中國房價的一個案例

有人或許認為，中國房地產(chǎn)市場、特別是有關房價漲幅上的“數(shù)據(jù)失真”，只是一種“理論推測”，在現(xiàn)實中并不一定存在。

“那就看看南京的房價吧?！庇腥诉@么說。

南京，在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常在全國“出新聞”的“典型城市”，也是國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個城市中的“重點城市”之一。

根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局最近發(fā)布的《2007年3月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)報告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷售價格只比去年同期增長了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8%。

2小時房價上漲1200

據(jù)南京當?shù)孛襟w報道：“從年初（注：指今年年初）到現(xiàn)在，南京房價芝麻開花節(jié)節(jié)高”，“不太精確的統(tǒng)計就是，半年時間房價又漲了近千元每平方米”（注：按照官方統(tǒng)計的南京市商品住房平均房價計算，也就是說該市僅半年的漲幅就已高達25%左右）。甚至在南京“新城區(qū)”江寧的一個樓盤，上午的價格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創(chuàng)造”了2小時每平方米房價暴漲1200元的“神奇記錄”。據(jù)媒體報道，在不久前舉行的南京市房產(chǎn)春交會上，“參展的近40個樓盤，均價大多在7000元/平方米以上，均價在4000元/平方米以內(nèi)的已不超過5家”。而就是在今年初，南京市有關部門公布的該市平均房價還只是4000多元。

面對南京房價的如此暴漲，曾經(jīng)有媒體用“南京房價漲成‘傳奇’”來形容。連該市房管部門的負責人在看了國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的南京房價漲幅的數(shù)據(jù)后也不得不說：“國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)具有一定的滯后性?！北M管這位“局內(nèi)人”只承認“南京房價已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲的勢頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當?shù)胤康禺a(chǎn)的業(yè)內(nèi)外人士都知道，在南京重點區(qū)域“銷售火爆的主流樓盤”，“半年以來的價格上漲幅度，幾乎都高于30%”。

實際上，房價數(shù)據(jù)“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問題。南京這幾年房價走勢情況，也可以為此佐證。

根據(jù)南京市統(tǒng)計局的一份報告，在“十五”期間（2001到2005年），南京市5年住宅商品房銷售價格“累計上漲44.7％，年平均增長7.7％”。據(jù)媒體報道，該市房管局官員稱，這幾年南京房價年均漲幅3%左右。

根據(jù)《南京日報》在2003年5月的報道，當時，該市“每平方米均價，城中（指南京市的老城區(qū)）逼近5000元”。到了2006年10月，該市一家有著南京市房產(chǎn)局背景的房地產(chǎn)研究機構對外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產(chǎn)市場報告，其中商品住宅的“銷售均價已經(jīng)達到9631元/平方米”。實際上，由于“城中”的概念在不斷擴大，2003年所指的“城中”區(qū)域現(xiàn)在的房價，現(xiàn)在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2萬元。這不僅意味著，南京的普通家庭要在老城區(qū)買上一套小康標準（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百萬元的巨資，房價收入比高達20以上（根據(jù)該市統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，南京市城市家庭年收入的中位數(shù)為5萬元左右。百萬巨資相當于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得），而且也真實地表明，在南京傳統(tǒng)的市區(qū)內(nèi)，3年多的時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的商品住房的房價就漲了一倍，年漲幅高達30％左右。

2006年十月下旬，南京市建委、房產(chǎn)局等5部門聯(lián)合舉辦的“南京房產(chǎn)新政政策解讀會”上，南京市房管局長表示：“前5年內(nèi)，南京房屋平均價格年均漲幅3%左右，比較平穩(wěn)”。在10月底，江蘇省建設廳又根據(jù)南京市提供了資料對外公布，1～9月份南京市市區(qū)商品房（注：不含政策性商品房）平均成交價格為每平方米4255元。

“市區(qū)面積”讓房價下跌

那么，為什么市場上隨處可見每平方米上萬元高房價的同時，一些職能部門的官員卻稱房屋均價為4000多元呢？關鍵是不斷擴大統(tǒng)計口徑上的“市區(qū)面積”。

房價增長統(tǒng)計及縱向比較是否準確的一個基本前提，就是相同區(qū)域的住房相比。但隨著這幾年城鄉(xiāng)區(qū)劃的調(diào)整，行政轄區(qū)概念上的市區(qū)也已調(diào)整得越來越大。因此有人認為這正好為某些官員在房價漲幅上的“數(shù)字游戲”提供了“舞臺”。

在南京市，僅在2002年的南京江北行政區(qū)劃調(diào)整中，南京市區(qū)面積就由當時的2598平方公里擴大到4737公里。一次調(diào)整就把市區(qū)的面積擴大了近1倍。而那些過去還屬郊區(qū)縣的“江北新市區(qū)”，當時的商品房價每平方米僅1000多元，只有當時“正宗市區(qū)”每平方米四五千元房價的幾分之一。這樣一來，擴大后的“市區(qū)房價”自然而然的就“大幅下降”，房價的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。

除了直接把過去的郊縣通過新的行政區(qū)劃調(diào)整為“市區(qū)”外，在現(xiàn)在“新市區(qū)”的規(guī)劃調(diào)整擴充中，把房價及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來的郊區(qū)縣重新劃并到老城區(qū)中。這樣使得老城區(qū)的房價也被“綜合平衡”了下來。如在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業(yè)和下關這六個主城區(qū)的房價，分別只有5900－8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠。其原因就在于這些掛在“老城區(qū)”名下的新建商品住房，絕大多數(shù)都是建在居民習慣中的“郊區(qū)郊縣”上。此外，在南京的市區(qū)房價統(tǒng)計表上，過去統(tǒng)計全市“平均房價”時，“非主城區(qū)”的“五縣四郊”只有2－3個區(qū)的房價統(tǒng)計在“市區(qū)房價”中?，F(xiàn)在經(jīng)過一系列的“調(diào)整”后，南京市僅僅還剩下兩個高淳、溧水這兩個邊遠的郊縣商品房沒有被統(tǒng)計在“市區(qū)平均房價”中。這樣一來，不僅南京市區(qū)高房價被過去還屬郊區(qū)縣的低房價大大“稀釋”，全市的“平均房價”達到了超乎普通市民想象“出奇的低水平”，而且房價的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。

“新市區(qū)”拉低房價指數(shù)的“最大貢獻”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數(shù)都是建在“新市區(qū)”。據(jù)媒體報道，南京市某房地產(chǎn)研究機構的市場分析表明，在南京市2006年預計新增的878萬平方米商品房中，作為“新市區(qū)”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區(qū)的河西也占到新增量的17％左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區(qū)的“新增邊緣市區(qū)”，整個南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非傳統(tǒng)城區(qū)”。據(jù)南京日報報道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。