許小年

房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。

影響需求的有長期因素，例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。

決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%，用通俗但并不嚴格的話講，實體經濟不需要那么多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經濟學上稱為“泡沫”

多余的錢主要通過貸款進入樓市，不僅按揭容易借了，地產商的開發(fā)貸款不成問題，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所，購房需求于是上升。請注意，增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經商業(yè)銀行轉交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災，地價、房價扶搖直上。

貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應，那就是通脹預期。發(fā)了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？

再看供給方。

對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機，面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險，地產商不得不縮小開發(fā)規(guī)模，導致09年的供應不足。誰也沒有料到，09年的貨幣供應會在幾個月內放出天量，而房地產開發(fā)卻需要時間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。

有人說07年的宏觀調控過急，力度過大，其實不然。早在05、06年，經濟已有過熱征兆，那時就應適當緊縮。決策層GDP掛帥，遲遲不動。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了，才慌忙投下猛藥，不料08下半年趕上金融危機，于是又來了個180度的大轉彎。宏觀調控之不靠譜，由此可見一斑。因這事并非本文主題，不在這里展開討論。

樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。隨著供應日趨緊張，開發(fā)商被拎出來當靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤？道理和農民在歉收年囤糧完全相同——預期價格還會漲。為什么看漲？開發(fā)商算準了，在歉收年通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預期，通脹預期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。

決定房地產長期供給的最重要因素，當然是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應已被封頂，“18億畝”農地的紅線成了名符其實的高壓線，不能碰。若死守這條紅線，可開發(fā)的土地就會越來越少，而人只會越來越多，居民自然想到，“房產永遠是稀缺資源”。在這條紅線下，地產商忙著囤地，因為“土地將永遠是稀缺資源”，日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的后果是什么？房價沒有最高，只有更高。

需求和供給分析清楚了，平抑房價的辦法也就有了，無非是抑制需求和增加供給，而調節(jié)供需的關鍵是改變市場參與者的預期。

城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的，不必調控，治理的重點是濫發(fā)貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預期下降，居民買房保值的動機減弱，需求進一步降低。

當需求疲軟時，開發(fā)商就要考慮停止捂盤，增加供應，因為明年的價格可能比今年低。如果政府這時再宣布放棄“18億畝紅線”，增加土地供應，未來房價走低的可能性大增，就可以改變買、賣雙方的價格預期，從而改變買、賣雙方今天的行為。居民不再著急購買，地產商卻急著開發(fā)和出售，房價調頭向下。

小結一下，平抑房價的政策是收緊貨幣供應和放開土地供應?，F(xiàn)在的政策是放開貨幣供應和收緊土地供應，整個搞反了，不出亂子才怪呢。