曹理達(dá) 周慧蘭

調(diào)控之機(jī)

《21世紀(jì)》：去年12月以來(lái)，政府打出一系列政策“組合拳”，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。日前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡(jiǎn)稱《通知》)。您如何看待這一系列政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和背景？

哈繼銘：有兩方面的因素：一是2009年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，部分城市漲幅達(dá)兩位數(shù)，民眾負(fù)擔(dān)較重，這是內(nèi)部因素；二是美國(guó)的貨幣政策繼續(xù)保持寬松，在零利率甚至負(fù)利率的背景下，大量資金可能流入新興市場(chǎng)，包括中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高資產(chǎn)價(jià)格，形成資產(chǎn)泡沫。從民生和金融穩(wěn)定角度考慮，政府出臺(tái)了一系列政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

王建：從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)人多地少的矛盾是一直存在，隨著城市化的推進(jìn)，地價(jià)上升的動(dòng)力愈發(fā)強(qiáng)勁。從短期來(lái)看，去年大量的資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)出來(lái)，進(jìn)入股市和樓市，所以出現(xiàn)了股市和樓價(jià)的回升先于基本面回升的情況。

房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)有一定作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也起了拉動(dòng)作用。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲造成的問(wèn)題也很明顯，最直接的影響是老百姓買不起房。房?jī)r(jià)創(chuàng)下了歷史新高，讓絕大多數(shù)購(gòu)房者望而卻步。這是現(xiàn)在政府不得不出手解決房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

陳超：目前政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控是非常及時(shí)也是非常必要的。去年整個(gè)房?jī)r(jià)上漲非常之快，房地產(chǎn)商囤積了很多土地，從銀行拿了很多錢，假如現(xiàn)在政府沒(méi)有采取任何措施，房?jī)r(jià)肯定要進(jìn)一步上漲。而房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度是非常高的，它的過(guò)熱勢(shì)必帶動(dòng)上游的原材料、下游的裝修、家具等價(jià)格上漲，將會(huì)使得通貨膨脹更早的出現(xiàn)，來(lái)勢(shì)更猛。加上翹尾因素和新漲價(jià)因素影響，到今年五六月份，CPI可能會(huì)達(dá)到5%、6%，甚至更高的水平。如果到那時(shí)再進(jìn)行調(diào)控，唯一的做法就是急剎車，控制投資規(guī)模。急剎車對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的傷害是非常之大的。所以，在調(diào)控時(shí)點(diǎn)的選擇上需要宏觀調(diào)控的藝術(shù)，這次的時(shí)機(jī)是恰到好處。

這一輪的調(diào)控和90年代以及2005、2006年有所不同。前兩輪調(diào)控是在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的背景下實(shí)行的，著力點(diǎn)更多在于需求層面，強(qiáng)調(diào)控制投機(jī)需求。而這一輪的調(diào)控更多側(cè)重供給面。這樣做的好處就是一方面可以把泡沫擠掉，另一方面可以保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定。

2009年房?jī)r(jià)上漲的根源在于供求矛盾。在去年上半年，市場(chǎng)比較悲觀，房地產(chǎn)的新增開工面積都經(jīng)歷了下降。而在銷售方面，去年年初房?jī)r(jià)有所回落，而后隨著大量信貸投放、市場(chǎng)信心的恢復(fù)，銷售增長(zhǎng)非常迅猛。等到房?jī)r(jià)上漲后，開發(fā)商想開發(fā)，但有一個(gè)周期，供給跟不上，造成了供不應(yīng)求，推高了房?jī)r(jià)。另外，2009年國(guó)家計(jì)劃投資1676億用于保障性的住房建設(shè)計(jì)劃，但到去年10月底卻只投出去454億，只完成了27%的水平，這更加劇了房地產(chǎn)供求的矛盾。所以目前的調(diào)控政策更多的是在供給的層面，以緩解供需矛盾來(lái)控制房?jī)r(jià)。

泡沫之憂

《21世紀(jì)》：《通知》中明確提出抑制投資投機(jī)性需求，如規(guī)定二套房貸首付不低于40%。投資投機(jī)性需求究竟在多大程度上助推此次房?jī)r(jià)上漲？如何處理房地產(chǎn)市場(chǎng)中自住型需求和投資需求的關(guān)系？

王建：1980年代家用電器剛剛進(jìn)入中國(guó)家庭時(shí)，出現(xiàn)了一股“排浪式”消費(fèi)，絕大部分的家庭都在消費(fèi)家用電器。從1990年代后期開始，我國(guó)的居民收入出現(xiàn)明顯的分化，導(dǎo)致真正進(jìn)入到這輪房地產(chǎn)高潮當(dāng)中、有購(gòu)買能力的人只是一小群人。但現(xiàn)在的樓市，以北京為例，現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)在每平米兩萬(wàn)元以上了，普通收入的居民根本無(wú)法承受。在這樣的價(jià)格下，還有人貸款去買二套房，肯定不是基于正常的自住型需求，而是投機(jī)投資性的需求的結(jié)果。買二套房的人到底有多少是用貸款買的，現(xiàn)在沒(méi)有很確切的數(shù)據(jù)。但是，對(duì)于那些用貸款來(lái)買二套房或者多套房的人，抽緊房貸銀根，對(duì)于打擊投機(jī)性需求會(huì)產(chǎn)生一定的作用。

陳超：在此輪房?jī)r(jià)上漲中，投資投機(jī)性需求跟前幾輪相比是較低的，推高房?jī)r(jià)的仍主要是自住型需求。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，2005年以后，20-30歲的群體在總?cè)丝诋?dāng)中的比例在大幅度提高。他們要進(jìn)城、結(jié)婚、生子，需要住房。這代人和之前的年輕人不一樣，之前的年輕人是自己慢慢攢錢，需要五至十年才能買房。而1980后們，由于上一代財(cái)富的積累，使得他們當(dāng)中很多人剛工作就能夠買房子，這樣的自住型需求每年都會(huì)新增出來(lái)，而去年商品房供給又出現(xiàn)缺口，必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，很多人也對(duì)商品房有投資性需求，這在地區(qū)上有所差異，和二、三線城市相比，一線城市的投資性需求會(huì)相對(duì)多一些。

在房地產(chǎn)作為一類可投資資產(chǎn)上，我們也應(yīng)當(dāng)有更多的金融創(chuàng)新。目前，投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)，不少是投資于住宅，這和國(guó)外有極大的差別。在國(guó)外，房地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，主要是指商業(yè)地產(chǎn)，例如寫字樓、酒店、購(gòu)物大廈等房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們需要盡快培育和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)投資的市場(chǎng)，限制在住宅地產(chǎn)上的投機(jī)行為。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)在公開市場(chǎng)上鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)信托基金(REITS)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)作為一類可投資資產(chǎn)的范疇和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅市場(chǎng)上來(lái)自投資和投機(jī)需求的壓力方能逐步減弱。

哈繼銘：房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求包括多方面，不僅有自住性需求，也有投資性需求，這些都是剛性較強(qiáng)的需求。在中國(guó)老百姓的財(cái)富配置中，社會(huì)保障是非常缺失的，許多發(fā)達(dá)國(guó)家居民的家庭財(cái)富中，20%以上是社會(huì)保障和其它理財(cái)產(chǎn)品；而中國(guó)，這一比例只有2%以下。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，中國(guó)老百姓的財(cái)富中，理財(cái)、社會(huì)保障和房地產(chǎn)三者相加所占的比例和國(guó)際水平是可比的；但內(nèi)部結(jié)構(gòu)卻很不合理，發(fā)達(dá)國(guó)家這三者基本上是均分的，而中國(guó)則是房地產(chǎn)占了很大一塊。

去年房?jī)r(jià)上漲之后，一線城市很多本就不便宜的高端房也跟著大幅上漲，這和去年的貨幣增長(zhǎng)速度過(guò)快有關(guān)。2009年11月底公布的貨幣增速約為29%，GDP漲幅卻只有8%多，兩者之差達(dá)20多個(gè)百分點(diǎn)；大城市則更為突出，大城市的GDP增速低于全國(guó)平均水平，對(duì)它們而言，兩者之差高達(dá)24-25個(gè)百分點(diǎn)，因此，這些城市流動(dòng)性過(guò)剩情況更為嚴(yán)重，高端房受追捧也就不言而喻了。

一方面貨幣增速過(guò)快，另一方面理財(cái)產(chǎn)品和社會(huì)保障缺失，錢又不能一直留在銀行里，在這種背景下，民眾只能用購(gòu)房來(lái)替代社會(huì)保障和理財(cái)產(chǎn)品的投資，來(lái)增強(qiáng)資產(chǎn)和對(duì)未來(lái)不確定性的駕馭。從這種意義上看，這一需求很難被納入投機(jī)性需求。當(dāng)然，炒房現(xiàn)象肯定存在，但炒作的因素也許并不像許多人判斷得那么大。

所以，我認(rèn)為根治房地產(chǎn)泡沫，除了打壓投機(jī)需求和增加供給之外，更重要的在于疏導(dǎo)資金，創(chuàng)造更多的投資渠道。當(dāng)前，擴(kuò)大供給和抑制投機(jī)需求的政策都有了，但我們尚未看到多少妥善引導(dǎo)資金的政策出臺(tái)。

《21世紀(jì)》：去年，資金實(shí)力雄厚的國(guó)有大企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，拍得大單的情況頻現(xiàn)。此次《通知》明確提出要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。您如何看待國(guó)有大企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)、價(jià)格走向的影響？規(guī)范國(guó)有大企業(yè)炒地的途徑有哪些？

陳超：2009年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇當(dāng)中，國(guó)有大企業(yè)在資金獲得上面比民營(yíng)企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，在預(yù)算軟約束下，更有資本擴(kuò)張的沖動(dòng)，大國(guó)企進(jìn)入資本市場(chǎng)，將會(huì)助推資產(chǎn)泡沫。從土地拍賣的角度，很難規(guī)范大企業(yè)的參與，拍賣即是誰(shuí)出的價(jià)格高、開發(fā)實(shí)力強(qiáng)、資金雄厚就賣給誰(shuí)，這是無(wú)可厚非的。國(guó)有大企業(yè)相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的資金實(shí)力等優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。但從國(guó)資委角度，要規(guī)范國(guó)企的主營(yíng)業(yè)務(wù)，限制國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域和證券領(lǐng)域。同時(shí)，銀行在貸款方面也應(yīng)有所控制，限制國(guó)企貸款投資的領(lǐng)域，對(duì)于國(guó)企貸款去買地、投資房地產(chǎn)，應(yīng)該嚴(yán)格控制，目前來(lái)說(shuō)大銀行在這方面的掌控還是比較嚴(yán)格的。

哈繼銘：國(guó)有企業(yè)買地本身不一定會(huì)推高房?jī)r(jià)，但若囤地不開發(fā)，則會(huì)使供需矛盾更加尖銳。近來(lái)地王頻現(xiàn)，很多都是在國(guó)有企業(yè)推動(dòng)下出現(xiàn)的，針對(duì)這種情況，我們確實(shí)應(yīng)該采取措施，督促它們盡快開發(fā)，否則政府就予以沒(méi)收，這對(duì)于擴(kuò)大供給是有利的。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)的資金鏈容易受宏觀調(diào)控的影響，很多企業(yè)最后不得不通過(guò)降價(jià)來(lái)盤活資金；國(guó)有企業(yè)則不同，它們資金雄厚，一旦進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使行業(yè)不景氣，也可以不降價(jià)，反而造成房地產(chǎn)價(jià)格更強(qiáng)的剛性。所以，一定程度上，國(guó)有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的剛性。

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