鳳凰財經(jīng)訊 今年達沃斯論壇的主題為：重塑世界格局對政治、商業(yè)和社會的影響，而高速的城市化進程顯然成為其中的推動力之一。約翰·朗·拉塞爾的研究報告指出房地產(chǎn)在重塑城市中起了主要作用。

傳統(tǒng)思維將房地產(chǎn)看做是一個城市發(fā)展的成果：發(fā)達的市吸引了地產(chǎn)投資。然而事實上，地產(chǎn)也推動了城市的發(fā)展，吸引了資本投資從而提高了城市發(fā)展商業(yè)的能力。

世界各地的投資者聚焦于特殊的城市類型。將全球直接房地產(chǎn)投資排名30個城市分為三個大類：“超級城市”（例如倫敦、紐約、東京和巴黎），“主要城市”（如洛杉磯、新加坡和北京）；及“二線城市”（如西雅圖、柏林、大阪和其他）。在過去的十年中，這些城市占到了4.6萬億直接房地產(chǎn)投資的一半。

研究其中的動動力，會發(fā)現(xiàn)有意思的事。飛速增長的跨界資本投資提升了超級城市和主要城市中對商業(yè)地產(chǎn)的需求。從倫敦到北京，資本的滾滾洪流意味著在這些市場不再有足夠吸引的投資機會，導(dǎo)致投資者將資金配置于其他更高風(fēng)險的地方。二線城市從中獲利，尤其是那些管理良好、教育健全和規(guī)劃創(chuàng)新的二線城市正在積聚動能。這些城市聚集了變動靈活、精心設(shè)計的地產(chǎn)：城市環(huán)境中開放的、可持續(xù)的協(xié)同工作空間將會吸引有知識的工作者，他們往往被求賢若渴的公司所聘請。這樣的循環(huán)加快了科技和醫(yī)療的發(fā)展，進而進一步吸引投資者。

由于世界經(jīng)濟衰退，大的企業(yè)承租人傾向于關(guān)注成本控制和現(xiàn)有的投資組合管理。但是隨著眾多市場重聚經(jīng)濟沖力，情況發(fā)生了變化。大公司開始轉(zhuǎn)入二線城市，重新開拓商業(yè)需求，學(xué)習(xí)新技能，利用新機會。此種發(fā)展使得投資者們跟隨大公司進入新興市場。

對超級城市、主要城市和二線城市的考量不僅僅提供了國際資本流動進入地產(chǎn)業(yè)的新通道，更是對這些城市將來成功的期望。國際資本在商業(yè)地產(chǎn)上的配置仍然集中于世界的超級城市和主要城市。但隨著房地產(chǎn)投資者們在新興市場上打開的新視角，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和資本再投資將有助于對“成功城市”下定義。（蔣悅/編譯）