曹理達(dá) 周慧蘭

房市調(diào)控成效初現(xiàn)

《21世紀(jì)》：您如何評(píng)價(jià)房市新政目前所顯現(xiàn)的效果？房?jī)r(jià)單邊上漲的預(yù)期是否已經(jīng)打破？

汪濤：調(diào)控政策的效果在逐漸顯現(xiàn)。目前政策出臺(tái)才三個(gè)月，最先影響的是房屋的銷(xiāo)售量，隨著利率和首付的調(diào)整等政策使需求得到部分抑制，觀望情緒也開(kāi)始增加。從6月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，在一些地區(qū)房?jī)r(jià)也開(kāi)始下降，尤其是二手房的價(jià)格調(diào)整可能更明顯，新房?jī)r(jià)格還不太明顯。在三個(gè)月的時(shí)點(diǎn)上來(lái)評(píng)價(jià)政策的效果還言之過(guò)早，至少應(yīng)給出六個(gè)月的時(shí)間。在未來(lái)幾個(gè)月，調(diào)控的效果會(huì)更明顯的在數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)，銷(xiāo)售的面積還將疲軟。在供給方面，政府增加普通商品住房和保障性住房的努力也會(huì)開(kāi)始顯效，土地供應(yīng)和開(kāi)工面積的增加，會(huì)開(kāi)始影響人們對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。并且，伴隨觀望情緒的持續(xù)，開(kāi)發(fā)商也將更愿意調(diào)整價(jià)格。

黃益平：房?jī)r(jià)是否已經(jīng)進(jìn)入下降通道？主要看幾個(gè)方面的因素：一是流動(dòng)性；二是調(diào)控政策；三是供求關(guān)系；四是投資者預(yù)期。從年初開(kāi)始央行事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)始回收流動(dòng)性，部分企業(yè)甚至明顯感受到了信貸收緊的效應(yīng)。不過(guò)從總體上來(lái)看，流動(dòng)性狀況還是十分寬松的。最近國(guó)務(wù)院和央行再次明確維持寬松的貨幣政策，流動(dòng)性持續(xù)收緊的可能性已經(jīng)大為降低。政府從上半年開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但從實(shí)際效果看，總體上還是比較溫和的。最近一段時(shí)間政府各部門(mén)官員紛紛出來(lái)辟謠，否認(rèn)調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向。但實(shí)際微調(diào)起碼已經(jīng)在部分地區(qū)發(fā)生，即使政府政策不改變方向，持續(xù)嚴(yán)厲控制的可能性極低，畢竟房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致嚴(yán)重的宏觀經(jīng)濟(jì)后果。最近媒體紛紛報(bào)道全國(guó)存在大量的空置房和待售房，如果所有這些房子被推向市場(chǎng)，價(jià)格自然會(huì)暴跌。但這些空置房其實(shí)一直存在，并非今年上半年形成的。因此最關(guān)鍵的決定因素是投資者或買(mǎi)房者是否認(rèn)為房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期拐點(diǎn)，如果市場(chǎng)認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的過(guò)程已經(jīng)或者即將結(jié)束，需求就可能急劇減少，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速下降。但問(wèn)題是，如果出現(xiàn)這種可能性，政府的調(diào)控政策可能很快就會(huì)松動(dòng)。如果將這幾個(gè)方面的因素綜合起來(lái)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這也是我自年初以來(lái)形成的判斷。但無(wú)論從政策決策動(dòng)機(jī)、流動(dòng)性走勢(shì)還是投資者預(yù)期看，今年房?jī)r(jià)暴跌的可能性并不大，不過(guò)今后兩到三年這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大幅度上升。