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鳳凰調(diào)查 |
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大龍地產(chǎn)17年凈利潤合計不抵50億地款 |
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| 大龍地產(chǎn)部分經(jīng)營數(shù)據(jù) | ||||
| 2009年 | 2008年 | 2007年 | 2006年 | |
| 營業(yè)收入 | 預(yù)計為15億 | 1.37億 | 3.25億 | 4.65億 |
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| 凈利潤 | 2.98億 | 236萬 | 3785萬 | 2958萬 |
質(zhì)疑：按其業(yè)績最好的2009年預(yù)計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。 |
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| 北京順義天竺22號地概況 | |||||
土地總面積 |
建筑面積 |
容積率 |
起拍價 |
成交價 |
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52.67萬平方米 |
17萬平方米 |
0.623 |
總價14.1億 折合樓面地價8337元/平米 |
總價50.5億 折合樓面地價29859元/平米 |
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土地適建產(chǎn)品：從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產(chǎn)品應(yīng)該為聯(lián)排或疊拼。雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類別墅住宅并沒有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。因此，從這個角度講適建產(chǎn)品應(yīng)該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴(yán)格意義的別墅。 |
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拿地資金究竟從何而來 |
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·作為“鐵公雞”之一的大龍地產(chǎn)，五年來未曾分紅一分錢，因此喪失了公開增發(fā)的資格?！と敉ㄟ^銀行貸款，50億元的天量貸款將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大龍地產(chǎn)29.41億元的總資產(chǎn)。 |
地王真差錢 欠繳地價款喪失拿地資格 |
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瘋狂拿地“不差錢” 今朝無錢補(bǔ)地款
2009年的11月20日，當(dāng)時還名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)經(jīng)過近一個半小時、180余輪的競價后成功拿下順義區(qū)后沙峪地塊，50.5億元的成交價也使其成為北京的“雙料地王”。這樣一個凈現(xiàn)金額尚未過億的上市公司，其旗下一個子公司如何撬動高達(dá)50億的項目不得不使人產(chǎn)生疑問。
欠繳地價款喪失拿地資格
1月22日，北京市國土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問題的公告》，其中最引人關(guān)注的則是包括去年的“順義地王”大龍地產(chǎn)在內(nèi)的8家開發(fā)商由于欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停了繼續(xù)拿地的資格。
“地王”地塊可能被收回
據(jù)悉，北京市國土局相關(guān)人士證實，大龍被暫停拿地資格的原因就是欠繳地價款。由于渠道有限，地王的后續(xù)40.4億元的地價款能否交付現(xiàn)在看來不太樂觀。一旦不能補(bǔ)上地價款，大龍的土地肯定就將被收回，保證金也將被罰沒，而對于規(guī)模不大的大龍地產(chǎn)來說，這無疑是破壞性的打擊。
上市公司須反省 對投資者要負(fù)責(zé) |
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·縱觀拍得雙料“地王”驚險一躍的過程，投資者可以驚奇地發(fā)現(xiàn)，在事前，大龍地產(chǎn)根本未召開董事會來商討此事，董事會也并未為此次拍賣“定調(diào)”(即確定最高報價)。 |
北京地王順義造 幕后推手是誰 |
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地王不是那么好賣的 項目利潤實現(xiàn)難
2005年至今產(chǎn)生的全國50個“地王”項目中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經(jīng)項目完工上市銷售。雖然有極少數(shù)“地王”項目也如期上市銷售，該部分項目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本。
重重問題有辦法跨越？
目前土地交易的地價款由四部分構(gòu)成：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、大市政以及政府土地收益。而業(yè)內(nèi)通常在開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用上作文章，讓這一價格虛高，最終這一部分會返還給一級開發(fā)商。但天竺22號地的一級開發(fā)商并非大龍地產(chǎn)，而是英誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
幕后推手
值得注意的是，在某國企背景開發(fā)商看來，對于順義區(qū)政府而言，由本區(qū)直屬企業(yè)拿下該地塊另有深意?！皡^(qū)里面一定要有龍頭企業(yè)。土地是可以作為資本金的，項目開發(fā)出來之后的市值有多少錢。順義區(qū)政府馬上就可以多一個百億企業(yè)了，而且還能解決多少人的就業(yè)問題?！?/p>
大龍地產(chǎn)將聯(lián)合開發(fā)？ |
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·關(guān)于大龍產(chǎn)品形態(tài)方面的質(zhì)疑，一位接近大龍地產(chǎn)的人士對本報透露，不排除合作開發(fā)的可能性。 |
地王夢工廠：誰把美夢變噩夢 |
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信貸收緊 開發(fā)商資金鏈風(fēng)險大增 |
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分析：不難看出，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其余資金來源，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金近2萬億，占全部來源的34.48%，顯露出明顯資金推動型樓市特征。 |
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