周慧蘭

新年伊始，國務(wù)院辦公廳就公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從土地供給到信貸控制，再到地方責(zé)任，文件為今年的樓市調(diào)控定下了詳盡的框架。房地產(chǎn)業(yè)再次成為今年宏觀調(diào)控的重頭戲。

在經(jīng)濟(jì)回暖態(tài)勢尚未穩(wěn)固之時，房價泡沫卻已然成為市場的共識。國家統(tǒng)計局近日的調(diào)查顯示，12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲9.1%，價格同比上漲的城市有69個，其中：廣州19.9%、深圳14.3%、北京13.2%。房價上升的同時，另一個現(xiàn)象卻值得注意：據(jù)了解，過去四年內(nèi)交房的住宅大約有三分之一是閑置的；出租房回報率也很低，僅為3%。這意味著，大多數(shù)人買房，既非用于自住，也非用于出租。那么，比較合理的解釋是等待資本增值的投資投機(jī)性需求的擴(kuò)張。但問題在于，房子已經(jīng)如此昂貴，投資的風(fēng)險正在逐漸擴(kuò)大，這一需求為何有增無減？

從資金面來看，受2009年經(jīng)濟(jì)刺激政策的推動，2009年的貨幣供給增速已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過經(jīng)濟(jì)增長的速度。2009年全年信貸投放總量近10萬億，撇開外部熱錢因素不談，單是國內(nèi)這一天量的貸幣供給就足以造成今日市場流動性過剩的局面，彩票氐賈倫什鄹翊蠓險恰2009年11月底公布的全國貨幣增速約為29%，GDP漲幅卻只有8%左右，兩者之差達(dá)20多個百分點；大城市這一情況更為突出，其GDP增速遠(yuǎn)低于全國平均水平，在同等的貨幣增速下，兩者之差更高達(dá)24-25個百分點。這就是為什么我們看到幾個主要大城市的房價漲幅顯著地高于全國平均水平。

為防止資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，早在去年底央行就已對貨幣政策做出了從緊的調(diào)整，近日，央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率50個基點，更為緊縮的貨幣政策已初現(xiàn)端倪。但一個擺在面前的問題是，貨幣政策的轉(zhuǎn)向不得不考慮去年經(jīng)濟(jì)刺激政策下已經(jīng)上馬且仍未完工的在建項目，收得過緊，這些項目可能擱置甚至爛尾。鑒于這一因素，專家預(yù)測，今年的信貸增長會低于去年，但仍可能達(dá)到7.5萬億左右，這就意味著流動性充裕的局面在短期內(nèi)仍面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

如此多的資金在尋找出路，房市無疑成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下最好的選擇。

根據(jù)謝國忠的一個調(diào)查顯示，曾為中國出口產(chǎn)業(yè)最大基地的浙江，很多企業(yè)都面臨著生產(chǎn)無利可圖的局面，主要受三方面因素影響：一是雇不到合適的工人，近五年之內(nèi)，工資水平翻了一番；二是原料價格昂貴；三是國外客商訂貨量下降，太多的企業(yè)在競爭更少的訂單。同樣的故事也發(fā)生在廣東、江蘇等其它省份。企業(yè)的資金無法流入正常的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)則成為相對可靠的財源。

中國家庭的情況也與之類似，2008年的股市重挫至今仍令許多人膽寒，比之投資房子帶來的收益，股市的收益在大多數(shù)人眼里顯得更為短暫而不真切。再加上中國長期以來社會保障制度及投資理財品種的缺失，人們基于對過去年份通貨膨脹的經(jīng)驗總結(jié)，以及對未來通脹的預(yù)期，他們相信，錢是會越來越不值錢的，而購房則成為大多數(shù)家庭保全資產(chǎn)的主要形式。所以，我們看到，在今年的房價上漲中，普通商品住房銷售價格同比上漲11.0%，高檔商品住房銷售價格同比上漲7.2%。本已價格不菲的高檔住宅的漲幅也不屈于后，投資投機(jī)的動機(jī)可見一斑。

大多數(shù)人會選擇將住宅作為主要的資產(chǎn)配置形式，是基于一個共同的認(rèn)識，那就是政府是不會愿意看到房價下跌的。根據(jù)中金公司的研究，他們對于2010年經(jīng)濟(jì)增長10%的基準(zhǔn)假設(shè)，是建立在房屋銷售繼續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長25%的基礎(chǔ)上的。但如果政府大幅緊縮，打壓房地產(chǎn)，造成房價下跌，房地產(chǎn)銷售量下降20%(重演08年的情形)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落到5%(重演08年底、09年上半年的情形)，則會造成2010年投資對GDP的貢獻(xiàn)下降2.9個百分點(其中房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)下降1.7個百分點，房地產(chǎn)上下游行業(yè)投資對GDP貢獻(xiàn)下降1.2個百分點)；消費(fèi)對GDP貢獻(xiàn)下降0.9個百分點(主要是與房地產(chǎn)相關(guān)的家電、家具、裝修材料和汽車消費(fèi)放慢)。這樣，GDP增速將大幅下跌至6.5%。這無疑是政府難以接受的。我們不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)很大程度上已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈搏。

在這種認(rèn)識下，房子，對于很多人而言，已不僅僅是一個遮風(fēng)擋雨的安身之所，它更成為人們配置資產(chǎn)、駕馭未來的主要手段。手段是有了，但是否安全呢？我們無法給出結(jié)論，但我們至少可以肯定，這個世界上沒有只漲不跌的市場，其實大部分人也都認(rèn)同這一點，只不過對他們而言，舍棄房子之外，并沒有更好的選擇。對于當(dāng)下的中國，房子更像是一個符號，它折射出的不僅是國人幾千年來追求的“居者有其屋”的理想，也折射出了中國社會現(xiàn)階段所面臨的方方面面的矛盾。比之當(dāng)下的高房價，這些矛盾也許更加根深蒂固，也更容易為人們所忽視。所以，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也許不能止步于頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的短期政策，更要有諸如完善社會保障制度、開放新的投資渠道、理順央地財政權(quán)責(zé)關(guān)系等立足長遠(yuǎn)的改革良策。為探討房市調(diào)控中的諸多問題，本報采訪了中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建，中國金融40人論壇成員、中國國際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘，工銀瑞信基金有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳超，是為21世紀(jì)北京圓桌第240期。

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