社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長助理何帆（資料圖）

何帆

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個(gè)接最后一棒的人呢？

2008年年底，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)回調(diào)跡象。當(dāng)時(shí)，很多房地產(chǎn)商覺得冬天可能就要來了。據(jù)說南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，已經(jīng)不發(fā)整支筆，只發(fā)筆芯了，而且走廊上開燈都是隔一盞開一盞。但是，自從美國金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。在事實(shí)上極度寬松的貨幣政策和一系列針對(duì)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長。

從房價(jià)收入比(住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比)、房價(jià)租金比(住房價(jià)格與房屋月租金之比)和空置率(空置商品房面積與可供應(yīng)商品房總面積之比)等指標(biāo)來看，均可判斷，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。一般來說，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比是1.8~5.5.發(fā)展中國家為4~6。在美國，中等收入家庭用3~5年的收入就能買到一套獨(dú)用住宅，在中國，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能買到一套“蝸居”

中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的房地產(chǎn)“藍(lán)皮書”中談到，城市房價(jià)對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀。房價(jià)與農(nóng)民工的年收入之比已經(jīng)達(dá)到22倍，與農(nóng)民的年收入之比已經(jīng)逼近30倍。一個(gè)農(nóng)民，不吃不喝30年，也無法在城市中擁有一個(gè)容身之所。單從房價(jià)這一點(diǎn)來看，農(nóng)民進(jìn)城——實(shí)現(xiàn)城市化幾乎是遙遙無期的。他們只能是城市繁華世界中的匆匆過客。

另一方面，當(dāng)前的房價(jià)租金比已經(jīng)超過了400，比一般的國際水平高了兩倍還多。租金不如月供多，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)成分是相當(dāng)大的。

所有的泡沫最終都會(huì)崩潰。正如我在之前的專欄中所言，中國的房地產(chǎn)泡沫遲早也會(huì)破滅。但是，為什么房價(jià)到現(xiàn)在為止還是一路上揚(yáng)呢？

出于學(xué)者的誠實(shí)，我必須承認(rèn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家最不擅長做的事情就是預(yù)測(cè)。不單我不擅長，比我牛得多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也會(huì)預(yù)測(cè)錯(cuò)誤。近日重讀克魯格曼(Paul Krugman)，偶然發(fā)現(xiàn)他在2002年就已預(yù)言，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)泡沫，很快就會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，變得像20世紀(jì)90年代的日本一樣。結(jié)果呢？2003年，他錯(cuò)了。2004年，他錯(cuò)了。2005年，他又錯(cuò)了。2006年，看起來他該對(duì)了，但是還是錯(cuò)了。直到2007年，美國金融海嘯洶涌而來，他的預(yù)測(cè)終于應(yīng)驗(yàn)了。

這個(gè)故事說明了什么？說明市場(chǎng)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，我們無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)什么情況。凡是復(fù)雜系統(tǒng)，從本質(zhì)上說都是無法預(yù)測(cè)的。

你到沙灘上散步，看到一個(gè)孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。松散的沙子會(huì)逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會(huì)變得越來越陡峭。到最后，這個(gè)沙堆突然崩塌。那個(gè)小孩子會(huì)在旁邊，看得非常高興。丹麥物理學(xué)家巴克(Per Bak)就曾經(jīng)思考過這個(gè)問題。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什么時(shí)候，你再往上面增加一顆沙粒，整個(gè)沙堆會(huì)突然倒塌呢？

這個(gè)問題看似簡單，卻難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會(huì)互相組合，慢慢形成一個(gè)錐形體，這就是物理學(xué)家所說的“自組織過程”。但是，到第二個(gè)階段，沙堆會(huì)變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)金字塔的倒塌。但問題在于，我們不知道哪顆沙粒會(huì)導(dǎo)致沙堆崩塌。可能再掉下來一顆沙粒，就會(huì)導(dǎo)致沙堆倒塌，但也可能再落下上千顆沙粒，沙堆仍然會(huì)巋然不動(dòng)。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)階段，變成了一個(gè)不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅，但我們無法預(yù)測(cè)何時(shí)會(huì)破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會(huì)繼續(xù)暴漲。2010年貨幣政策仍然會(huì)保持寬松、大量的熱錢可能會(huì)流入中國、居民的通貨膨脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，所有這些因素都可能導(dǎo)致房價(jià)走高。

而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過去我們信奉的“有效市場(chǎng)”假說是有缺陷的。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會(huì)馬上下跌，在低于基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會(huì)馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場(chǎng)上的“羊群效應(yīng)”會(huì)經(jīng)常發(fā)生。當(dāng)房價(jià)走高的時(shí)候，會(huì)帶動(dòng)更多的人買房，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)增高，房價(jià)增高，會(huì)導(dǎo)致更多的人買房，又會(huì)推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)增高，這是一個(gè)“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言”。所以，我們往往會(huì)看到，當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時(shí)候，恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個(gè)接最后一棒的人呢？照理說，城市居民買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。接最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。農(nóng)民工變成城市新市民的時(shí)候，才是中國城市化最后成功的時(shí)候。遺憾的是，中國的農(nóng)民工太窮了，太累了，看來這次他們是沒有辦法接上最后一棒了。所以，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最悲慘的人是那些接倒數(shù)第二棒的人。

他們是誰呢？

（作者系中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長助理，聯(lián)系郵件：hefaniwep@gmail.com） 

聚焦房價(jià)泡沫：

京滬深樓市泡沫越吹越大 房價(jià)漲幅超GDP五倍

官方聲音：

住建部：房價(jià)上漲過快有監(jiān)管不力因素 明年讓百姓住有所居

央行副行長：中國房價(jià)在金融危機(jī)中繼續(xù)上漲是個(gè)很有趣的現(xiàn)象

上海市長韓正：上海房價(jià)太高 損害這座城市里普通百姓利益

地產(chǎn)商言論：

王石：一線城市房價(jià)肯定存在泡沫 誰也不能保證政策不轉(zhuǎn)向

任志強(qiáng)：我從來沒覺得2009年房地產(chǎn)有毛病 開發(fā)商被強(qiáng)奸

王健林：房價(jià)向上趨勢(shì)很難制止 還會(huì)緩慢上升20年

專家視點(diǎn)：

謝國忠：2012年中國股市樓市泡沫終將破滅 老百姓最無助

北師大教授鐘偉建議有條件家庭多買房 買入買入再買入