2009年，房市上演了大逆轉(zhuǎn)，房價從去年底的低谷觸底反彈，持續(xù)飆升，在一些城市已經(jīng)超過了2007年的峰值。隨著房市泡沫的不斷膨脹，“買不起房”再度成為民生焦點。近日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

房價上漲的情勢正趨于嚴(yán)峻。作為關(guān)乎國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不僅聯(lián)結(jié)著上下游產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)，還關(guān)乎著居民的需求和消費。過猶不及，快速上漲的房價，已經(jīng)對生產(chǎn)和消費領(lǐng)域造成傷害。展望2010年，如何把握政策的火候，在保持經(jīng)濟復(fù)蘇的同時，從根本上扭轉(zhuǎn)房市的失衡格局，將會成為相關(guān)政策所面臨的艱難挑戰(zhàn)。

針對房市走向與政策調(diào)整的相關(guān)問題，本期本報特別邀請了中國金融40人論壇成員、安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文，中國金融40人論壇特邀成員、瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理陶冬，華遠集團董事長任志強作深入分析，是為21世紀(jì)北京圓桌第237期。(曹理達)

房價反彈的驅(qū)動力

此輪房價上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其他力量推動的資產(chǎn)價格泡沫化過程。

《21世紀(jì)》：和2006-2007年相比，今年房價上漲的驅(qū)動力是什么？剛性需求和投資需求如何影響房價？

高善文：今年房市的局面可以說是上一輪繁榮的“下半場”，和2006、2007年的泡沫有著邏輯上的緊密聯(lián)系，但是驅(qū)動力不完全一樣。2006、2007年的泡上半場”期間，資產(chǎn)價格的資金驅(qū)動力主要來自貿(mào)易盈余，而今年以來的“下半場”中，資金主要來源于銀行信用的大量供應(yīng)。

今年5月份之后，投機性需求開始上升，高檔樓盤成交變得非?；钴S，價格也開始上升。這顯示此輪房價上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其它力量推動的資產(chǎn)價格泡沫化過程。

此輪資產(chǎn)價格泡沫有兩方面背景：一是實體經(jīng)濟產(chǎn)能過剩。這在2005年已經(jīng)開始出現(xiàn)，2006、2007年從總量上進行解決，方法是將大量的過剩產(chǎn)能轉(zhuǎn)化成出口，形成嚴(yán)重的國際收支失衡。隨著出口受到金融危機的影響，產(chǎn)能過剩的老問題又凸顯出來。二是出口行業(yè)在經(jīng)歷系統(tǒng)性的調(diào)整。出口企業(yè)的倒閉風(fēng)潮在今年年初已基本結(jié)束，但是出口行業(yè)回歸正常增長還未實現(xiàn)，可能還需要一段時間的休養(yǎng)生息。這兩方面因素使得制造企業(yè)不愿擴大產(chǎn)能和投資，從而資金不太容易回流到實體經(jīng)濟。

與此同時，為了刺激經(jīng)濟，銀行為企業(yè)提供了大量新增貸款，企業(yè)的現(xiàn)金流十分充裕。由于產(chǎn)能過剩的消化仍需時日，資金不愿進入實體經(jīng)濟，來源又很充沛，所以很自然地就流入了資產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價和股價在資金推動下不斷上升，并引發(fā)許多投機性活動。

陶冬：流動性泛濫是房市急速進入繁榮最重要的原因。盡管受到了全球金融危機的打擊，但中國的銀行體系仍很健康，資本金并沒有受到重創(chuàng)。中國的銀行借貸意愿強烈，寬松貨幣政策所產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)遠比歐美國家高。

同時，政府對房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，使開發(fā)商和消費者受益。在房市緊縮時期受到壓抑的剛性需求，在今年初得到一次性釋放。中國消費者的借貸杠桿并不高，當(dāng)房市轉(zhuǎn)暖時，民間的高儲蓄開始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

人們對于通貨膨脹預(yù)期也為已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場火上澆油。泡沫永遠是自我繁殖的，在資產(chǎn)升值預(yù)期下，越來越多的資金追逐超額利潤。