(lái)襲，對(duì)中國(guó)的出口造成巨大的影響，過(guò)往十年出口對(duì)GDP的帶動(dòng)每年都在正的兩個(gè)百分點(diǎn)左右，而最近兩年，出口對(duì)GDP的拉動(dòng)由正的兩個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)為負(fù)的兩個(gè)百分點(diǎn)，這樣一來(lái)一去，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率將損失4個(gè)百分點(diǎn)。為此，中國(guó)政府在2008年第四季度采取了反危機(jī)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，在消費(fèi)短期難以啟動(dòng)的情況下，全面擴(kuò)大投資。近兩年，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持在年增長(zhǎng)率32%水平之上，用固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)來(lái)彌補(bǔ)出口對(duì)GDP的負(fù)向拉動(dòng)。而固定資產(chǎn)投資大部分投入了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些投資成本的分?jǐn)傄揽糠康禺a(chǎn)行業(yè),也就是需要房?jī)r(jià)、地價(jià)保持一定的增幅才能保證政府的固定資產(chǎn)投資有合適的回報(bào)。

非常有意思的是，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施在2007、2008、2009年之間具有戲劇性的變化。2007年在感受美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊的巨大力度之下，開(kāi)始于2007年10月份恢復(fù)2000年以來(lái)放棄的銀行信貸指標(biāo)計(jì)劃嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸發(fā)放，導(dǎo)致2007年第四季度到2008年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的季度低迷；到了2008年9月15日，美國(guó)雷曼兄弟公司倒閉，讓中國(guó)政府感受到出口衰退的壓力，進(jìn)而從防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向全面的反危機(jī)、刺激經(jīng)濟(jì)的政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也采取刺激的政策，這樣才有2009年二季度以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力反彈、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的局面。到了2009年第四季度，隨著迪拜事件的爆發(fā)，中國(guó)政府意識(shí)到放任房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫擴(kuò)大并迸裂，因而從2009年第四季度開(kāi)始了一直持續(xù)到現(xiàn)在的本輪房地產(chǎn)調(diào)控。但政府調(diào)控的目標(biāo)不是要求房?jī)r(jià)大幅度下降，而是希望房?jī)r(jià)不要繼續(xù)瘋漲。其實(shí)，房?jī)r(jià)的上漲與貨幣供應(yīng)量和信貸供應(yīng)量密切相關(guān)。2009年全年，新增貸款總量接近10萬(wàn)億。而在過(guò)往的五年即2003年至2008年，每年平均新增貸款在3.3萬(wàn)億。一下子擴(kuò)張了三倍的信貸供應(yīng)量將房?jī)r(jià)快速推高。此外，房地產(chǎn)作為一種最終產(chǎn)品，其成本還取決于中間產(chǎn)品的價(jià)格。建造房屋所使用最多的材料為鋼材與水泥。而生產(chǎn)鋼材和水泥的原材料為鐵礦石、煤炭等。這些資源品的價(jià)格在近年持續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。特別是鐵礦石，其價(jià)格決定不在中國(guó)政府的掌控之中，即便在全球金融危機(jī)的階段，其價(jià)格仍然處于一個(gè)上升的狀態(tài)。而中國(guó)雖然擁有許多煤炭資源，但處于工業(yè)化加速階段的中國(guó)，工業(yè)存在重型化的趨勢(shì)，工業(yè)對(duì)能源的消耗呈現(xiàn)一個(gè)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在這種情況下，煤炭?jī)r(jià)格不太可能不漲價(jià)。另一方面，房地產(chǎn)的建造需要大量的勞動(dòng)力。近年，在《勞動(dòng)法》頒布之后，營(yíng)造單位的用工成本直線上升。可見(jiàn)，構(gòu)成房地產(chǎn)直接成本的鋼材、水泥、勞動(dòng)力都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從會(huì)計(jì)學(xué)重置成本的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲似乎在所難免。它是生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從上游向下游傳導(dǎo)的一種必然結(jié)果。再者，中國(guó)處于工業(yè)化、城市化的加速階段，數(shù)億從農(nóng)村進(jìn)入城市、從小城市進(jìn)入大中城市的居民對(duì)住房有剛性需求。所以，指望幾條臨時(shí)性政策讓房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。

既然工業(yè)制造業(yè)的產(chǎn)能存在過(guò)剩，中國(guó)反危機(jī)需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)消化鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)行業(yè)過(guò)剩的產(chǎn)能；為彌補(bǔ)出口下滑所帶來(lái)的增長(zhǎng)率的損失，中國(guó)需要啟動(dòng)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的固定資產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟(jì)。因此，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)采取的是既不打死、也不放任政策。中國(guó)政府面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)可能局面：1、沒(méi)有泡沫；2、存在局部泡沫；3、存在全面泡沫。完全沒(méi)有泡沫是不可能的理想狀態(tài)，而局部存在泡沫是可能的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。既然局部存在泡沫，那么將這些泡沫擠向自住市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)好些？答案不言而喻，當(dāng)然是投資市場(chǎng)。那么像北京、上海、深圳、廣州等大型城市的投資市場(chǎng)和自住市場(chǎng)很難區(qū)分，因此采取對(duì)整體市場(chǎng)調(diào)控與抑制的政策無(wú)疑是正確的，而對(duì)海南島的投資市場(chǎng)采取寬容政策無(wú)疑是明智的，因?yàn)楹Ｄ蠉u本地人口稀少、本地居民的住房矛盾并不尖銳。在海南購(gòu)房者大部分屬于“候鳥(niǎo)”，一般只會(huì)在每年冬季住上1-3個(gè)月。屬于典型的投資客。既然是投資，在享受收益的同時(shí)就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，中國(guó)政府允許局部泡沫存在、控制全面泡沫發(fā)展，開(kāi)辟海南島房地產(chǎn)投資市場(chǎng)吸收過(guò)剩的貨幣，算得上一種極其富有智慧的政策。

無(wú)論從哪個(gè)角度看，處于反危機(jī)階段的中國(guó)不太可能存在房地產(chǎn)泡沫迸裂的問(wèn)題。

(作者為北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任)

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