金地集團總裁黃俊燦

2020年前是行業(yè)發(fā)展重要機遇期

□本報記者 張昊

金地集團總裁黃俊燦日前接受中國證券報記者專訪時表示，城鎮(zhèn)化將帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，2020年前是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期；預(yù)計2013年是一個“過渡年”，房地產(chǎn)市場量價走勢有波段但整體平穩(wěn)，樓市調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢。金地集團的產(chǎn)品類型將向剛需、自住、首改需求傾斜。

明年樓市整體平穩(wěn)

中國證券報：城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)提供了怎樣的發(fā)展機遇？是否會影響公司目前專注于一二線城市的布局？

黃俊燦：未來十年，隨著一線城市常住人口不斷增加，城鎮(zhèn)化及人口結(jié)構(gòu)帶來廣大的剛性需求，將帶動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口中20%將會在城市購買住宅。2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。

中國證券報：2012年市場前冷后熱的走勢較為明顯，金地怎樣評判今年的市場？對于明年的市場走勢，有何研判？

黃俊燦：由于剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力逐漸釋放，2012年市場整體發(fā)展平穩(wěn)。一線房企在復(fù)雜的政策和市場環(huán)境中，通過各種努力，經(jīng)受住了市場的考驗。下半年成交數(shù)據(jù)表明樓市有回暖趨勢，其支撐是剛性需求和改善需求的釋放。我們預(yù)計明年及未來幾年行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展。

做出以上推論的主要論據(jù)是，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為明年經(jīng)濟工作定調(diào)，宏觀經(jīng)濟趨于穩(wěn)定，明年經(jīng)濟社會發(fā)展具備很多有利條件和積極因素，對未來的中國經(jīng)濟有信心。我們認為，明年將保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會放松。整體上2013年仍將是一個觀望過渡年，房地產(chǎn)市場量價走勢有波段但整體平穩(wěn)。

我們對市場的長期觀點是，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出機遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，中國經(jīng)濟增長過去十年依靠投資拉動的發(fā)展模式正逐漸喪失可持續(xù)性,地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻已達約6%或更高，經(jīng)濟增速趨于放緩。擴大增長空間和改變增長結(jié)構(gòu)的政策，城鎮(zhèn)化水平的提高、服務(wù)業(yè)的發(fā)展、區(qū)域間平衡發(fā)展，將成為未來中國經(jīng)濟新的增長點。政策層面，經(jīng)濟增長與民生成為政策權(quán)衡兩個重要因素，未來隨著市場化調(diào)控政策措施逐步出臺，樓市調(diào)控將呈常態(tài)化趨勢。

優(yōu)先開發(fā)中小盤

中國證券報：在剛需產(chǎn)品成為市場成交主力之后，未來金地的產(chǎn)品線將呈現(xiàn)何種格局？

黃俊燦：去年的銷售數(shù)據(jù)和今年的銷售顯示，剛需類產(chǎn)品支撐了主要的成交和業(yè)績。

在土地投資方面，原則上，公司堅持嚴格控制土地成本、強調(diào)拿地區(qū)域分布的合理性，著重補充剛需和首改類產(chǎn)品的占比，首置、首改占比顯著提升，以提升產(chǎn)品市場競爭力。我們判斷，未來十年剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要緊緊抓住改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場將會呈現(xiàn)較好機會。短期內(nèi)，公司會進一步考慮調(diào)整后續(xù)拿地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及地塊規(guī)模，向剛需、自住、首改等類型傾斜，為發(fā)揮投資最大規(guī)模效應(yīng)，提升集團周轉(zhuǎn)率，新投資項目我們會優(yōu)先考慮建筑面積在20萬平方米以內(nèi)的中小盤。

在產(chǎn)品研發(fā)方面，公司進一步研發(fā)針對首置首改客戶的新系列，為市場提供更廣闊覆蓋面更大的多元化產(chǎn)品。

中國證券報：金地對于剛剛收購的星獅地產(chǎn)有何戰(zhàn)略規(guī)劃？公司今年進行了兩次境外融資的嘗試，這在A股公司中并不多見，未來境外融資是否會成為公司融資的主要渠道？

黃俊燦：未來公司仍將以自有積累資金和銀行信貸為主。海外發(fā)債成功，主要意義在于開拓了新的融資渠道。

近期金地在融資和海外并購方面的進展，不僅有效助力金地集團一體兩翼戰(zhàn)略的推進，更將持續(xù)加深金地在國際資本市場的影響力。

商業(yè)地產(chǎn)大有可為

中國證券報：國內(nèi)的房地產(chǎn)基金規(guī)模在2012年出現(xiàn)明顯增長，金地設(shè)立的穩(wěn)盛投資基金是否會回避金地自己的項目？

黃俊燦：2010年，金地集團明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商”一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略。金地的業(yè)務(wù)模式將成為長期發(fā)展的核心競爭力。

截至2011年末，穩(wěn)盛投資已經(jīng)完成了從基金管理部到獨立的基金公司的升級轉(zhuǎn)身。目前，穩(wěn)盛投資旗下管理著一只美元房地產(chǎn)基金和9只人民幣房地產(chǎn)基金，管理規(guī)?？傆嫾s50億元人民幣。穩(wěn)盛投資并不刻意回避金地集團的項目，穩(wěn)盛基金的定位是盡量避免從金地的資產(chǎn)負債表里去買項目，更多的是與金地共同投資。如果是和金地共同投資的話，就不是簡單從金地買項目，基金和金地是合作投資的關(guān)系。如果金地有適合穩(wěn)盛投資的項目，穩(wěn)盛沒有必要也不應(yīng)該刻意回避。

中國證券報：金地集團對商業(yè)地產(chǎn)有何規(guī)劃？商業(yè)地產(chǎn)是否出現(xiàn)過剩苗頭？

黃俊燦：針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間的問題，從戰(zhàn)略角度來看，在中國經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型背景下，國內(nèi)居民收入和消費水平有巨大提升空間。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這應(yīng)合了中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向消費拉動型的大趨勢。

目前中國人均商業(yè)面積與國外發(fā)達經(jīng)濟體相比，還有很大的增長空間。中國商業(yè)地產(chǎn)的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產(chǎn)總存量的8%，低于發(fā)達國家和地區(qū)的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發(fā)達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢上看，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定和寬松，商業(yè)地產(chǎn)市場大有可為。