每經(jīng)記者 王炯業(yè)

2009年，適度寬松的貨幣政策在挽救經(jīng)濟(jì)之時(shí)，也制造了一場(chǎng)“貨幣盛宴”，通貨膨脹、本幣升值的預(yù)期逐步顯現(xiàn)。地產(chǎn)股前三季度預(yù)收賬款同比大幅增長(zhǎng)，也為未來(lái)兩年地產(chǎn)股業(yè)績(jī)的釋放提供了一定保障。

2009年即將結(jié)束，正當(dāng)市場(chǎng)一片歡呼之際，疾風(fēng)驟雨的調(diào)控政策突然“襲來(lái)”。半個(gè)月內(nèi)，管理層已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連發(fā)“四槍”。其中，五部委提高拿地首付至50%的政策，更讓地產(chǎn)股在2009年12月18日一片慘烈。

盈利增長(zhǎng)的確定，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策的頻出，將讓2010年的地產(chǎn)行業(yè)在矛盾中前行。

復(fù)蘇

“貨幣盛宴”暗推剛性需求

2009年是值得銘記的一年。

在4萬(wàn)億元及十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等政策刺激下，抵御金融危機(jī)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響的同時(shí)，也制造了一場(chǎng)“貨幣盛宴”——通脹預(yù)期的逐步顯現(xiàn)，而受益于通脹的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復(fù)蘇。

資料顯示，2009年1月~11月，全國(guó)商品房銷售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。

與此同時(shí)，央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至11月份人民幣貸款增加9.21萬(wàn)億元，同比多增5.06萬(wàn)億元。

湘財(cái)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師洪俊驊稱，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，由于2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)，房產(chǎn)消費(fèi)的信心得以重新樹立。同時(shí)，伴隨著相關(guān)宏調(diào)政策，比如信貸的投放力度和地產(chǎn)方面優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，壓抑許久的“剛性需求”在政策“東風(fēng)”的帶動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量呈“井噴”式上漲，成交均價(jià)也在短期內(nèi)強(qiáng)烈反彈。

火爆的銷售情況解決開發(fā)商現(xiàn)金流難題的同時(shí)，也激發(fā)起他們?cè)谌珖?guó)范圍展開了新一輪 “圈地”運(yùn)動(dòng)。瞬間，全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)。

突變

年關(guān)臨近的“四聲槍響”

當(dāng)市場(chǎng)一片歡呼之際，卻沒有預(yù)料到在2009年臨近尾聲時(shí)，疾風(fēng)驟雨的調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，近半月時(shí)間，管理層已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連發(fā)“四槍”。

第一槍，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。由于沒有明確發(fā)出“調(diào)控”之聲，市場(chǎng)一度“樂觀”地認(rèn)為管理層對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)相對(duì)“寬容”。

12月9日，實(shí)質(zhì)性的“第二槍”打響。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。次日，地產(chǎn)板塊指數(shù)下跌21.94點(diǎn)，跌幅為0.46%。

12月14日，堪稱新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控框架的“國(guó)四條”出臺(tái)?！暗谌龢尅笨胺Q始料不及。當(dāng)日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。

在市場(chǎng)驚魂未定之際，12月17日，國(guó)家五部委通知再發(fā)一槍：對(duì)開發(fā)商拿地首付至少50%的限制，在一定程度上拉緊開發(fā)商的資金鏈，一方面打擊開發(fā)商的囤地炒地行為，另一方面迫使開發(fā)商加速開發(fā)、銷售，以回籠資金，增加市場(chǎng)供給。

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