中國企業(yè)家論壇第十屆亞布力年會之房地產(chǎn)論壇實錄(4)
騰維方:我還是談一個土地政策,包括溫總理的問答。我感覺中國核心問題就是我們最了解農(nóng)業(yè)農(nóng)民的情況,新農(nóng)村在泰國是重大的政策,我們解決了泰國的農(nóng)民進(jìn)程問題。過去農(nóng)民的水稻一畝100多斤,養(yǎng)雞200、300只,養(yǎng)豬10頭,農(nóng)民忙不過來了,現(xiàn)在科技進(jìn)步,現(xiàn)在可以做到一個人養(yǎng)10萬只雞,10萬只什么概念呢?你看不到頭,因為靠科技。所以,農(nóng)民工農(nóng)民的方式是錯的,養(yǎng)豬可以養(yǎng)到5萬頭,一個人養(yǎng)這么多。我們在陜西楊凌和河南都在做這樣的事?,F(xiàn)在保持18萬億的紅線是最大的問題,你老是怕農(nóng)業(yè)什么的,因為人口現(xiàn)在不是在高速增長,袁隆平提高了那么大產(chǎn)量,所以土地還是根本問題。現(xiàn)在實際土地居住稀缺,稀缺造成了土地價格暴漲。最早我們做的時候,朝陽公園是50萬一畝,現(xiàn)在朝陽公園可能要上千萬,2千萬差不多吧,所以土地問題是一個問題,北京那么近,輕軌修了那么多,完全可以把這個地開發(fā)成房地產(chǎn)資源,我感覺就真正解決了問題,房地產(chǎn)商所有的問題都解決了。而且現(xiàn)在不缺地,農(nóng)民大部分的地是荒的,還有一點,要讓農(nóng)民有錢進(jìn)程。美國的農(nóng)民比城里人有錢,土地是私有的,而且賺了錢到城里買房。中國農(nóng)民打工,打工一年下來掙不到錢。
再者,要提高農(nóng)產(chǎn)品的價格,不要看通脹,這是真正可以解決這個問題的核心,我是這樣看的,謝謝。
鐘濤:我自己對房地產(chǎn)的看法是這樣的,其他不會做,自己就是買一些房子。房地產(chǎn)行業(yè)去年我是非??春玫模疫@輩子跟房地產(chǎn)行業(yè)打教導(dǎo),沒有任總那么高的層次。但是我認(rèn)為中國房地產(chǎn)的健康之路發(fā)展20年應(yīng)該是沒有問題的。用數(shù)字探討一下,80后有2億人,如果每個人平均購房30平方米的話有60萬億,另外改革開放30多年以后,20%按富起來的人算,有2億6千萬,按每個人有50平方米的面積來算有130億平方米的數(shù)字;中國城市化建設(shè),城市化推進(jìn)原來小城鎮(zhèn)建設(shè),現(xiàn)在是城市化建設(shè),跟國際上接軌了,住到城市里面,總要有一個安家的;第三,中國的傳統(tǒng)市場,我是溫州浙江人,我們賺了錢干什么呢?實際上就是買房子,多買幾套房子,杭州買一套,海南買一套,人民幣放在手上感覺會貶值,房子我看得到,就不怕,就買房子。中國人的置業(yè)思想,溫州人這幾年炒股市炒得比較多了,但是這幾年虧了,又不敢炒了,買房子敢炒。溫州下面一個縣級市的房子賣到3萬5,我是月清市的,我們那的房子賣到2萬,就是一個小縣城,房子賣到2萬,3.5萬一個平方,錢多了干什么,置業(yè),這個是中國人的傳統(tǒng)思想。房地產(chǎn)第一有得做,第二價格肯定往上走,這是一個賣點。不要搞功過是非,今天這里功過誰來評,今天有過誰來評,這個心里七上八下的,心里挺難受的,政府也要理解一下,買房子的人也應(yīng)該理解一下,謝謝。
王育琨:剛才胡總提出了一個很重要的問題,房價里面的65%交給政府了,地產(chǎn)商不敢說,媒體也沒有怎么說這個事。上午在討論的時候我聽馮侖也說到這個問題,在房地產(chǎn)上涉及到的一系列的稅收。我看了一下,物業(yè)稅在今年的兩會上提出來,已經(jīng)虛擬運轉(zhuǎn)6年了,進(jìn)入實轉(zhuǎn),又有新的稅種要進(jìn)入,請各位房地產(chǎn)大佬說一下,到底是65%,60%還是70%,請說一下?
任志強:去年寫了一個報告就是關(guān)于地價和稅收占房價的比重,工商聯(lián)在去年的兩會上當(dāng)做工商聯(lián)的報告提交到證監(jiān)會,當(dāng)時也引起了一番爭論。爭論的結(jié)論是國土部門不承認(rèn)我們的報告,當(dāng)時我們提出報告里面大概占到23.7%的,最后國土部下面有一個測量院姓趙的所長,他們結(jié)果跟我們不一樣,他們認(rèn)為是23.1%,我們用的是核心的車時,他們有包括農(nóng)村的,三線城市在內(nèi)。去年他們調(diào)查的是以前的數(shù)據(jù),但是去年出現(xiàn)了很多天價地,現(xiàn)在天價地的水平大大提高。去年一年國土部公布的數(shù)據(jù)每平方米住宅用地面積3725塊錢一平米用地,去年如果按4億3千多萬,全國的平均房價是4600元,如果4600元地價就占了3700多,不算稅已經(jīng)接近于80%,這么高的地價。以后房子不漲價,比例是降不到23%的,如果按照國土資源部23%計算的話,全國的房價應(yīng)該是一萬一千塊,但是一月份集中公布房價不是這樣的??上攵貎r在金融中所占的比重。第二在報告中提到的稅收問題,現(xiàn)在可以看看上市公司的報表,所有的稅收,三項稅收加起來,大于股東利潤,萬科報表交了100多億的稅,股東分了60多億的利,1.4到1.6之間,稅比利潤要多。萬科的利潤和經(jīng)營產(chǎn)值12%多,這還有銀行貸款的杠桿作用,如果沒有銀行貸款的作用的話,可能連12都沒有。所以萬科很慘,2007年獎金股權(quán)激勵就廢了,2008年也廢了,2009年也基本上拿不到獎金,股權(quán)激勵都沒有完成股價的指標(biāo)和利潤的指標(biāo)都分不到,王石大概分了7千到8千多萬,別人就沒有了。
這里面我們還沒有算材料商,建筑商,鋼材供應(yīng)商相關(guān)的一些稅,因為每一次有建筑承包的稅,還沒有算這些,也沒有計算材料供應(yīng)的稅收問題,也沒有計算規(guī)費,各種費用,比如說北京1300/元/平米,這個廢是不計入土地費用里面的,另外有各種的規(guī)費。如果我們?nèi)ツ晏峤唤o工商聯(lián)的報告里面報的是47%到56%之間,大城市高一些,一般城市低一點。按照今年的房價大概要到70多,胡總說65,我認(rèn)為大概是70多,政府從房價里拿的東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房產(chǎn)商拿得多,我們所有人都說房地產(chǎn)暴利,去年4個3萬億的收入,全行的總利潤不超過4300億,也就是說不到10%;2004年普查數(shù)據(jù)8.4%的行業(yè)利潤率,按銷售利潤率就6億,三年一個項目,一個項目24,三年完成一個項目,平均每年這樣。我們背著這個黑鍋已經(jīng)很長時間了,但是媒體從來沒有把政府的收益計算到里面去,還認(rèn)為我們是暴利,還認(rèn)為我們沒有公布成本。實際上去年全國工商聯(lián)的報告就已經(jīng)說了,全國工商聯(lián)在兩會上做的報告,不是公布地價,就是包括了其他成本的公布。但是國土部門在地價中所占的過高不滿,所以它只說地價,不說稅收,因為稅收是稅務(wù)部門說的。所以從兩會以后,很長一段時間,大概在6月20多號,國土資源部才登了一篇文章,沒有爭論的必要,他們認(rèn)為計算的方法略有差距,但是總體來說23%多的土地成本是差不多的,報告的結(jié)論跟我們報告的結(jié)論是一樣的,以后就沒有人說這個事。但是稅務(wù)總局不能反駁這個事,所以你可以看所有上市公司的報表,稅比利潤多。但是你們會把所得稅和增值稅都算在開發(fā)商的利潤里,你會說先拿的利潤后交所得稅,如果不把所得稅計算在房價差價里面,那我不就白干了嗎?所以肯定要算進(jìn)去的。但是沒有被開發(fā)商拿走,等于開發(fā)商在拼命的替銀行掙利息,拼命的替政府掙稅。
王育琨:看來今天上午的論壇要打破任總的壟斷,不能討論這些能夠說得清楚的問題。今天上午的時候馮總說了一個說不清楚的問題,他說你看,以前干壞事都那么理直氣壯,右派,幾反,文化大革命,打倒走私派,餓死人理直氣壯,現(xiàn)在干點正事,也感覺像干了壞事,不管是政府還是房地產(chǎn)商。我有一些朋友房地產(chǎn)商不敢做了,被人罵,做什么都是錯,受累,馮總上午說了,關(guān)鍵是后面意識形態(tài)的問題,以前你管它干得事怎么糟,但是有意識形態(tài)支著,我干的是正確的?,F(xiàn)在沒有這樣一種信念說我這個事是正確的,今天這么多房地產(chǎn)大佬在這里,想問一下,作為房地產(chǎn)商來講,什么是一個正確的信念?再添點話,昨天晚上我聽了演講,我感覺哈佛大學(xué)柯偉林教授最讓我動情,他講到100年以前,我們排全球大學(xué)的排名,排10名,德國大學(xué)會占8所;100年后的今天,你再在大學(xué)排名,排前50位,德國的大學(xué)一所沒有,為什么呢?因為排位指標(biāo)的因素搞錯了,把整個大學(xué)都引偏了,如果你這樣走的話就錯了,后來柯偉林說,實際上教育就是一個培養(yǎng)怎么去教育人,怎么培養(yǎng)一個整體,不要說你拿了一點工具怎么著,有了點錢怎么著就牛哄哄的,不是這樣的,要培養(yǎng)一個整體的理念。他的概括我受到很強烈的震撼,我聽馮總上午一說,我感覺這個問題是誰都說不清楚的問題。房地產(chǎn)商你聽定認(rèn)為你的信念是什么,你在這么艱難的情況下還在從事房地產(chǎn)商,鐘總說你就做這一件事了,那一定有什么信念?
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