房地產(chǎn)業(yè)：政策預期壓制進一步提升估值優(yōu)勢 薦7股

新房成交情況

一線城市成交下降。北京成交22.6萬平米,環(huán)比下降27%;上海成交32.9萬平米,環(huán)比下降5%;深圳成交4.2萬平米,環(huán)比下降15%。三市去化周期分別為7.2、3和6.3個月。

二、三線成交量上升城市有8個,占比35%。成交量上升幅度最大的是徐州、寧波和重慶,幅度分別為209%、100%和27%。成交量下降幅度居前的城市是溫州、合肥和蘇州,幅度分別為-45%、-39%和-27%。

二手房成交情況

北京成交31.7萬平米,環(huán)比上升1%;天津成交12.7萬平米,環(huán)比上升4%;深圳成交19.4萬平米,環(huán)比上升16%;杭州成交2.6萬平米,環(huán)比下降5%。

均價方面,天津、深圳分別上升2%和下降3%,杭州均價與上周持平。

土地市場

北京本周推出5宗38萬平米,成交2宗8萬平米;上海無推出無成交;深圳推出并成交1宗4萬平米。

本周土地推出量較高的是沈陽和成都,分別推出9宗43萬平米和5宗21萬平米;成交方面天津和成都最為活躍,分別成交19宗107萬平米和6宗40萬平米。

新開工環(huán)比微降

10月份商品房新開工1.23億平方米,同比增長51%,環(huán)比下降15.8%。

1-10月新開工累計增速62%,較1-9月下降1個百分點。新開工環(huán)比下降不代表開發(fā)商對市場預期發(fā)生轉(zhuǎn)變,實際上04年至09年間,10月份開工數(shù)據(jù)環(huán)比均呈下降特征。從我們目前了解的情況看,主要上市公司對11、12月開工計劃也未有下調(diào)。

投資策略

目前市場表現(xiàn)為成交略有下滑,開發(fā)商延遲推盤,房價滯漲未呈現(xiàn)下降趨勢,供給和需求兩個層面均持觀望態(tài)度。

雖然近期通脹上升連鎖帶來貨幣政策調(diào)整的預期會抑制地產(chǎn)股估值水平,但貨幣政策調(diào)整也有利于行業(yè)回歸理性并理順投資邏輯,并且近期板塊相對市場的走弱也提升了估值優(yōu)勢,地產(chǎn)股從長期投資角度已值得買入。繼續(xù)推薦前期銷售情況良好的萬科、保利,以及北京地產(chǎn)股華業(yè)地產(chǎn)、北京城建、冠城大通、首開股份、金融街。(國金證券 曹旭特)

房產(chǎn)業(yè)：銷量小幅下滑 逐漸進入冬季淡季 薦11股

本周一手房銷量整體環(huán)比下降4%,其中一線城市下降8%、二線下降3%。其中惠州、重慶、武漢環(huán)比上升55%、25%、14%,剩余各城市環(huán)比下降幅度并不大,基本降幅20%以內(nèi)?；葜蒌N量環(huán)比明顯上升,可能與深圳嚴厲限購導致部分需求外溢有關。由于限購及其他調(diào)控政策導致的需求被動往周邊城市轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象具一定代表性。

本周整體同比下降26%,其中一線城市下降34%,二線下降22%。本周一二線城市只有武漢、成都同比仍上升,其余均下降,南京、杭州、深圳本周的同比數(shù)據(jù)均下降50%以上。從年初至今的累積同比來看,武漢、重慶、成都表現(xiàn)最好,同比下降幅度在15%以內(nèi)。

本周二手房銷量與上周基本持平,同比下降39%。其中杭州環(huán)比下降26%,北京、武漢略降,深圳、天津等環(huán)比略升。

房價經(jīng)歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整,目前基本尚無優(yōu)惠促銷。本周環(huán)比下降1%,其中一線城市下降6%,二線上升5%。一二線城市相對2009.1.1的房價整體漲幅為42%。

整體可售量目前還處于低位區(qū)域,行業(yè)庫存壓力仍較低。庫存可售量相對201004最低點上升27%,去化時間由12個月下滑至6個月。

本周我們實地調(diào)研了部分三四線城市,目前銷售情況還不錯,比十一調(diào)控前略低或差不多,整體影響程度較小,這些城市的政府相關機關、開發(fā)商均表示政策在目前的銷售情況中已經(jīng)較為充分地反映。不過后續(xù)由于季節(jié)性的因素導致銷量環(huán)比下降仍是較為可能的。

因政策風險釋放后估值企穩(wěn),地產(chǎn)板塊估值具有投資吸引力。A股主流開發(fā)商估值10年PE14倍左右,11年10倍,年初均價下RNAV折價14%。一線地產(chǎn)10年PE14倍,RNAV折價23%;二線地產(chǎn)10年PE16倍,RNAV折價81%。出租類10年20倍,RNAV折價16%。

目前各城市的信貸嚴控等政策的效果逐漸顯現(xiàn),反映在目前下挫的交易量中。預計二三套信貸及限購政策的作用大部分已經(jīng)反映,但進入傳統(tǒng)的冬季房市淡季預計對后續(xù)銷量將有一定影響。同時,隨著較大供應量的局面持續(xù),單盤銷售壓力會加大。

維持行業(yè)中性評級。因地產(chǎn)股10年估值便宜,具有一定投資吸引力,維持標配建議。

個股選擇邏輯側(cè)重10年銷售好,預售房款業(yè)績保障性強;未來行業(yè)銷量下滑時更愿意降價促量的一二線龍頭公司。如:萬科A、保利地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展、招商地產(chǎn)等。深天健、建發(fā)股份、冠城大通、京投銀泰、中弘地產(chǎn)、濱江集團等二線地產(chǎn)業(yè)績鎖定性強。

短期繼續(xù)重點推薦萬科、中國寶安、新湖中寶、保利地產(chǎn)、深天健,推薦首開股份、福星股份、榮盛發(fā)展、魯商置業(yè)、建發(fā)股份、冠城大通等。(國泰君安 孫建平 李品科)

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