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    許小年:房價還得漲 沒有最高只有更高

    2010年04月01日 20:09
    來源:鳳凰網財經

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    許小年

    房價上漲的原因很簡單,需求大于供給,或者供給小于需求。

    影響需求的有長期因素,例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢,收入的增長大致與GDP同步,即每年8%到10%,這三個長期因素都很重要,但不能解釋房價在短期內的暴漲。

    決定需求的短期因素中,最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%,同年名義GDP僅增長6.7%,用通俗但并不嚴格的話講,實體經濟不需要那么多錢,多余的20個百分點的錢去哪里了?樓市和股市。就像給病人輸血,一旦超過了身體的需要,必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來,經濟學上稱為“泡沫”

    多余的錢主要通過貸款進入樓市,不僅按揭容易借了,地產商的開發(fā)貸款不成問題,而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了,“溫飽而思淫欲”,淫欲必有居所,購房需求于是上升。請注意,增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價值,而僅僅是央行印的一堆紙,經商業(yè)銀行轉交給了你。反正紙上印了毛主席的像,用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災,地價、房價扶搖直上。

    貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道,雖然是間接的,重要性絲毫不亞于直接效應,那就是通脹預期。發(fā)了這么多的票子,通脹是早晚的事,百姓為防儲蓄貶值,紛紛提出存款,購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金,就是房子,房價豈有不漲之理?

    再看供給方。

    對短期供給影響最大的有兩件事,2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機,面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險,地產商不得不縮小開發(fā)規(guī)模,導致09年的供應不足。誰也沒有料到,09年的貨幣供應會在幾個月內放出天量,而房地產開發(fā)卻需要時間,供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足,巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。

    有人說07年的宏觀調控過急,力度過大,其實不然。早在05、06年,經濟已有過熱征兆,那時就應適當緊縮。決策層GDP掛帥,遲遲不動。到07-08年之交,眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了,才慌忙投下猛藥,不料08下半年趕上金融危機,于是又來了個180度的大轉彎。宏觀調控之不靠譜,由此可見一斑。因這事并非本文主題,不在這里展開討論。

    樓市如同股市,需求越旺盛,賣家越是惜售。隨著供應日趨緊張,開發(fā)商被拎出來當靶子,就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤?道理和農民在歉收年囤糧完全相同——預期價格還會漲。為什么看漲?開發(fā)商算準了,在歉收年通脹的壓力下,買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預期,通脹預期一方面刺激了需求,另一方面減少了供給。

    決定房地產長期供給的最重要因素,當然是土地。在現(xiàn)行政策下,土地供應已被封頂,“18億畝”農地的紅線成了名符其實的高壓線,不能碰。若死守這條紅線,可開發(fā)的土地就會越來越少,而人只會越來越多,居民自然想到,“房產永遠是稀缺資源”。在這條紅線下,地產商忙著囤地,因為“土地將永遠是稀缺資源”,日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的后果是什么?房價沒有最高,只有更高。

    需求和供給分析清楚了,平抑房價的辦法也就有了,無非是抑制需求和增加供給,而調節(jié)供需的關鍵是改變市場參與者的預期。

    城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的,不必調控,治理的重點是濫發(fā)貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍,“解鈴還需系鈴人”,央行收緊銀根就是了。銀根一收,不僅貸款少了,而且通脹預期下降,居民買房保值的動機減弱,需求進一步降低。

    當需求疲軟時,開發(fā)商就要考慮停止捂盤,增加供應,因為明年的價格可能比今年低。如果政府這時再宣布放棄“18億畝紅線”,增加土地供應,未來房價走低的可能性大增,就可以改變買、賣雙方的價格預期,從而改變買、賣雙方今天的行為。居民不再著急購買,地產商卻急著開發(fā)和出售,房價調頭向下。

    小結一下,平抑房價的政策是收緊貨幣供應和放開土地供應?,F(xiàn)在的政策是放開貨幣供應和收緊土地供應,整個搞反了,不出亂子才怪呢。

    [責任編輯:huxx] 標簽:招拍掛 房價上漲 土地供應 
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