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    城鎮(zhèn)化增速放緩:房地產(chǎn)不再是最好的生意


    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

    本月新鮮出爐的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》,提出2020年城鎮(zhèn)化率60%左右,這比之前預(yù)期的70%大幅放緩,顯示高層在城鎮(zhèn)化上以人為本的決心,以及重點(diǎn)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的態(tài)度。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 輝煌、暴利的中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)正在隱退。

    本月新鮮出爐的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》,提出2020年城鎮(zhèn)化率60%左右,這比之前預(yù)期的70%大幅放緩,顯示高層在城鎮(zhèn)化上以人為本的決心,以及重點(diǎn)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的態(tài)度。

    事實(shí)上,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速成熟,尤其是住宅市場(chǎng),已經(jīng)在快速趨近總量飽和的臨界點(diǎn);住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加大。反而是城鎮(zhèn)化所催生的其他環(huán)保、醫(yī)療、文化、消費(fèi)等服務(wù)類需求,正在逐漸擴(kuò)大。

    不論業(yè)內(nèi)人士如何樂觀,進(jìn)入2014年,開發(fā)商們還是普遍感受到了寒意,最根本的原因是行業(yè)正在接近趨勢(shì)性拐點(diǎn)

    2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積在2010年達(dá)到203億平米,城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平米,人均31.7平米。

    如果中國(guó)未來順利達(dá)到70%以上的城鎮(zhèn)化率(10億城鎮(zhèn)人口),城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300億-350億的水平達(dá)到存量的飽和。2013年底在建房地產(chǎn)面積存量約為64億平方米,其中約75%是住宅,即50億平方米的住宅。當(dāng)年新開工約14.6億平方米,維持這樣的速度,在4到7年內(nèi),也就是在2017-2020年間就會(huì)達(dá)到300億-350億的總量平衡點(diǎn)。

    這意味著,目前的這種住宅增量開發(fā)的模式是一種深度透支未來需求的模式,未來住宅市場(chǎng)的真實(shí)需求不可能支撐如此高的開發(fā)量和銷售量。

    市場(chǎng)的短期壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。3月份全國(guó)54個(gè)城市樓市成交大幅下跌,包括北京、杭州、常州等一二三線城市全部出現(xiàn)了降價(jià)。

    世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為,2014年,房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高位調(diào)整期。市場(chǎng)正在經(jīng)歷“倒春寒”,一線城市也不能幸免,市場(chǎng)將繼續(xù)分化,剛需產(chǎn)品降價(jià)是必然的。

    “房企資金壓力比較大,尤其是一些(房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品)剛性兌付將到期,比如一些信托將在今年5月份到期?!标悇潘烧f,“2014年如果發(fā)生像2012年初那樣的大型地產(chǎn)商降價(jià),對(duì)行業(yè)來說是好事?!?/p>

    盡管住宅市場(chǎng)開始下滑,但其他的細(xì)分領(lǐng)域卻依然存在機(jī)會(huì),比如社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化配套產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商們也紛紛轉(zhuǎn)型,將之作為房地產(chǎn)的相關(guān)多元化進(jìn)行培育、開發(fā),并在此基礎(chǔ)上向金融、消費(fèi)服務(wù)業(yè)延伸。

    城鎮(zhèn)化主線中,能夠分流大城市資源的中小城市和區(qū)域仍有比較多的機(jī)會(huì),比如京津冀一體化。如何推動(dòng)中心人口向新城、小城鎮(zhèn)和周邊地區(qū)疏散是當(dāng)務(wù)之急,而之前的落后地區(qū)如“環(huán)京津貧困帶”也有動(dòng)力去推動(dòng)這一進(jìn)程。(編輯王志靈)

    相關(guān)專題:中國(guó)新型城鎮(zhèn)化之路

    [責(zé)任編輯:wanggq]

    標(biāo)簽:城鎮(zhèn)化率 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)行業(yè) 

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