政策持續(xù)性與供需平衡

《21世紀》：從供需機制的角度，加大土地供給和保障性住房建設(shè)等政策，是否能夠跑贏房市調(diào)控期，防止“青黃不接”？

諸建芳：此輪房地產(chǎn)調(diào)控加大了土地和房屋的供應(yīng)，在源頭方面避免房屋供不應(yīng)求的局面。2009年初至今，房價的大漲除了流動性過剩的催化外，核心還是在于供給和需求的不匹配。此輪調(diào)控的一個重點就是加大土地供應(yīng)，加快保障性住房的建設(shè)，最終達到緩解供需矛盾的目的。根據(jù)4月底國土資源部公布的土地供應(yīng)計劃，2010年計劃供應(yīng)住宅用地18.47萬公頃，較2009年大幅提高140%。歷史上看，房價的變動與房屋供需差的變動基本保持一致，土地供應(yīng)的大幅增加將在一定程度上抑制房價上漲的勢頭。

保障性住房投資更多是政府主導(dǎo)，因此其開工投資主要取決于實際供地的面積以及財政的支持力度。由于沒有可比維度的保障性住房投資數(shù)據(jù)，在不考慮價格因素的情況下，我們用土地開發(fā)面積增速估算投資增速。根據(jù)國土資源部的年報，2009年保障性住房與棚戶區(qū)改造計劃供地約2.66萬公頃。今年4月國土資源部公布的18.47萬公頃住宅供地規(guī)劃中，保障性住房用地達2.45萬公頃、棚戶區(qū)與農(nóng)村危房改造用地3.66萬公頃。合計6.11萬公頃。保守情況下，假定今年保障性住房開工率與去年相同，供地面積是去年的230%，同比增長130%。

當(dāng)然，當(dāng)前市場擔(dān)憂由于自身積極性以及地方財政的問題，保障性住房建設(shè)可能無法達到預(yù)期效果。2009年規(guī)劃保障性住房與棚戶區(qū)改造面積約2.66萬公頃，實際完工率僅50%。今年5月，住建部牽頭與各地方政府簽訂了保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，此次目標(biāo)責(zé)任書的簽訂，在某種意義上將保障性住房的建設(shè)上升到政治的高度，而區(qū)域間的政治攀比效應(yīng)也將促使保障性住房加快建設(shè)。所以，保障性住房的開工率將會有所增長，相關(guān)投資存在超預(yù)期的可能。從地方政府的執(zhí)行情況看，2010年一季度，山西省保障性住房共完成投資3.8億元，而一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資40.6億元，保障性住房投資占比約為9%。從另一個層面看，結(jié)構(gòu)上保障性住房中，經(jīng)濟適用房占比約20%，而經(jīng)濟適用房投資占總房地產(chǎn)投資比重約為2%。因此綜合判斷，2010年保障性住房投資占總房地產(chǎn)投資的比重將達到10%。

《21世紀》：如何界定此輪房市調(diào)控的目標(biāo)？房市調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，對于市場有怎樣的意義？今年年內(nèi)房價走勢將會如何？

汪濤：政策在未來幾個月暫時不會有什么改變，既不會加強調(diào)控的力度，在短時間出臺像物業(yè)稅這樣比較重的手段，也不會因為考慮到經(jīng)濟下滑就放松目前的調(diào)控手段，不會半途而廢。政策調(diào)控的效果應(yīng)該還要再等幾個月才會逐漸顯現(xiàn)出來，最主要的影響倒不是價格會下降多少，而是房地產(chǎn)開工面積會下降，這在四季度可能表現(xiàn)得最明顯。從價格來說，調(diào)控政策的目標(biāo)并不是一定要把價格壓下來多少，而是把價格上漲的勢頭遏制住。同時增加供給，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)。從穩(wěn)定房價上漲的角度，政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來。至于增加供給方面，效果還有待觀察，主要的不確定性是地方政府是否能實現(xiàn)保障性住房的有效供應(yīng)。需求方面的政策不會有太大改變，如果接下來幾個月供給逐漸增加，價格將會有更明顯的調(diào)整。

黃益平：這一輪房市調(diào)控與前幾次一樣，目標(biāo)是穩(wěn)定或放慢房價上升的速度，而不是將房價打壓下來。我相信政府對房價大跌的擔(dān)憂已經(jīng)不亞于對房價暴漲的擔(dān)憂，理解這一點對判斷未來政策走勢十分重要。現(xiàn)在政府官員一直在強調(diào)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，從字面理解當(dāng)然并不錯，以后也會希望房價相對穩(wěn)定，避免暴漲暴跌。但從實際操作層面來看，持續(xù)性和穩(wěn)定性的提法不太科學(xué)，既然是調(diào)控，就是為了解決問題。如果問題的性質(zhì)開始發(fā)生變化，調(diào)控政策就需要相應(yīng)地調(diào)整。我理解現(xiàn)在政府也擔(dān)心這邊房價尚未完全穩(wěn)定，一旦明確政策逆轉(zhuǎn)，價格再度暴漲的勢頭便難以抵擋，因此強調(diào)持續(xù)性也許是明智的。今年年內(nèi)房價下跌的風(fēng)險還是存在的，只要政策沒有完全失控，暴漲或暴跌的可能性都不大。