任志強(qiáng)：關(guān)于房地產(chǎn)市場的三個(gè)“不可能”

“中國的房地產(chǎn)短期內(nèi)不可能崩盤，房價(jià)短期內(nèi)不可能下跌，房產(chǎn)稅改革也不可能在全國大面積推行。” 北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)2010年11月16日在第九屆中國金融市場年會上表示。

任志強(qiáng)表示，中國的房地產(chǎn)市場銷售受到政策調(diào)控的影響，但影響不大。

任志強(qiáng)引用了央行三季度針對22個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果說明，20歲到30歲之間人口的高峰期，就是結(jié)婚生子的高峰期，下一個(gè)高峰期會在2015年出現(xiàn)，可能一年有接近兩千萬家庭重新組合。這個(gè)剛性需求不會因?yàn)檎叩恼{(diào)控而受太大的影響，仍然會維持一個(gè)較高的、可持續(xù)的增長過程。

而從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面來看，任志強(qiáng)認(rèn)為，改革開放以來，中國的政策基本上是經(jīng)濟(jì)增長大于10%的時(shí)候通常會采取抑制過熱的措施，而低于10%或者8%的時(shí)候，大部分會采取刺激經(jīng)濟(jì)增長的措施。所以，只要經(jīng)濟(jì)增速大于10%，就一定會采取措施來抑制房地產(chǎn)。

對于未來的房價(jià)走勢，他認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革長期不會抑制房價(jià)，“不會大漲也不會大跌是政府最希望看到的結(jié)果?！薄爸袊姆康禺a(chǎn)短期內(nèi)不可能崩盤，崩盤要土地價(jià)格先崩盤，而政府會努力維持土地價(jià)格?！痹谌沃緩?qiáng)看來，中國房地產(chǎn)崩盤有兩個(gè)關(guān)鍵因素：第一，中國城市化率水平很低，要到城市化率65%，才可能談崩盤問題。第二，現(xiàn)在中國的住房富余量不足。他預(yù)計(jì)未來二三十年都不太可能觸發(fā)這兩個(gè)關(guān)鍵。

而目前的情況恰恰是，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金是充裕的?！叭ツ昝總€(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)獲得1600億的貸款，今年平均每月1800億?！比沃緩?qiáng)稱。而據(jù)任志強(qiáng)進(jìn)一步分析，盡管銀行因?yàn)橘J款額度、存貸差管理等原因，會對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行季度或月度調(diào)整，但沒有一個(gè)銀行會明確說自己不貸款給房企了，房企的融資渠道沒有收緊。

在以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，信貸政策的效果往往立竿見影。被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”政策“國十條”即證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，4月后半月成交量迅速下跌，環(huán)比上半月下跌34.4%。隨后一段時(shí)間市場成交量逐級下降，在5月下旬跌入最低點(diǎn)，半月成交2256套，比調(diào)控前半月成交量下跌70.1%。隨后6、7月份，鏈家市場出現(xiàn)觸底反彈，成交有所上升，并在9月上半月創(chuàng)出新政后半月成交最高點(diǎn)。

隨后，9月底，二次調(diào)控政策出臺，各部門也繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，確保新房供應(yīng)量，同時(shí)加快保障性住房和經(jīng)濟(jì)性適用房建設(shè)，抑制房價(jià)上漲勢頭，逐步減少國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)發(fā)展的依賴。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月上半月成交有所下降，環(huán)比下跌28.8%。

對于未來一階段房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，任志強(qiáng)表示，“目前所要擔(dān)心的還是通脹壓力和輸入性通脹。”他認(rèn)為，如果明年還有很高的通脹壓力，抑制房地產(chǎn)的投資過熱和抑制增長過快可能還是宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

對于征收房產(chǎn)稅的問題，天則經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光教授認(rèn)為，房產(chǎn)稅肯定要出臺，但是明年是否能夠出臺還是比較懷疑的，因?yàn)楦鞣矫娴臏?zhǔn)備和研究都還沒有到位。他提出質(zhì)疑，房產(chǎn)稅面臨推出面臨的一個(gè)很重要的問題是，“政策出臺以后誰來管，是歸于中央，省里，還是基層，誰來征稅？”

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一牽頭起草完成的《全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(建議稿)》中，針對“十二五”期間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、方向及目標(biāo)等原則性問題，提出了許多不同以往的建議。其中，對于開征房產(chǎn)稅問題，該建議稿明確表態(tài)：“贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅?！钡疤崾恰安灰o大多數(shù)老百姓造成壓力”，因而要設(shè)定合理的稅收豁免范圍。同時(shí)，還要鼓勵(lì)“把多余的房子吐出來”，同時(shí)降低交易稅，以盤活閑置房。而至少在未來兩年里，保障性住房建設(shè)仍將是政府力推的重點(diǎn)工作，2011年和2012年兩年內(nèi)全國保障性住房建成量將達(dá)到1300萬套。

此前，任志強(qiáng)曾表示，房產(chǎn)稅是合法的，但是不合理的。在第九屆中國金融年會上，任志強(qiáng)進(jìn)一步表示，房產(chǎn)稅在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)可行，全國大面積推行不可能。從試點(diǎn)到推廣，“這個(gè)時(shí)間長短可以參照燃油稅，從試點(diǎn)到推廣大概花了17年?！?/p>

任志強(qiáng)分析，中國要想解決房地產(chǎn)發(fā)展的根本性問題，不能僅靠出臺房產(chǎn)稅，必須解決城市化中的大量需求問題，這可能是一個(gè)將會長期存在的矛盾。(經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng))

四大行并未暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款但明顯收緊

工、農(nóng)、中、建四大銀行新聞處相關(guān)人士15日向中國證券報(bào)記者表示，并未暫停開發(fā)貸。中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款已明顯收緊。

昨日有報(bào)道稱，由于開發(fā)貸額度已用完，四大國有銀行在10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。農(nóng)行人士表示，銀行常規(guī)的貸款節(jié)奏是上半年基本完成新增的額度，下半年進(jìn)行存量置換，這是正常節(jié)奏，并沒有行政叫停。目前存量置換要視企業(yè)的貸款到期情況而定，但空間并不大。

建行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行并未停止新增開發(fā)貸款。今年以來建行一直對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取較為審慎的態(tài)度，開發(fā)貸投放也是穩(wěn)中有升，但是增長較為緩慢。

工行相關(guān)人士介紹，截至今年三季度末，該行開發(fā)貸余額較年中已減少了80多億，預(yù)計(jì)四季度會繼續(xù)減少，但是完全叫停是不可能的。

8月底，農(nóng)行曾給各分行下發(fā)通知要求暫停開發(fā)貸發(fā)放。但農(nóng)行隨即表態(tài)開發(fā)貸只是暫停8月24日至31日一周，并僅限于農(nóng)行自身調(diào)整。其他三大行也紛紛辟謠表示開發(fā)貸正常發(fā)放。

前述報(bào)道中援引工行人士的話稱，四大行背負(fù)更多配合調(diào)控的任務(wù)，要想再貸款只能等明年的信貸指標(biāo)了。不過，某國有大行高層對此表示，若停止房地產(chǎn)開發(fā)貸款，將會減少房地產(chǎn)供應(yīng)量，反而會推高房價(jià)，因此該行會支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款確實(shí)已明顯收緊。某銀行人士指出，雖然銀行并未公開停止對開發(fā)商貸款，但是實(shí)際情況和停貸并無太大差別。銀行信貸審批部門“火眼金睛”，只要是開發(fā)貸，一般都會壓下來。

據(jù)了解，雖說目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)沒有對房地產(chǎn)開發(fā)貸下達(dá)任何指令性文件，但是銀行在授信規(guī)模上卡得非常嚴(yán)?？傂袑⒎康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)高，這樣導(dǎo)致對企業(yè)的評級下降，想做一些新增貸款非常難。

而且現(xiàn)在房貸審批已經(jīng)上收到總行，總行目前對項(xiàng)目貸款分為禁止類、優(yōu)先支持類以及謹(jǐn)慎控制類，對房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度就是“謹(jǐn)慎控制”?！艾F(xiàn)在限制條件非常多，如果‘四證’不全，或者資本金沒有到位，申請貸款時(shí)一點(diǎn)戲都沒有。”某銀行信貸部門人士透露。

隨著信貸閘門收緊，房企正經(jīng)歷艱難的去杠桿化過程。業(yè)內(nèi)人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現(xiàn)問題，那么市場風(fēng)險(xiǎn)就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時(shí)到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現(xiàn)半拉子工程。(中國證券報(bào))

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