岳富濤

央企該不該進(jìn)入房地產(chǎn)市場，早已是個(gè)老問題。今年兩會(huì)上，也有政協(xié)委員直言不諱建言：央企應(yīng)該退出樓市。多數(shù)網(wǎng)民出于直覺和情緒，都非常贊同這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為2009年樓市的暴漲，與央企大規(guī)模進(jìn)入有直接關(guān)系。

許多央企自身主業(yè)利潤率不高，而只要有融資和拿地的能力，房地產(chǎn)是個(gè)“傻瓜都能賺錢”的暴利行業(yè)。作為一個(gè)獨(dú)立自主的市場主體，進(jìn)入房地產(chǎn)市場追求自身利益最大化看上去似乎天經(jīng)地義。許多央企私下也是這么自我辯護(hù)自我說服的。

但央企并非百分百純粹的自由競爭主體，央企擁有其他市場主體所不具備的各種特殊優(yōu)勢(shì)，并且不像民營企業(yè)自我負(fù)責(zé)，對(duì)自己的行為不能完全承擔(dān)后果，由此采取的市場行動(dòng)并非完全遵循市場原則。其后果是不僅將自身陷入高度風(fēng)險(xiǎn)之中，也破壞了市場正常的規(guī)律，推高房價(jià)只不過是惡果之一。

類國家信用提供無限制融資

央企在地產(chǎn)市場最大的核心優(yōu)勢(shì)就是近乎無限度的融資能力。直接融資渠道，央企無論是IPO還是再融資，獲得通過的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同行；間接融資方面，債券市場對(duì)央企也是大門敞開的，在2008年中房地產(chǎn)行業(yè)資金最為緊張的時(shí)刻，各家地產(chǎn)企業(yè)的融資申請(qǐng)都在苦苦等待，保利地產(chǎn)卻一次獲得了發(fā)行43億元公司債的批準(zhǔn)。

央企下屬的地產(chǎn)巨頭，最為同行羨慕的一個(gè)融資手段就是母公司的支持。央企在銀行眼里大多擁有類國家信用，所能獲得的各家銀行的授信額度多以千億計(jì)；而這些央企對(duì)“能下金蛋的親兒子”的支持也是不遺余力的。2009年2月樓市最低迷的時(shí)期，方興地產(chǎn)發(fā)行新股融資27億港元，大股東中化集團(tuán)提供了17億港元；中建IPO融資接近500億元，很大比例投入了地產(chǎn)市場，對(duì)旗下中海地產(chǎn)的支持更是大張旗鼓。2009年中海制造的中國地王上海長風(fēng)地塊，70億土地出讓金中，中建地產(chǎn)和中建八局直接掏了一半。中建董事長孫文杰直言不諱：必要的時(shí)候可以直接借錢給中海地產(chǎn)拿地。

不計(jì)成本無所畏懼

在2009年各地產(chǎn)生的90多個(gè)地王中，央企占了60個(gè)左右。比如最受關(guān)注的2009年上海總價(jià)地王長風(fēng)地塊，中海地產(chǎn)出價(jià)70億元；進(jìn)入2010年央企拿地勢(shì)頭不減，2月11日，占地3.56萬平方米的上?！疤K河灣”地塊，仍然由央企背景的華僑城集團(tuán)以70.2億元競得，樓板價(jià)達(dá)到驚人的52855元/平方米，一舉成為國內(nèi)最昂貴的地王。

出價(jià)高低似乎只是各家企業(yè)自主決策的正常商業(yè)行為，但央企所制造地王的比例之高，除了強(qiáng)大無比的融資能力外，與其“過人”的膽識(shí)也有很大關(guān)系。

對(duì)央企一直憤憤不平的潘石屹，直接將央企拿地比作醉酒駕車，“有人為了一時(shí)的高興，沒有為自己的健康和別人的生命著想，市場也是同樣的邏輯。有些企業(yè)為了短期的利益，在制造泡沫。”

優(yōu)勢(shì)心理

拿地的房企，與賣地的地方政府之間，既是監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系，更是一對(duì)買賣關(guān)系。買方強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候當(dāng)然要利用優(yōu)勢(shì)爭取更多利益，這個(gè)時(shí)候政府的監(jiān)管職能往往會(huì)退避三舍。比一般房企牛氣得多的央企更是如此。

在多個(gè)地方城市的招商公文里，我們可以看到明文規(guī)定將吸引央企來開發(fā)土地作為重中之重。遼寧一個(gè)沿海城市，一次就批給一家央企20平方公里土地。

在最近的廣渠門地塊更改規(guī)劃事件中，央企的優(yōu)勢(shì)心理可見一斑。

國資委需要真作為

對(duì)于央企大規(guī)模炒房，從管理者國資委的態(tài)度來看，經(jīng)歷了一個(gè)“嚴(yán)格限制—放縱—表態(tài)限制”的循環(huán)。

2004、2005年央企紛紛確定主業(yè)，國資委嚴(yán)格規(guī)定，只有13家央企可以將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)；但在地產(chǎn)市場火爆之后，130家左右的央企中，大規(guī)模投資地產(chǎn)的央企差不多達(dá)到100家，尤其是2009年央企大肆制造地王的時(shí)候，國資委卻沒有采取什么有效行動(dòng)對(duì)此有所監(jiān)管；直到2010年1月，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走下坡路，國資委才出臺(tái)規(guī)定，稱房地產(chǎn)非主業(yè)的央企，在地產(chǎn)方面獲得的投資收益，要減分計(jì)算。

央企之所以會(huì)大規(guī)模進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，除了作為一個(gè)利益團(tuán)體需要考慮自身利益，與國資委對(duì)央企負(fù)責(zé)人的考核方式極為密切。希望國資委不能光做央企的“婆婆”，更要記得自己作為“國務(wù)院直屬特設(shè)機(jī)構(gòu)”的職責(zé)。

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