國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌（來源：資料圖）

夏斌

當(dāng)今，對中國房地產(chǎn)市場的看法，幾乎是個“萬花筒”。宏觀決策者、地方政府、開發(fā)商企業(yè)、行業(yè)主管、投資投機者、低收入百姓及各種媒體，對過去和當(dāng)下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去不一樣，現(xiàn)在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”，一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高，“一套房子消滅一個中產(chǎn)者的一生消費”；一邊在查囤地、增加土地供應(yīng)，一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王”，等等。為什么房市討論中各種意見分歧如此之大？如此熱鬧？可以說這種現(xiàn)象也是宏觀經(jīng)濟各領(lǐng)域討論中最為突出的。

正因為分歧如此之大，且房地產(chǎn)市場直接涉及當(dāng)前的經(jīng)濟復(fù)蘇，又涉及社會穩(wěn)定的大局，因此，確實是時候認(rèn)真反思、認(rèn)真總結(jié)中國十幾年房市發(fā)展的經(jīng)驗與教訓(xùn)了。修修補補、零敲碎打的政策，不足以徹底解決問題。因篇幅關(guān)系，在此就其思想原則進行反思。

房市調(diào)控12原則

原則一：改革方向是正確的。

從1987年和1988年分別開始的土地使用權(quán)拍賣和住房貨幣化道路是正確的，不容懷疑。這是中國市場體系建設(shè)中不可或缺的。經(jīng)濟中土地和住房兩要素價格必須由市場決定，這也是今后仍需進一步堅持的方向。但是，這絲毫不意味著，房價漲到低收入百姓通過貨幣化已無法實現(xiàn)住房基本需求也是合理的。這不是改革的初衷。

原則二：耕地底線絕不能動搖。

中國人多地少，又是13億人口大國，糧食需要基本自給，這是中國在大國競爭中的一項基本戰(zhàn)略。因此確保一定的耕地，是籌劃住房建設(shè)用地的底線，絕不能動搖。當(dāng)然，在較長的、不同的歷史階段中，由于國際間政治經(jīng)濟格局的變化或農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率的大幅度提高，可能會影響這一底線的確定。但是，“底線，意義極其重要，原則仍須堅持。相對于從現(xiàn)在到今后可預(yù)期的一段時期內(nèi)，“底線，的面積應(yīng)該是穩(wěn)定的。

原則三：低收入百姓有房可住也是底線。

百姓住有所居，既是由福利房向貨幣分房改革的目的，又是一國社會、政局穩(wěn)定的基礎(chǔ)，這也是一條底線，絕不能動搖。至于如何在出現(xiàn)各類高檔房的住房改革中確保這一底線，涉及改革的政策與藝術(shù)。當(dāng)普通大眾可支配收入的增長難以確保在由多種復(fù)雜的國際、國內(nèi)因素決定的房市中實現(xiàn)住有所居，不管房市如何調(diào)控，政府必須竭盡全力從土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、財力安排、公交布局、優(yōu)惠補貼等政策出發(fā)，首先確保涉及政局穩(wěn)定的多數(shù)人有房可住的起碼要求，哪怕是以各種補貼的“租屋”形式實現(xiàn)。在這方面，就是在堪稱市場體系完善的國家和地區(qū)，如北歐、美國、德國、新加坡、中國香港等地，也無一例外，都有這條“底線，保障。如果中國當(dāng)前這條“底線，未得到保障，說明房市調(diào)控思路更要反思！

原則四：剛性需求似是而非。

中國人多地少，且經(jīng)濟正處在崛起過程中，百姓收入也在不斷提高，對“住有所居”的改善要求會不斷提高，從這個意義上說，對土地、對高品質(zhì)住房是有剛性需求的。但是，分歷史階段而言，如果在確保了多數(shù)百姓住有所居“底線”的情況下，目前房價飛漲態(tài)勢下的這種“剛性需求的也許就是相對的，就是相柔性”的改因為如果按照本文所述作出進一步政策調(diào)整的引導(dǎo)，后一種“剛性需求的是完全可以做到相對局限在高品質(zhì)購房的需求內(nèi)的。即通過稅收將房價飛漲收益轉(zhuǎn)化為低收入百姓租房、保障房建設(shè)的補貼，房價上漲與低收入群體購房需求無關(guān)。且房價越漲，補貼越多，廉租房、社會保障房建設(shè)規(guī)模越快，后一類的購房“剛性需求的也許就轉(zhuǎn)為“柔性”了多其實，如果政策分隔開基本消費性住房和高品質(zhì)住房兩類需求群體后，當(dāng)面對后一種“剛性需求的下的房價飛漲，此時政府大力度調(diào)控房市的壓力也自然減少，不必再為調(diào)控力度左顧右盼了，此時的“剛性需求的也會“柔性”化為低收入百姓