十一、“銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險留給銀行”？

地產(chǎn)商本來想悄悄地發(fā)財，不料出來個胡潤等各種國內(nèi)富豪排行榜，房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山。

“暴利”，用經(jīng)濟學(xué)的術(shù)語解釋，就是超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的規(guī)律表明，通過創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險獲得的超額利潤，對社會有益；而壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。

一些專家認(rèn)為，無論如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過壟斷獲取的超額利潤。

由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會等作的一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國私營企業(yè)行業(yè)利潤差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。

房地產(chǎn)業(yè)，在中國一直是個具有誘惑力的行業(yè)，主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財務(wù)杠桿以小搏大。

據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來百分之七八十左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時，很多開發(fā)商還通過“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”的形式在拿到預(yù)售許可證前就開始賣樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

正因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢，因此，與20%左右的銷售利潤率相比，一些開發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍。“將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險留給銀行?！睂＜抑赋觯康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險的泡沫。一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤的10倍以上，2002年甚至高達(dá)16倍。

業(yè)內(nèi)人士反映，在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率，比行業(yè)平均利潤更能說明問題。

綜合上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18。84%；2002年為17。53%；2003年為16。94%。

但同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率卻居高不下：2001年高達(dá)38。12%；2002年達(dá)到86。36%；2003年達(dá)到74。24%。

房地產(chǎn)開發(fā)商究竟是如何獲得暴利的？業(yè)內(nèi)人士反映，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機主要在以下三個環(huán)節(jié)：

一是開發(fā)前走門子，囤積土地。

從某種程度上說，房地產(chǎn)的超額利潤一部分來源于政府對土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。

表面上看，全國房地產(chǎn)企業(yè)超過4萬家，是充分競爭行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，這部分壟斷利潤很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。

在國外，土地占整個房地產(chǎn)成本的一半以上，而在我國，地價占房價的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補償則是其來源之二。

2003年7月1日以前，全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%，95%是協(xié)議出讓。

一般而言，透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價不到掛牌招標(biāo)地價的1/2。

以2003年12月8日，北京市首宗拍賣的地價為例，其底價是4。3億元，最終的成交價是9。05億元，若以“協(xié)議出讓”，價格不會超過底價，由此可窺見開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大。