銷售業(yè)績持續(xù)上漲

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年前5月，全國房地產開發(fā)投資累計同比增長34.6%，其中住宅投資累計增長37.8%。而據(jù)西南證券監(jiān)測的35個城市數(shù)據(jù)，6月第四周，24城市樓市成交量同比上漲，17城市成交量漲幅在50%以上。其中，從榜單結果來看，萬科集團以644.2億元的銷售業(yè)績再居榜首，對比2010年上半年355億元的銷售業(yè)績，增幅達到81%。而此前，2004年萬科集團全年的銷售業(yè)績僅為60億左右，2010年已達1200億之多，7年時間內翻了20倍。

事實上，目前房地產市場火爆的銷售業(yè)績，已經對A股市場產生了正面影響，地產板塊在最近10個交易日里收出了8根陽線，深深房A在昨日漲停，而蘇寧環(huán)球10位高管亦宣布集體對公司股票進行增持……

英大證券表示，房地產企業(yè)的低估值優(yōu)勢仍然存在，這種優(yōu)勢有望在下半年轉化為上行的動力。首先，房價矛盾如果出現(xiàn)緩解，意味著政策壓力的舒緩，投資者信心將恢復。第二，從盈利能力來看，在各行業(yè)中房地產行業(yè)是佼佼者。第三，以1-5月份的銷售數(shù)據(jù)來看，房地產企業(yè)尤其是龍頭房地產企業(yè)的業(yè)績仍然不差，優(yōu)質房地產企業(yè)的業(yè)績保障仍然穩(wěn)固。

來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其預測今年房地產行業(yè)供給的高峰將出現(xiàn)在9、10月份，隨著供給的釋放，房價將進入調整期，房地產投資增速將明顯回落；但與2008年不同，較好的宏觀經濟環(huán)境和高的通脹水平使行業(yè)的調整較為平緩，行業(yè)的調整較為可能通過時間換空間的方式完成；保障房的大規(guī)模推出將沖擊一二線城市的郊區(qū)市場和部分三四線城市。

調控政策或將趨緩

對于制約房地產發(fā)展的融資問題，齊魯證券行業(yè)分析師周濤認為，下半年地產調控僵局將打破，而結局一定不是“雙輸”。“在宏觀經濟增長穩(wěn)定、存量資金并不枯竭以及剛需依然旺盛的情形下，價格的適度調整，必將帶來銷量的逐步修復”，周濤表示。

周濤認為，調控非一日之功，政策將在多重博弈中尋求動態(tài)平衡。“目前政策雖然基本壓制了房價上漲，但因為當前調控行政色彩濃厚，容易一放就亂，長遠看只有加大有效供給，同時加快經濟結構化轉型，解決對土地財政嚴重依賴的問題，調控才能真正完成。而中期來看，通脹和本幣升值問題仍是調控的干擾因素?！币虼酥軡袛啵掳肽曛撩髂暾唠y以放松，后期政策維穩(wěn)，微調為主，重點在于保障房建設的落實問題。

不過，在宏觀政策方面，房地產對于利率的敏感性亦非常強，5月份CPI同比增加5.5%，達到2008年7月以來的新高，央行自去年以來已4次加息，12次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率已達到21.5%的歷史高位。民族證券表示，雖然信貸政策目前依然保持從緊，但未來有可能隨著CPI的見頂，信貸政策從緊程度或將趨于緩和。從趨勢上來看，5月份CPI可能沒有見到頂部，但上漲空間已不大。管理層明確表示，我國通脹已在可控范圍內，價格上漲趨勢正得到控制。

就市場關注的保障房建設進度問題，中金公司預測1000萬套保障性住房作為政治任務，將進一步加大地方政府的資金壓力，而今年地方政府資金缺口將超過2.3萬億，因此管理層對地方政府融資適度放開將是必然；而保障房將是中央、地方和開發(fā)商博弈的一個突破口，未來扶持政策將向保障房傾斜，持續(xù)了一年半的地產緊縮政策不會再繼續(xù)加碼。

保障房仍是投資首選

在上述情況下，下半年哪些地產股具備上漲潛力？

申銀萬國行業(yè)分析師殷姿表示，地方政府已經開始通過各種方式增加房地產市場準入以提高購買力，包括全國范圍高端人才落戶限制取消，長沙等地提高公積金貸款額度等。從大概率的事件來看，在政府換屆選取完成前，政策出現(xiàn)明顯轉向的概率不大，但不會更緊，且從重組、保障性住房融資等多方面會尋找到平衡點和突破口。

投資標的上，殷姿的推薦邏輯之一為：低估值+確定性增長+逆勢拿地。具體個股可關注保利地產、金地集團、萬科A、冠城大通、濱江集團、金融街、ST東源。推薦邏輯之二：保障性住房模式拓寬拿地和融資渠道。具體個股可關注，保利地產、福星股份、中國建筑、北京城建、首開股份、中天城投。推薦邏輯之三：重組類股票預期進一步明確。具體個股可關注，ST東源、ST國祥、ST百科、ST蘭光。

周濤表示，選股遵循三條邏輯：一是“強者恒強”邏輯，著重推薦行業(yè)高周轉龍頭，以及部分資金充裕，業(yè)績確定的區(qū)域龍頭。二是“模式差異化”邏輯，即某些商業(yè)模式獨特，具有差異化擴張模式，并且未來兩年有良好的銷售預期的企業(yè)。三是“保障房”邏輯，保障房融資模式創(chuàng)新的推進將對參建保障房的開發(fā)商形成利好。其下半年重點推薦的組合是，福星股份、首開股份、保利地產、萬科、冠城大通、北京城建和魯商置業(yè)。(李果)