小的方面說(shuō)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多提供廉租房；往深里說(shuō)應(yīng)該調(diào)整土地財(cái)政，調(diào)整中央和地方財(cái)稅分配；從根本上說(shuō)，則需要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路——是要GDP增長(zhǎng)還是要人民群眾幸福

《瞭望東方周刊》記者 黃志杰 張瑜 北京報(bào)道

攜大半年來(lái)狂飆猛漲之勢(shì)，房地產(chǎn)成為2010年全國(guó)兩會(huì)當(dāng)仁不讓的最大熱點(diǎn)。

兩會(huì)前夕，溫家寶總理在新華網(wǎng)與網(wǎng)民在線(xiàn)交流時(shí)表示“有決心在本屆政府任期內(nèi)把房地產(chǎn)管好”

至少五個(gè)民主黨派中央，以及幾乎各個(gè)界別的政協(xié)委員都提出了有關(guān)房地產(chǎn)的提案，以至于一度有媒體稱(chēng)房地產(chǎn)提案占據(jù)半壁江山。3月7日，全國(guó)政協(xié)委員梁季陽(yáng)在政協(xié)全體會(huì)議上作關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)言，引起強(qiáng)烈共鳴，八分鐘發(fā)言，全場(chǎng)鼓掌五次。

人大方面，來(lái)自北京、遼寧、黑龍江、江蘇等代表團(tuán)的30位全國(guó)人大代表聯(lián)名提交二次房改議案，在本刊記者旁聽(tīng)的絕大多數(shù)代表團(tuán)小組討論中，房地產(chǎn)問(wèn)題是絕對(duì)焦點(diǎn)。

肇始于1998年全面應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)大背景中的房地產(chǎn)改革，已走過(guò)11年，經(jīng)歷了應(yīng)對(duì)2008年全球金融危機(jī)的深度調(diào)整，在今年全國(guó)兩會(huì)上，以前所未有的洶涌民意為背景，走到了十字路口。

也正是因?yàn)椤叭巳硕际欠康禺a(chǎn)專(zhuān)家”的現(xiàn)實(shí)，一些并不精細(xì)但相當(dāng)刺激的提案、議案以及發(fā)言也伴隨其中，左右民意。此時(shí)此刻，檢討房改十年的癥結(jié)所在尤其重要。

保增長(zhǎng)是房地產(chǎn)政策的一個(gè)邏輯因素

在2010年兩會(huì)中，關(guān)于房改的最激烈言論來(lái)自全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明。在向大會(huì)提交的《強(qiáng)力整治我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議》中，他說(shuō)：“現(xiàn)行政策支持了‘量跌價(jià)剛’這種特殊現(xiàn)象，預(yù)示著又一輪井噴式的房?jī)r(jià)大漲還會(huì)到來(lái)，那時(shí)，房改的最激地產(chǎn)泡沫將達(dá)到50%以上，即便價(jià)格下調(diào)40%也無(wú)人接盤(pán)。妥協(xié)式的房地產(chǎn)政策已經(jīng)走到了懸崖邊上?！?

蔡繼明對(duì)本刊記者分析：小的方面說(shuō)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多提供廉租房；往深里說(shuō)應(yīng)該調(diào)整土地財(cái)政，調(diào)整中央和地方財(cái)稅分配；從根本上說(shuō)，則需要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路---是要GDP增長(zhǎng)還是要人民群眾幸福？“這也是科學(xué)發(fā)展觀(guān)的應(yīng)有之義。

他認(rèn)為，由于應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，保增長(zhǎng)壓倒一切，中國(guó)錯(cuò)失了在金融危機(jī)中順勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，如今，兩會(huì)輿論大勢(shì)已成，中央再次得到一個(gè)順應(yīng)民意的調(diào)整機(jī)會(huì)。

較之一些代表委員“泡沫沒(méi)破就不是泡沫”的說(shuō)法，或是房?jī)r(jià)究竟會(huì)升到什么價(jià)位的預(yù)測(cè)，蔡繼明的分析，直逼房改和房地產(chǎn)政策的邏輯。

曾任建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)的謝家瑾，參加了十余年來(lái)幾乎所有房地產(chǎn)政策制定的調(diào)研和起草。1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)波突發(fā)，她在專(zhuān)著《房地產(chǎn)這十年---房地產(chǎn)風(fēng)雨兼程起起伏伏之內(nèi)幕》中，介紹了1998年房地產(chǎn)改革啟動(dòng)的大背景和當(dāng)時(shí)高層考慮房地產(chǎn)政策的一個(gè)邏輯因素：東南亞金融風(fēng)波大兵壓境，中國(guó)明年(1998年)會(huì)遇到困難，“我們極不愿意看到明年經(jīng)濟(jì)增速低于8%，硬撐也要撐到8%。新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)往哪兒培養(yǎng)？看不準(zhǔn)！看得準(zhǔn)的一是住房建設(shè)，說(shuō)實(shí)話(huà)不是看得很準(zhǔn)。二是信息產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在我想到明年要加大一點(diǎn)投入，往住房建設(shè)中投，加大住房建設(shè)?！薄耙ㄟ^(guò)多建房、多賣(mài)房，帶動(dòng)建材、鋼材等需求，達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。

事后看來(lái)，面對(duì)那次直接貼近中國(guó)的金融風(fēng)暴，在當(dāng)時(shí)中國(guó)那個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力狀況下，整體經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)大幅下滑，風(fēng)險(xiǎn)是難以承受的。從一開(kāi)始，房改就與靠房地產(chǎn)業(yè)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)交織在一起。房地產(chǎn)成為抵御金融風(fēng)波的一項(xiàng)舉措。

房地產(chǎn)對(duì)GDP數(shù)字增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)明顯。如果把上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的份額計(jì)算進(jìn)去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

2008年底，全球金融危機(jī)襲來(lái)，“房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”再次被祭出，在這一大背景下《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)減免稅收、給改善型住房消費(fèi)提供信貸支持、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等系列政策力托了樓市，激勵(lì)了住房消費(fèi)，正在低谷調(diào)整的房地產(chǎn)掉頭逆勢(shì)上揚(yáng)，在拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，“價(jià)格暴漲”之勢(shì)緊隨而來(lái)。在正效應(yīng)發(fā)揮的同時(shí)，積聚的負(fù)效應(yīng)驟然放大出來(lái)。

經(jīng)濟(jì)適用房難謝幕

保增長(zhǎng)的思路也影響了經(jīng)濟(jì)適用房走勢(shì)。

謝家瑾回憶，在1998年第二次房改會(huì)議之前，由建設(shè)部牽頭的房改政策研究小組對(duì)之前一直強(qiáng)調(diào)的“經(jīng)濟(jì)適用房只售不租”有不同看法。根據(jù)世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，解決中低收入家庭住房不是靠買(mǎi)房，而應(yīng)以租房為主。發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房，是解決中低收入家庭住房，減輕住房市場(chǎng)壓力的較現(xiàn)實(shí)和可行的選擇。

于是，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部部長(zhǎng)在第二次房改會(huì)議上闡述“經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該以租賃為主”

結(jié)果是除了停止福利分房，1998年房改的主要目標(biāo)是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟(jì)適用住房被視作房改成功與否的重要標(biāo)志。

可惜，經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)踐中長(zhǎng)期走偏。由于政府獲利有限，許多城市實(shí)際上限制甚至取消經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房不僅沒(méi)有成為主體，反而投資不斷下降。

由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)面很寬，大量中等收入甚至高收入人群占據(jù)了指標(biāo)。2009年武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)舞弊事件更將其間的腐敗暴露無(wú)遺。今年3月，《深圳晚報(bào)》報(bào)道深圳桃源村經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)中，20萬(wàn)元以上的車(chē)輛占了近兩成，其中不乏寶馬、奔馳、奧迪、富豪、凌志等名車(chē)。

與此同時(shí)，變相的住房實(shí)物福利分配或商品房開(kāi)發(fā)假經(jīng)濟(jì)適用房名目而行。

在2007年9月之前，北京市公務(wù)員家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房甚至不需財(cái)產(chǎn)審核。根據(jù)北京市政府明確規(guī)定，夫婦雙方為機(jī)關(guān)工作人員或教師的家庭不需核定家庭收入，可憑有關(guān)證明購(gòu)房。

在1998年房改中，雖然提出廉租房概念，但屬于次要內(nèi)容且規(guī)定含糊：“廉租房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。

2003年8月12日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，并提出逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租“普通商品房”的新思路。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)適用房雖然式微，卻仍未在此次兩會(huì)上達(dá)成取消的共識(shí)。大多數(shù)相關(guān)提案、議案中仍有加大經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)容，只是分量漸漸輕于廉租房。

全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)總裁張力對(duì)本刊記者說(shuō)，富力地產(chǎn)在多個(gè)城市有眾多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，“經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)得比商品房還慢。