十三、揭開(kāi)房?jī)r(jià)成本面紗

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)到底有多少卻成了解不開(kāi)的謎。開(kāi)發(fā)商知道卻諱莫如深；購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)高得離譜卻無(wú)力證明……

建1平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？房?jī)r(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大？房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

2005年8月，福州物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。一份樓盤(pán)的成本清單，讓開(kāi)發(fā)商蒙了：不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎？一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，嫌貴你可以不買(mǎi)，成本是商業(yè)秘密怎能公布？

這之后，圍繞著要不要公布、能否進(jìn)行真實(shí)核算、公布房?jī)r(jià)成本到底有什么意義等問(wèn)題，在廣大民眾、學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論。臨了，相關(guān)部委表態(tài)：公布房?jī)r(jià)成本“符合群眾利益”。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一。無(wú)論如何，房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù)，讓開(kāi)發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。

公布房?jī)r(jià)成本之舉，被《南風(fēng)窗》雜志評(píng)為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎(jiǎng)。

建1平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？

2005年8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門(mén)測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。

經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

在全國(guó)35個(gè)大中城市中，福州市的房?jī)r(jià)位于中等水平。來(lái)自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為3587元/平方米，同比增長(zhǎng)11。64%，其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元/平方米。福州市物價(jià)部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結(jié)果顯示，商品房的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

為清晰反映一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(pán)（福州××花園），按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)的利潤(rùn)率達(dá)60。2%?，F(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤(pán)的住宅房產(chǎn)“成本清單”—————

福州××花園（8月上旬，樓盤(pán)銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右）

1。地價(jià)：683元/平方米。2003年9月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112。6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2。27，規(guī)劃建筑密度為23。7%，總建筑面積為48。5萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1。45萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。

2。土建和安裝成本：875元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅娋€路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。

3。配套建設(shè)費(fèi)用：486元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門(mén)或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4。開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元/平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤(pán)的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10%。

綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為：銷售均價(jià)3900-總成本2434=1466元。

開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為60%左右。