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    公積金建保障房遭強(qiáng)烈質(zhì)疑 學(xué)者稱官方無(wú)權(quán)將私產(chǎn)公用(2)

    曲線融資苦衷

    在某種程度上,從安全性和回報(bào)率兩方面考慮,保障房不失為公積金貸款的合適對(duì)象?,F(xiàn)有的政策設(shè)計(jì),亦對(duì)此進(jìn)行了強(qiáng)化。不過(guò),地方政府之所以熱衷于此次試點(diǎn)的申請(qǐng),更多的還是出于為保障房爭(zhēng)取資金的考慮。

    中央財(cái)政為完成今年保障性住房任務(wù),安排專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元,并代發(fā)2000億元地方債券。住建部一官員告訴本刊記者,盡管如此,前所未有的指標(biāo)壓力仍讓地方政府感到資金吃緊。

    具體而言,保障性住房可歸為產(chǎn)權(quán)型與租賃型兩類。前者主要包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房(限價(jià)格、限套型)。這類保障房,并不需要政府直接投資,政府只需無(wú)償劃撥土地,具體的資金運(yùn)作由地產(chǎn)商自行解決;后者主要為廉租房公租房,則需要政府直接的財(cái)政投入。“經(jīng)適房缺地,廉租房缺錢”即是最通俗的說(shuō)法。

    2007年來(lái),政府加大了廉租房補(bǔ)貼和投資力度,其資金來(lái)源中很大部分就源于公積金孳息。“如按照政策規(guī)定,把資金都落實(shí)到位,廉租房建設(shè),并不存在缺口?!币簧缈圃簩W(xué)者說(shuō)。

    因此,真正缺錢的,是沒(méi)有政府財(cái)政資金支持的產(chǎn)權(quán)型保障房。寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公積金監(jiān)管處一官員告訴本刊記者,銀川初步確定的四個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目,需7億元投資?!罢藙潛芡恋?,沒(méi)有任何資金安排?!彼硎?,房地產(chǎn)商要從銀行拿到商業(yè)貸款很困難,以往經(jīng)適房建設(shè),都主要依靠世界銀行貸款,目前項(xiàng)目資金缺口很大。

    據(jù)了解,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占據(jù)了整個(gè)保障房建設(shè)投資的大頭。理論上,這類產(chǎn)權(quán)型保障房,開發(fā)商可以通過(guò)銀行貸款獲得建設(shè)資金。盡管諸多文件對(duì)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向保障房項(xiàng)目提供貸款都有表述,但在實(shí)踐操作中,卻難以落實(shí)。

    一個(gè)明顯的矛盾是,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地以國(guó)家劃撥方式獲得,開發(fā)商難以此進(jìn)行抵押來(lái)獲取貸款,只能進(jìn)行擔(dān)保貸款,這樣又增加了貸款成本。如果沒(méi)有擔(dān)保,就只能是信用貸款,但現(xiàn)在銀行不能向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信用貸款。另一方面,房地產(chǎn)貸款按國(guó)家規(guī)定必須跟項(xiàng)目,也不可能和商品房的貸款打包貸出去。

    一股份制銀行房貸部門人士告訴本刊記者,銀行一般不喜歡做經(jīng)適房貸款。一方面是在經(jīng)適房銷售過(guò)程中,由于政府的介入帶來(lái)了很大不確定性;另一方面利率十分死板,即使在資金短缺的情況下,也只能按照基準(zhǔn)利率貸款。

    此外,在公租房建設(shè)資金的籌集中,同樣面臨商貸難。

    在此次批準(zhǔn)的133個(gè)項(xiàng)目中,公租房項(xiàng)目很少,只在北京、天津、重慶等城市有部分試點(diǎn)。作為保障性住房中的新品種,2010年全國(guó)公租房的建設(shè)總量不過(guò)37萬(wàn)套。與廉租房不同的是,公租房從一開始就鼓勵(lì)建立鼓勵(lì)以企業(yè)為主體的運(yùn)行機(jī)制,盡管政府也要給予大量補(bǔ)貼,但并不一定以財(cái)政資金投入并持有房產(chǎn)。

    此次試點(diǎn)政策,為公積金貸款支持公租房建設(shè)設(shè)定五年貸款期限。項(xiàng)目貸款到期后,貸款本息必須全額收回,同時(shí)地方政府承擔(dān)落實(shí)償還貸款責(zé)任。

    然而,公租房資金占用量大,投資回收期長(zhǎng),五年并不一定能實(shí)現(xiàn)資金回籠。有鑒于此,一些對(duì)自身財(cái)政實(shí)力“不自信”的城市,不敢貿(mào)然申報(bào)公租房項(xiàng)目,有關(guān)部門對(duì)公租房項(xiàng)目的審核也格外謹(jǐn)慎。

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    作者: 蘭方 付濤   編輯: liliang
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