十二、暴利玄機(jī)何在正因此，開發(fā)商對(duì)囤地情有獨(dú)鐘。

由首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)洪亞敏教授主筆的《2004年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告土地市場(chǎng)分報(bào)告》顯示，1998年至2003年，全國“土地購置面積”的年均增速為32。4%，明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的“施工面積”、“竣工面積”、“新開工面積”以及“商品房銷售面積”的年均增速，全國待開發(fā)土地面積逐年增加。最近6年里，有6。6萬公頃的土地閑置未動(dòng)，比近3年全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積的總和還要大。

這些開發(fā)商為何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

目前，在北京有房地產(chǎn)開發(fā)商將近4000家，但真正有開發(fā)實(shí)力的不足500家，而大部分開發(fā)商靠土地運(yùn)作照樣生存。

上海市土地問題專家朱林興教授指出，目前市場(chǎng)上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，價(jià)格非常便宜。而幾年后，地價(jià)倍增，轉(zhuǎn)手就是錢。

上海某投資集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人坦言，一直以來房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒賺過產(chǎn)品的錢，整個(gè)行業(yè)的利潤來源主要是土地利潤。在中國房地產(chǎn)業(yè)的20年發(fā)展史中，開發(fā)商一直依靠“資源理論”獲利。

二是開發(fā)中爆炒概念，放大在建樓盤的附加值。

開發(fā)商們對(duì)制造、炒作概念，比提高產(chǎn)品的質(zhì)量更熱衷。

所謂親水概念、大學(xué)概念、休閑概念、地鐵概念、奧運(yùn)概念、世博概念……不一而足。其“贏錢捷徑”是“創(chuàng)造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動(dòng)房價(jià)”。

譬如軌道交通概念，就成了上海開發(fā)商的一大賣點(diǎn)。這對(duì)購房人的真實(shí)意味是：因?yàn)槟阗I了一次單，所以你得買第二次單。

因?yàn)檐壍澜煌ㄗ鳛楣伯a(chǎn)品，是由政府用財(cái)政投資建造的，而政府的財(cái)政支出源自納稅人的錢。

通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發(fā)商并沒有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢，卻通過猛炒地鐵概念，最終讓購房人掏更多的錢。

三是銷售中操縱市場(chǎng)、拉抬房價(jià)。

2005年二三月份，上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規(guī)售房、哄抬房價(jià)的開發(fā)商。其中一處樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次……

越是高價(jià)樓盤合同撤銷率相對(duì)越高。一位朱姓代理商說，合同頻繁撤銷多是開發(fā)商與中介聯(lián)手炒作的結(jié)果。

開發(fā)商操縱房價(jià)常用的“三部曲”——

先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇用民工排隊(duì)，制造緊張氣氛；然后，在開盤時(shí)，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶”，以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的高價(jià)簽訂合同；中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”，開始到排隊(duì)的真實(shí)購買者中去兜售，哄抬價(jià)格；這時(shí)，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”，以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買進(jìn)，購房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，引起大批搶購；最后，開發(fā)商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手。

等大部分房源售完時(shí)，開發(fā)商再以各種理由，撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同，收盤謝幕。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的一個(gè)主要來源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。

有學(xué)者分析，那些著意宣傳“暴利”有理的人，說明了地方政府已被“挾持”，其實(shí)有些就是“官房勾結(jié)”。一些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪，不是憑正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)群體及農(nóng)民通過土地資源獲益，打著市場(chǎng)的旗號(hào)，賣著市場(chǎng)的價(jià)格，享受著計(jì)劃的優(yōu)惠。