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    大龍地產(chǎn)欠款背后:或借地王推高區(qū)域地價(2)

    地方利益背后博弈

    既然如此,大龍地產(chǎn)為何還要執(zhí)意拿下這塊“地王”?

    “‘地王’的出現(xiàn),最重要的作用是區(qū)域價值的拉升?!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,上述“地王”對順義區(qū)域價值的提升作用十分巨大。

    來自中原地產(chǎn)三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,從去年11月20日到12月底,“地王”附近的麗宮花園、東方太陽城等項(xiàng)目的提價幅度均超過10%。同期,順義區(qū)的房屋均價也從8160元上漲到9375元,漲幅達(dá)14.6%。

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),去年順義區(qū)共成交45宗土地,成交總額為87.5億元,創(chuàng)歷史新高,在北京各區(qū)縣中,僅次于朝陽區(qū)和房山區(qū)。同時,順義區(qū)成交土地的平均樓面地價也達(dá)到4085元,在“城八區(qū)”之外,僅次于門頭溝區(qū)和房山區(qū)。

    張大偉表示,通過對“地王”的炒作,一方面推高了該區(qū)域的房價,另一方面也可以抬高地價,增加政府的財政收入。現(xiàn)在看來,這一目的已經(jīng)達(dá)到。

    一位不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為,“地王”的出現(xiàn),最大的受益者可能是順義區(qū)政府。因此,大龍地產(chǎn)作為隸屬于順義區(qū)政府的國企,其拿地動機(jī)也不排除地方利益的因素。

    事實(shí)上,在去年11月20日的競拍中,不乏龍湖、保利、融僑、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大鱷,經(jīng)過190輪的激烈競價,“順義地王”才被名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)拿下,而大龍地產(chǎn)代表在當(dāng)時舉牌中的果斷,更顯示出當(dāng)仁不讓、志在必得的氣勢。

    在去年的北京土地市場,類似的案例并不少見。

    去年9月7日和28日,萬科地產(chǎn)分別以22億元和29.3億元的價格拿下北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)1號地和5號地,樓面地價分別達(dá)到6443元/平方米和5726元/平方米,高出房山區(qū)平均地價水平近三倍。

    隨后,長陽鎮(zhèn)的不少房地產(chǎn)項(xiàng)目將價格抬高了1000~2000元不等,還有一些項(xiàng)目延遲了開盤時間。當(dāng)年,房山區(qū)的土地出讓總額超過100億元,在北京各區(qū)縣中,僅次于朝陽區(qū),房山區(qū)成交土地的平均樓面價也達(dá)到4125元/平方米,為各郊區(qū)縣最高。

    陳國強(qiáng)表示,地價上升應(yīng)該是地方政府最愿意看到的結(jié)果。同時,按照北京市的規(guī)定,市財政將返還“城八區(qū)”土地出讓收入的一半,遠(yuǎn)郊區(qū)則全部返還,這或許將使得郊區(qū)在土地出讓中的利益訴求更加強(qiáng)烈。

    企業(yè)可能“得不償失”

    但從企業(yè)經(jīng)營的角度看,陳國強(qiáng)表示,接近三萬的樓面價,意味著通過房地產(chǎn)開發(fā)盈利的空間很小,而一個資金實(shí)力不足的開發(fā)商奪得“地王”的現(xiàn)實(shí),更突顯了市場的非理性。

    張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化,以及軌道交通建設(shè)的推進(jìn)下,郊區(qū)土地拍出高價的現(xiàn)象并不奇怪。但在眾多“地王”炒作中抬高的房價,則說明房地產(chǎn)市場仍未從狂熱中走出。他表示,從該事件對大龍地產(chǎn)聲譽(yù)的影響看,當(dāng)初的選擇可謂“得不償失”。

    針對大龍地產(chǎn)成立新公司的做法,陳國強(qiáng)說,“成立新公司,主要目的是繼續(xù)在北京市場拿地。但要想真正平息(被暫停北京市場土地交易資格)事件的影響,還是應(yīng)該盡快繳清欠款?!?/p>

    按照去年12月,財政部、國土部等5部委的規(guī)定,今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

    陳國強(qiáng)還表示,上述案例告誡企業(yè),企業(yè)的拿地目的應(yīng)回歸到房地產(chǎn)開發(fā)本身,而非融資或炒作等其他因素。在目前的政策環(huán)境下,無論國企還是民企,都難以承擔(dān)非理性拿地的后果。

    截至昨日(1月27日)晚間,北京市相關(guān)部門尚未對此事有更多的表態(tài),大龍地產(chǎn)也未對此事發(fā)布相關(guān)公告。

    最新播報

    大龍地產(chǎn)業(yè)績暴增142倍 去年底僅交了2億保證金

    每經(jīng)記者 王硯丹 發(fā)自成都

    最近備受關(guān)注的“地王”大龍地產(chǎn)今日(1月28日)發(fā)布了2009年年報。受益于2009年房地產(chǎn)市場的井噴,大龍地產(chǎn)去年業(yè)績同比出現(xiàn)了巨幅增長,全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.48億元,同比增長1174.08%;歸屬于上市公司股東的凈利潤3.39億元,同比增長14256.40%。每股收益0.82元,凈資產(chǎn)收益率24.33%。公司同時提出了10轉(zhuǎn)10的分配方案。

    這份異常亮麗的利潤表,卻讓大龍地產(chǎn)并不輕松。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上,在去年年底時,公司僅有30.07億元總資產(chǎn),15.68億元凈資產(chǎn)——這意味著即使把公司所有資產(chǎn)全部變現(xiàn),公司要想繳清“順義地王”的出讓金仍面臨著約20億元的資金缺口。

    去年11月20日,大龍地產(chǎn)控股99.88%的子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功競得由北京市土地交易中心組織掛牌出讓的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(下稱22號地),規(guī)劃建設(shè)用地面積27.16萬平方米,成交金額高達(dá)50.5億元。

    值得一提的是,在兩天前的公告中,大龍地產(chǎn)并未披露到底已經(jīng)繳納了多少22號地的土地出讓金。但是在仔細(xì)閱讀年報以后記者驚訝地發(fā)現(xiàn),截至12月31日,大龍地產(chǎn)僅僅預(yù)付了北京市土地整理儲備中心2億元保證金,也就是說,大龍地產(chǎn)尚有高達(dá)48.5億元土地出讓金未支付,并且也因?yàn)榍防U土地出讓金,北京市土地儲備中心并未與大龍地產(chǎn)簽訂合同。

    雖然面臨著巨額資金缺口,但大龍地產(chǎn)管理層卻在制定2010年工作計劃時對于如何籌措資金繳納土地出讓金只字不提,僅模糊地表示:將“堅持現(xiàn)金流為核心,加快相關(guān)項(xiàng)目的開工建設(shè),積極做好在售項(xiàng)目的銷售工作?!绷硗膺€提出“充分利用公司的上市優(yōu)勢和資本市場的資源優(yōu)勢,選取適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行資本運(yùn)作,拓寬資本市場融資渠道?!?/p>

    但是對于大龍地產(chǎn)來說,要在短時間內(nèi)靠日常經(jīng)營獲取近50億元現(xiàn)金恐非易事:2009年,大龍地產(chǎn)取得了超常規(guī)的利潤增長,而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量也創(chuàng)下三年最高,達(dá)到8.15億元(2007年和2008年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流分別為-11.16億元和-6.79億元)。即使大龍地產(chǎn)保持2009年的勢頭,光憑日常經(jīng)營要6年時間才能湊齊48.5億元土地出讓金。

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    作者: 張敏   編輯: robot
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