有無(wú)土地是融資平臺(tái)存亡的關(guān)鍵？

令人意外的是，地方在理順諸多融資平臺(tái)時(shí)，更關(guān)注的不是融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而是目前的地產(chǎn)調(diào)控到底持續(xù)多久。

地方更擔(dān)心的是長(zhǎng)期嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控或會(huì)導(dǎo)致地方未來(lái)土地出讓收入降低，進(jìn)而降低地方政府融資平臺(tái)的資金調(diào)度能力和還款能力，這或是致命的打擊。

上海某著名開(kāi)發(fā)區(qū)下屬的開(kāi)發(fā)公司即是例證。

地處上海東部的某園區(qū)開(kāi)發(fā)公司，為上海某國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)，承擔(dān)了該開(kāi)發(fā)區(qū)的三項(xiàng)職能：基建、提供第三方服務(wù)、扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

問(wèn)題在于，該公司下轄的土地前期被賣(mài)得只剩下1平方多公里，僅靠土地收入來(lái)支持上述三項(xiàng)功能顯然是杯水車(chē)薪。

而且根據(jù)該園區(qū)的規(guī)劃，這剩下的一平方多公里土地還要留作未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間之用，不能隨便賣(mài)地。

為了獲得資金，該融資平臺(tái)公司將有限的資金投到大量各種類(lèi)型的園區(qū)內(nèi)企業(yè)中以求盈利。

一位知情人士告訴本報(bào)記者，該公司先后投入了大約100多家公司，有的是持股，有的是占股，“飯店，酒店，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)都有。

通過(guò)這種投資方式，該融資平臺(tái)或可以獲取一定的回報(bào)，但知情人士表示，這些投資較為混亂，“一些很難盈利。

2009年事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，該開(kāi)發(fā)區(qū)合并了同處于該區(qū)的另外一家面積達(dá)10多平方公里的開(kāi)發(fā)區(qū)，被合并的開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源豐富。

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，被合并的開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資金3個(gè)億，卻貸款近30個(gè)億。

這一合并讓兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)公司都不再那么擔(dān)心了，因?yàn)楸缓喜⒌拈_(kāi)發(fā)公司手頭還有1平方多公里黃金地段的土地沒(méi)有賣(mài)，而且據(jù)本報(bào)了解，部分土地可以用作商業(yè)地產(chǎn)，溢價(jià)很高。

7月5日，本報(bào)記者致電上述開(kāi)發(fā)公司辦公室時(shí)，接電話的工作人員表示不便回答詳情。

類(lèi)似這樣的情況并不鮮見(jiàn)。某省會(huì)城市原財(cái)政局局長(zhǎng)，現(xiàn)在被調(diào)入該市某國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人，其在和本報(bào)記者交流時(shí)，這樣解釋其對(duì)于財(cái)政收入增加有信心的原因：我們通過(guò)建設(shè)交通等基礎(chǔ)設(shè)施，提高了周邊土地收益，所以未來(lái)收入能大幅度提高。

顯然，土地成為地方融資平臺(tái)“活得好”的一個(gè)重要依靠，因此，地產(chǎn)調(diào)控政策成為他們最為關(guān)心的內(nèi)容也不足為奇。

國(guó)金證券報(bào)告顯示，地方融資平臺(tái)貸款嚴(yán)重依賴(lài)土地收入，而不是自身項(xiàng)目的現(xiàn)金流，在列入統(tǒng)計(jì)的地方融資平臺(tái)余額中，大概有75%與土地掛鉤。

對(duì)于地方而言，目前的房產(chǎn)調(diào)控政策遵循了一個(gè)路線圖：一旦土地出讓價(jià)格下降——地方政府土地出讓收入降低——融資平臺(tái)還款能力降低甚至利息都難還上——地方債問(wèn)題日益暴露——地方束手無(wú)策。

但若房產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)束得早，房市開(kāi)始走好，或?qū)⑹橇硗庖粋€(gè)局面，地方政府將會(huì)走上“土地出讓收入恢復(fù)性增加—能夠正常還款—地方負(fù)債問(wèn)題延后”的路線圖。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控降低了地方政府的收入，進(jìn)而會(huì)降低地方政府投融資平臺(tái)的負(fù)債償還能力，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)?！卑褪锼稍诮鹑?0人論壇上表示。