每年房地產(chǎn)調(diào)控都會(huì)是全國(guó)兩會(huì)重點(diǎn)討論的議題，相對(duì)而言，今年房地產(chǎn)話題似乎不如往年那樣火熱。

3月5日的政府工作報(bào)告中，10年以來(lái)報(bào)告中首次沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”，而第一次提及了分類調(diào)控。對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興進(jìn)一步表示，就分類調(diào)控的手段而已，能局部調(diào)控就不要整體調(diào)控；能用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控就不用行政手段；能由城市調(diào)控就不要由中央政府調(diào)。全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘亦認(rèn)為：“過(guò)去十年房地產(chǎn)調(diào)控的作用有限，主要是因?yàn)檎孀饔玫碾A段化和短期化。正面作用大體只能維持兩年左右，沒(méi)有持久地解決市場(chǎng)供求的平衡問(wèn)題?！?/p>

“房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題主要表現(xiàn)在5個(gè)方面：需求管理粗略不精細(xì)、供給管理粗疏不到位、稅收調(diào)節(jié)單打獨(dú)斗、金融調(diào)節(jié)互相矛盾、全國(guó)”一刀切“不重視區(qū)域特點(diǎn)。未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)有長(zhǎng)效和短效相結(jié)合的思路?！?/p>

十年調(diào)控得失

《21世紀(jì)》：上一屆政府任期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，也是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的十年，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為十年調(diào)控是“空調(diào)”，對(duì)此你怎么看？

張泓銘：此前十年房地產(chǎn)調(diào)控，效果是有的，但是不夠理想，不夠理想有三方面原因，首先是“十年調(diào)控”的客觀基礎(chǔ)不好，這十年房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)高漲；其次是政府調(diào)控政策設(shè)計(jì)欠周密、一刀切且各項(xiàng)政策并不配套，并與改革的大脈絡(luò)基本脫節(jié)。

對(duì)于宏觀調(diào)控較為艱難的是，在住房領(lǐng)域，市場(chǎng)的需求有天生的靈敏性，但是市場(chǎng)的供給是呆滯性的，這個(gè)矛盾長(zhǎng)期存在，是調(diào)控很難逾越的鴻溝。

所以總結(jié)“十年調(diào)控”的成敗得失，不僅關(guān)系前兩屆政府的功過(guò)，對(duì)新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控也具有新的參考意義。評(píng)價(jià)不能憑印象、感覺(jué)和情感，也不能簡(jiǎn)單粗略，要用事實(shí)說(shuō)話，要深入細(xì)致。

調(diào)控過(guò)程中，從需求入手這個(gè)角度是對(duì)的，但是施行的比較粗略。強(qiáng)調(diào)從供給的角度進(jìn)行調(diào)控也是對(duì)的，但是還是不夠細(xì)致。

此前的房地產(chǎn)調(diào)控，也采用了稅收的手段進(jìn)行的調(diào)控，但是缺陷是整體性不強(qiáng)，是對(duì)部分區(qū)域的試點(diǎn)與部分環(huán)節(jié)的增減，沒(méi)有建立長(zhǎng)效的整體機(jī)制；之前的調(diào)控方式之中，采用金融的方式介入也是有必要的，但是我們也遭遇了宏觀金融基礎(chǔ)不好的影響。

保障房建設(shè)也是房地產(chǎn)調(diào)控之中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是按目前的形勢(shì)來(lái)看，保障房的建設(shè)還是相對(duì)滯后的；最后我們也認(rèn)為，十年的房地產(chǎn)調(diào)控之中，經(jīng)濟(jì)手段先對(duì)是領(lǐng)先的，而刑偵手段是殿后。

《21世紀(jì)》：對(duì)于新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與管理方式，你們有什么思路建議？

張泓銘：在總結(jié)了此前十年中央對(duì)于房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，有些好的做法我們可以延續(xù)下來(lái)，也可以在新的角度進(jìn)行探索。

我們提議新政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控能從需求出發(fā)去解決，房地產(chǎn)的需求我們認(rèn)為可以分成三類區(qū)別對(duì)待。對(duì)于住房自住需求，調(diào)控的基本思路應(yīng)為鼓勵(lì)；而對(duì)于住房他住需求，也可稱為積極的投資需求，調(diào)控的基本思路應(yīng)為允許；對(duì)于住房無(wú)住需求，例如消極的投資行為，調(diào)控的基本思路應(yīng)為抑制。

而在供給的環(huán)節(jié)，可以有區(qū)別地適度擴(kuò)大供給，對(duì)普通型中小套型住房供給要實(shí)行鼓勵(lì)，而對(duì)于改善型中大套型住房，政府的供給要實(shí)行允許、豪華型大套型住房供應(yīng)要實(shí)行抑制的方式進(jìn)行管理。

新一屆政府在調(diào)控的手段上，可以比之前更加靈活一點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)調(diào)控還是需要以經(jīng)濟(jì)手段為主，這里面就包括穩(wěn)定的稅收、靈活的信貸，而后讓行政手段為輔殿后，要以房?jī)r(jià)控制為核心展開(kāi)。

不再實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措

《21世紀(jì)》：具體操作層面上，中央與地方對(duì)于房地產(chǎn)的理解其實(shí)是不同的，區(qū)域市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)都有差異性，這也是總理提出分類調(diào)控的背景，所以這個(gè)管理過(guò)程之中，央地關(guān)系應(yīng)該如何梳理？

張泓銘：在房地產(chǎn)調(diào)控理論確立以后，在實(shí)施中也應(yīng)當(dāng)把握一些主要的實(shí)施策略問(wèn)題，具體的操作層面，也是需要有一定的靈活性。

現(xiàn)在大家都在談及要建立房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)效機(jī)制，事實(shí)上，長(zhǎng)效機(jī)制要和短效機(jī)制的結(jié)合來(lái)運(yùn)用。一方面抓緊長(zhǎng)效機(jī)制的研究、制定、試驗(yàn)和推廣，另一方面根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)住房市場(chǎng)嚴(yán)重的趨勢(shì)性問(wèn)題，采取或加強(qiáng)臨時(shí)性措施。這才是兩全之計(jì)。

第二，中央和地方的關(guān)系需要進(jìn)行梳理，尤其在分工的問(wèn)題上，中央政府只提出調(diào)控的目標(biāo)，并提供調(diào)控條件，不喊調(diào)控口令；而在地方政府實(shí)施調(diào)控行動(dòng)之中，具體去落實(shí)中央規(guī)定的要求。

像過(guò)去10年的房地產(chǎn)調(diào)控，政府喊一個(gè)口令，全國(guó)齊步走；現(xiàn)在是有變化了，是分類調(diào)控。市場(chǎng)過(guò)熱的地區(qū)，溫度要降低，市場(chǎng)過(guò)冷的地方，保持穩(wěn)定，不是全國(guó)一個(gè)齊步走、統(tǒng)一的一個(gè)做法。

除此之外，中央對(duì)于地方權(quán)力，應(yīng)明確規(guī)定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段等方式，以及地方政府主動(dòng)調(diào)控住房市場(chǎng)的權(quán)限。

除了嚴(yán)重的全國(guó)性房地產(chǎn)普遍問(wèn)題，中央政府應(yīng)不再實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。簡(jiǎn)言之，中央只提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，并提供調(diào)控條件，但不喊調(diào)控口令。至多，在需要時(shí)向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動(dòng)的提醒或提示。