十四、房產(chǎn)“清單”背后折射的暴利玄機(jī)

相對(duì)于房價(jià)畸高的上海、北京等熱點(diǎn)城市，福州屬于房價(jià)中等的二線城市。而記者選取的這個(gè)樓盤無論從銷售均價(jià)和開發(fā)檔次看，在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對(duì)于開發(fā)成本而言，這一樓盤約60。2%的利潤率明顯過高，房價(jià)偏離了真實(shí)成本，而開發(fā)商動(dòng)輒以開發(fā)成本高為高房價(jià)辯護(hù)顯然站不住腳。

一是正常的房價(jià)應(yīng)該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價(jià)是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本。而通過對(duì)商品房的相關(guān)費(fèi)用等成本進(jìn)行細(xì)化測算，發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤每平方米的真實(shí)成本也就兩三千元，而銷售均價(jià)有的卻達(dá)到了四五千元，有的利潤率高達(dá)90%。福州市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ)定價(jià)，低于成本的低價(jià)傾銷和大大高于成本的暴利，都是與相關(guān)法律規(guī)定相悖的。

二是表面上看60%的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價(jià)高，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價(jià)是39萬元，按其60%的利潤率，意味著開發(fā)商每平方米賺1466元，一套房子就賺14。。66萬元。照此推算，這一建筑面積達(dá)48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。

三是“清單”顯示地價(jià)（指掛牌出讓的土地）在房價(jià)中所占的比重并不是很大，開發(fā)商所持的“地價(jià)決定論”站不住腳。在這個(gè)樓盤中，地價(jià)所占比例約為17。5%。據(jù)福州市物價(jià)部門對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本測算，地價(jià)占房價(jià)的20%左右。

京城一位開發(fā)商坦言，從長期來看，這輪房價(jià)上漲帶來的是整個(gè)行業(yè)利潤的下降，而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講，房價(jià)上漲，土地、拆遷費(fèi)用也增加了，甚至帶動(dòng)建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元，最終開發(fā)商可能獲益幾十元，但是大家利益均沾，可只有房地產(chǎn)商扮演了“黑心人”。而房價(jià)如果下降，要承受的就是開發(fā)商。但由于大家短視，每個(gè)人都希望上漲。

那么，房價(jià)是否如開發(fā)商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預(yù)期價(jià)值”、“設(shè)計(jì)概念”等來為其高房價(jià)自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤，本來位置較偏，遠(yuǎn)離市區(qū)，但開發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的跨海大橋?qū)碇T多便利等，房價(jià)隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào)，最終的銷售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機(jī)。面對(duì)這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控，而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一。