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泰康人壽高端“養(yǎng)老房”變身計：拿地樓面價僅2800元/平米 一房一廳要價200萬起

繼北京、上海之后，廣州成為泰康人壽高端養(yǎng)老社區(qū)的第三個入駐區(qū)。但泰康人壽一方面通過養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價拿地，另一方面又?jǐn)M通過高端養(yǎng)老社區(qū)獲得高額回報，其模式引發(fā)了外界強(qiáng)烈質(zhì)疑。

日前，時代周報記者從廣州市國土資源局官方網(wǎng)站上看到，泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以1.3億元，成功競得廣州開發(fā)區(qū)永和區(qū)土地面積2.38萬平方米地塊，起始樓面價僅為2788元/平方米。

“公司計劃將廣州的這個養(yǎng)老地產(chǎn)項目打造成一個高端的養(yǎng)老社區(qū)?！?月26日，負(fù)責(zé)廣州養(yǎng)老社區(qū)項目方負(fù)責(zé)人、泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆向記者證實。

事實上，自從2011年泰康人壽在北京昌平拿地，擬籌建針對高端客戶群的昌平養(yǎng)老社區(qū)以來，泰康人壽就開始探索一條“養(yǎng)老保險”和“養(yǎng)老社區(qū)”相結(jié)合的商業(yè)模式。目前，泰康人壽已經(jīng)在北京、上?；I建養(yǎng)老社區(qū)，分別預(yù)計2015年、2016年入住。

和養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的是泰康人壽在其全國各地分公司火熱推銷的“幸福有約”計劃。據(jù)了解，客戶可以通過參與該計劃，購買至少200萬元以上的相關(guān)產(chǎn)品，然后獲得入住其養(yǎng)老社區(qū)的資格。如果沒有參與該計劃，則只能在尚有空缺床位的情況下，交10萬元訂金，并50萬-80萬元加盟費。

隨著我國人口老齡化的步伐加快，市場存在著巨大的養(yǎng)老缺口，為了推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)給予相關(guān)政策優(yōu)惠。但與此同時，對于詳細(xì)的細(xì)則說明，卻尚未出臺相關(guān)規(guī)定，而大量險企也趁此機(jī)會，大規(guī)?！叭Φ亍薄?/p>

“防止通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓高收入者或者一些營利性企業(yè)占到國家的便宜，這是值得注意的問題。”對于目前大量險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示。

國有土地疑遭賤賣

近日，國內(nèi)首試養(yǎng)老地產(chǎn)的險企泰康人壽在布局北京和上海之后，著手進(jìn)軍廣州高端養(yǎng)老市場。

“公司計劃將廣州的這個養(yǎng)老地產(chǎn)項目打造成一個高端的養(yǎng)老社區(qū)。”9月26日，負(fù)責(zé)廣州養(yǎng)老社區(qū)項目方負(fù)責(zé)人、泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆向記者證實。

廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站資料顯示，今年7月，泰康人壽子公司—廣州廣泰投資有限公司—以競標(biāo)底價1.3億元競得廣州開發(fā)區(qū)永和區(qū)YH-A4-L1地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊土地面積2.38萬平方米，容積率約為2，如果按1.3億元的成交價計算，其起始樓面價僅為2788/平方米。交易條件中明確寫著，競得者必須保證將該地塊用于建設(shè)健康、醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施，同時，地塊出讓公告中也規(guī)定該地塊項目建成后10年內(nèi)不得以分拆產(chǎn)權(quán)方式出售。

廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會招商引資局內(nèi)資處葉仕棟告訴時代周報記者，該地塊確實由泰康人壽投資開發(fā)，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)項目建設(shè)，項目方廣州廣泰投資有限公司就在科學(xué)城辦公。但對于泰康人壽如何獲得該項目、為什么能夠如此低價拿地、是否享受政策優(yōu)惠，其稱不便透露。

不過據(jù)開發(fā)區(qū)管委會一位工作人員透露，泰康人壽此番進(jìn)入廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)是透過招商引資的方式，另外泰康人壽也是首家在廣州拿地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的險企，“政府目前也在著手養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，所以獲得政策優(yōu)惠也極有可能?！?/p>

此次泰康人壽拿到的地塊位于廣州開發(fā)區(qū)永和區(qū)永順大道以北。沿著永順大道，記者看到，有多塊空地被圍墻圍住，里面雜草叢生，而在附近一處工地上，珠江實業(yè)的住宅樓項目正處于建設(shè)狀態(tài)。

永和片國土資源管理所相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，泰康人壽競得的地塊目前只是完成了土地平整工作，此前一直處于空置狀態(tài)。而在永順大道附近，目前有包括新莊社區(qū)在內(nèi)的多個社區(qū)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，永和區(qū)目前并沒有大型的養(yǎng)老院或是養(yǎng)老社區(qū)。如果泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)項目建成，其將是該地第一個大型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

對于此次低價拿地是否享受優(yōu)惠，泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆很堅決地表示，“沒有優(yōu)惠、沒有補(bǔ)貼”。

事實上，早在去年8月就傳出泰康人壽將拿下廣州生物島數(shù)十億地產(chǎn)開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的消息；4個月后，有媒體報道泰康人壽在廣州生物島拿地已基本談妥。不過，隨后卻再沒任何消息傳出。此番廣州蘿崗拿地成功，意味著泰康人壽高端養(yǎng)老社區(qū)北上廣布局順利實現(xiàn)。

險企投資開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是目前備受險企推崇的方式，也受到政策鼓勵，細(xì)分市場，開發(fā)專門針對高端人群的養(yǎng)老社區(qū)本無可厚非。但以開發(fā)“養(yǎng)老社區(qū)”為名，險企在拿地環(huán)節(jié)卻都能頻頻享受低價拿地的優(yōu)惠。

此前，泰康人壽在北京、上海等地已經(jīng)先后圈地規(guī)劃建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)。2011年底，泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設(shè)養(yǎng)老院，該地塊坐落在北京市昌平區(qū)小湯山附近，建筑面積30萬平方米，預(yù)計建3000個床位，按樓面價格算為5185元/平方米。

去年12月，泰康人壽在上海競得松江區(qū)SJC10004單元2街區(qū)08-02號地塊。該地塊面積4.6萬平方米，規(guī)劃建筑容積率為2.5萬平方米/公頃，泰康人壽以4.25億元競得，樓面價僅3698元/平方米。

入住門檻200萬起

“要想獲得入住泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)的資格，必須購買泰康人壽不低于200萬元的產(chǎn)品。”9月23日，在泰康人壽廣州分公司，業(yè)務(wù)人員如此說。

據(jù)介紹，泰康人壽在2012年4月開始推出“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”(下稱“幸福有約”)，該計劃包括泰康人壽起價200萬元(上不封頂)的保險產(chǎn)品和泰康人壽保險客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函(下稱“確認(rèn)函”)兩部分。

對于起步價為200萬元的保險產(chǎn)品，客戶可以選擇每年至少20萬的方式，選擇十年支付；也可以選擇躉交的方式，不同的支付方式產(chǎn)生的收益不同。

記者從業(yè)務(wù)人員處了解，獲得的確認(rèn)函根據(jù)對“幸福有約”計劃選擇不同而不一樣。 目前，“幸福有約”有兩種計劃，一種是自選計劃、一種是定制計劃。如果是自選計劃，則被保險人和投保人可以為不同人，被保險人和投保人享有絕對入住權(quán)，投保人及配偶父母可以享有優(yōu)先入住權(quán)(但僅限于所有享有絕對入住權(quán)的客戶入住以后，還有空床位的情況下)；如果是定制計劃，則被保險人與投保人必須是同一人，購買的也必須是泰康樂享新生活的產(chǎn)品，并且在入住之前，未發(fā)生領(lǐng)取紅利與生存金的情況；而入住地點也只能選擇在北京昌平養(yǎng)老社區(qū)。另外，有知情人士透露，兩個計劃在養(yǎng)老社區(qū)的入住標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)那時的實際情況，一般為套間或者一室一廳。

對于入住養(yǎng)老社區(qū)，除了200萬元的投保門檻，還有年齡限制，男性60周歲，女性55周歲，在入住之前還會經(jīng)過健康檢查，只有符合上述所有條件才能入住。

對于入住以后的收費情況，其業(yè)務(wù)人員稱，會根據(jù)不同的服務(wù)需要收費，但具體依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)，其表示“由于養(yǎng)老社區(qū)目前還在籌劃，所以收費標(biāo)準(zhǔn)還沒出來?！?/p>

不過，即便是如此高昂的門檻費，其也不一定能夠按時入住?！翱蛻粜枰崆跋蛱┛等藟凵暾垼赡苄枰抨?，并不能保證按時入住?！逼涔ぷ魅藛T稱。

廣東分公司另一位業(yè)務(wù)人員告訴記者，如果沒有買相關(guān)產(chǎn)品，想要入住養(yǎng)老社區(qū)，需要等已經(jīng)買完產(chǎn)品的客戶優(yōu)先入住，并且需要交付10萬元訂金，另外還需交50萬-80萬元加盟費。其入住門檻不可謂不高。

不過，盡管目前雖然泰康人壽“幸福有約”計劃在全國各地火熱推銷，其養(yǎng)老社區(qū)并未成型，而且記者通過多方采訪發(fā)現(xiàn)，其對“幸福有約”計劃的宣傳也頗為混亂。

銷售疑虛假宣傳

雖然泰康人壽目前已經(jīng)在北京、上?；I建養(yǎng)老社區(qū)，但記者實際走訪發(fā)現(xiàn)，在宣傳過程中，也存在著部分不實宣傳。

在廣州分公司，有兩位業(yè)務(wù)員向記者介紹，“泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)是全國連鎖，只要你獲得了入住資格，到時可以候鳥式居住。”

但該說法得到北京分公司一位業(yè)務(wù)人員的否定，該業(yè)務(wù)人員表示，每位入住者只能有一次入住資格，如果中途搬出去，想要再次入住，則需要重新購買該產(chǎn)品，所以候鳥式居住并不能實現(xiàn)。

并且，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)員雖然很熱情地向客戶介紹”幸福有約“計劃，但主要限于通過大量宣傳圖片與畫冊描繪入住以后的場景，而對于入住以后能夠享受到的基本的服務(wù)、費用標(biāo)準(zhǔn)等實際關(guān)系到養(yǎng)老的問題則輕描淡寫，也沒有相關(guān)文件資料說明。

據(jù)介紹，泰康人壽第一個養(yǎng)老社區(qū)“昌平養(yǎng)老社區(qū)”預(yù)計2015年可以入住，上海則預(yù)計最早2016年入住。目前，北京和上海只有樣板房可供客戶參觀。即便廣州才剛拿地，但由于北京養(yǎng)老社區(qū)距離廣州遙遠(yuǎn)，為了拉攏客戶，業(yè)務(wù)員對廣州養(yǎng)老社區(qū)開始大肆宣傳。一位業(yè)務(wù)員甚至以“現(xiàn)在地都已經(jīng)拿下了，建房子還不快嘛”來打消客戶的疑慮。

早在2011年11月，泰康人壽就曾因宣傳“買保單住養(yǎng)老社區(qū)”而被北京保監(jiān)局處罰。北京保監(jiān)局方面認(rèn)為泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及與其對接的產(chǎn)品開發(fā)仍處在研究論證階段。

被指向富人輸送利益

“防止通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，防止高收入者或者一些盈利性企業(yè)占到國家的便宜，這是應(yīng)該注意的問題。”對于目前大量險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌如此表示。

顧云昌認(rèn)為，目前，由于我國居民收入不同，養(yǎng)老市場需求存在多元化，因此，高端養(yǎng)老存在市場。但他同時表示，由于政府目前對于養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策并十分明確，所以在不同層次的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面前如何做到平等值得關(guān)注。

對于險企而言，其一方面可以借助養(yǎng)老保險獲得雄厚的資金收入，同時也掌握大量客戶資源，包括一些高端客戶。其開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，將保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合，一方面能盤活其龐大的資金，另一方面也可以利用這一結(jié)合，通過保單與客戶養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)相結(jié)合的方式，招徠更多客戶。

但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)重在服務(wù)，因此對社區(qū)相應(yīng)的養(yǎng)老配套設(shè)施要求很高，投資回報收益的周期也很長，所以投資成本就成為險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的重要問題，而拿地成本則是重中之重。

時代周報記者從國土局一位內(nèi)部人士處了解到，目前對養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地價格，國家并沒有明確規(guī)定，一般需要由企業(yè)和當(dāng)?shù)卣畠?nèi)部自行約定，而對于養(yǎng)老社區(qū)今后建立起來還會享受哪些優(yōu)惠，其表示一方面要依據(jù)國家將來更加詳細(xì)的規(guī)定，另一方面需要企業(yè)和當(dāng)?shù)卣陶??！坝捎趪夷壳按罅ν菩叙B(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，各地方政府也會對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)予以政策傾斜，至于具體給哪些政策，目前這些并不透明。”

2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，而老齡化、高齡化、空巢化的加速也將進(jìn)一步加速養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

今年9月，國務(wù)院也發(fā)文《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(下稱“意見”)，大力推動養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)。文中指出，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策；同時，在稅收方面“對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行”，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地、稅收等方面予以優(yōu)惠。

對于建設(shè)專門針對高端人群的養(yǎng)老社區(qū)，是否應(yīng)該享受政府優(yōu)惠與補(bǔ)貼，顧云昌表示，“政府給一定政策支持是必要的，但要這個過程中也要嚴(yán)格把關(guān)，如果最后變成傾向于對高收入者或者盈利性企業(yè)的補(bǔ)貼，這就背政策初衷了?！痹谒磥?，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策傾斜應(yīng)該有一個細(xì)分。對于低等收入者，需要借助政府補(bǔ)助，而對于中等或高等收入者而言，則應(yīng)該依靠市場解決，尤其是對于高端市場。