瘋狂背后的泡沫

過熱？還是良性？

海南省政府也已經(jīng)承認(rèn)了市場有過熱的傾向，但很多房地產(chǎn)開發(fā)商仍認(rèn)為海南房地產(chǎn)十分健康和良性。海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健就并不贊同政府的擔(dān)憂，甚至還非常樂觀地認(rèn)為，海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國甚至面向國際的，是奢侈型享受的房地產(chǎn)，價(jià)格在合理范圍內(nèi)，沒有泡沫。

到底是良性合理，還是泡沫滿地？潘石屹曾經(jīng)經(jīng)歷過1993年的海南泡沫瘋狂，也曾經(jīng)為拿到地皮開發(fā)不理想而悄然暫停項(xiàng)目開發(fā)，對現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)的海南房地產(chǎn)，潘石屹憂心忡忡，盡管他現(xiàn)在還在叫賣那個(gè)讓自己擔(dān)驚受怕的“藍(lán)色海岸”項(xiàng)目。盡管“大地主”張寶全在觥籌交錯(cuò)的晚宴上，享受到眾星捧月的快感，甚至他也看好海南長期的市場前景，可是卻對短期內(nèi)房價(jià)過快增長的勢頭很是擔(dān)心。

泡沫之所以存在，是因?yàn)橥顿Y比重過大，根據(jù)海疆投資集團(tuán)的調(diào)研，三亞市購房者中85%來自三亞市以外，其中當(dāng)然絕大部分來自海南島外。當(dāng)然，不可否認(rèn)這些異地購房者中，有一部分是以自住為目的的，但當(dāng)海南“國際旅游島”熱興起之后，很多來自浙江等地的熱錢開始向溫州積聚。

海南省的官員表示，和上個(gè)世紀(jì)90年代初不同，當(dāng)時(shí)很多炒樓的資金都是來自銀行，現(xiàn)在大部分都是民間資金，很多投資客都一次性付款，不會對銀行造成很大的危險(xiǎn)。

比投資客瘋狂的是大型的房地產(chǎn)商。目前，魯能、雅居樂、首創(chuàng)、萬科、今典、富力、中信等知名開發(fā)商都已經(jīng)在海南圈下大幅土地。往往在海南大手筆操作的，都是具有相當(dāng)資金實(shí)力的企業(yè)，同時(shí)他們拿地很早成本也很低，因此即便將來房價(jià)有所下調(diào)，也很難觸及其成本線。但是有一點(diǎn)卻是這些房地產(chǎn)商要面臨的一個(gè)問題，他們在這片熱土上開發(fā)，那就要從銀行進(jìn)行大量的貸款。

海南省政府叫停土地審批，從另外一個(gè)角度證明，海南房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，政府需要通過調(diào)控來擠壓泡沫。面對魯能、萬科這樣的大房地產(chǎn)商，甚至趙本山這樣的演藝界商人，海南省的官員很憂慮，憂慮首先是目前三亞、?？诘鹊胤康禺a(chǎn)空置率太高，很多人都買了房子，一不自住二不出租，造成了社會資源的極大浪費(fèi)，幾乎為零的持有成本更推動(dòng)了投資尤其是投機(jī)客的投資熱情。

投機(jī)無非是一場“擊鼓傳花”游戲，泡沫破滅，鼓聲停止，傳到的最后一個(gè)人將吞下這枚“苦果”，連同其一起遭殃的一定還有地方經(jīng)濟(jì)。

另外，目前仍有很多開發(fā)商在海南尋找項(xiàng)目，但今日已不同往時(shí)，首先現(xiàn)在的土地成本已經(jīng)很高，其次這個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)正在積累，后進(jìn)者在成本上將占有很大劣勢，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也相對于先來者高很多。就這一點(diǎn)，正在海南找地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)認(rèn)識清楚，該公司人士表示，公司既然已經(jīng)在北京土地資源上占到優(yōu)勢，可以平衡公司在海南拿地時(shí)的成本劣勢。

對上一輪地產(chǎn)泡沫仍心有余悸的海南政府，顯然正在積極尋找思路來防止地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步吹大，及至破滅。但是能有什么好辦法呢？畢竟現(xiàn)在投資客的熱情太高，民間的資金又很多。正如此次的暫停審批土地政策，原本是政府在釋放從緊的信號，卻在短期內(nèi)更推了一把房價(jià)。

記者得到的消息，目前海南省政府有關(guān)人士正在商討和研究，很有可能在3月底國際旅游島規(guī)劃獲批后，對房地產(chǎn)“祭”出重拳。首先當(dāng)然是加大土地供應(yīng)，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特區(qū)身份，率先全國開征房地產(chǎn)稅，而且可能是“重稅”，這樣一方面可以抑制投機(jī)性購房，同時(shí)也催進(jìn)投資客為了平衡持有房屋的成本，將房屋出租，搞活租賃市場。

猛藥固然能夠抑制泡沫的增長，但也是一把雙刃劍。海南省政府也擔(dān)心開征房地產(chǎn)稅對整個(gè)市場面影響太大，因此仍在慎重的考慮當(dāng)中。另據(jù)了解，在一方面防止島外投資客過多涌進(jìn)來的同時(shí)，海南省還在加大對島內(nèi)居民的住房保障力度。

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