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    胡葆森:M2十年增80萬億 錢都跑到房地產(chǎn)那兒了


    來源:鳳凰財(cái)經(jīng)

    建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森

    鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “2014綠公司年會(huì)”于4月20日-22日在廣西南寧舉行。建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在21日的“房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型:贏在拐點(diǎn)”分論壇表示,整個(gè)貨幣M2總量,從2002年的不足20萬億,到2012年年底,那一屆政府換屆的時(shí)候,到了96萬億,去年經(jīng)過一年13%增長,現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了,如果把錢當(dāng)成水的話,土地、房產(chǎn)一定是最大的蓄水池。

    以下是胡葆森發(fā)言實(shí)錄:

    各位嘉賓、女士們、先生們,我是本次論壇的議題主席,其實(shí)就是劉總上午說的報(bào)幕的,提一些問題,引出萬科的郁亮郁總,還有易居中國的周總,給大家解疑釋惑。大家知道,現(xiàn)在無論在一線城市也好,還是在四線城市也好,所有的地產(chǎn)商都在關(guān)心一個(gè)問題,市場現(xiàn)在是怎么了,市場的風(fēng)有沒有在轉(zhuǎn),那么市場的風(fēng)如果轉(zhuǎn)的話,地產(chǎn)商應(yīng)該不應(yīng)該轉(zhuǎn),我個(gè)人是這么看的,在今天這個(gè)論壇是這樣,我先把這個(gè)形式跟大家講一下,根據(jù)這個(gè),拋出一些問題,讓郁亮和周忻每人留出15分鐘,還有黃總,嚴(yán)廳長,田明田總,其他幾個(gè)嘉賓,包括今天與會(huì)的各位嘉賓,大家都有時(shí)間來跟大家,跟周總和郁總進(jìn)行互動(dòng)。我個(gè)人是這樣,我認(rèn)為十八大之后,新型城鎮(zhèn)化這個(gè)概念拋出,郁總也說過,過去20多年是中國城鎮(zhèn)化的一個(gè)上半場。今天的20年,或者25年,或者30年,中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%到70%的時(shí)候,大約在全國平均來講,還需要20、25年或者更長時(shí)間,我們地產(chǎn)界就把它作為下半場。

    在下半場過程中,國家政策其實(shí)也在變,因?yàn)榇蠹抑溃瑥?004年開始,幾乎每年都要出政策,都要調(diào)控,調(diào)控成了一個(gè)常態(tài),今年突然李克強(qiáng)總理,新一屆政府在兩會(huì)的政府工作報(bào)告中,沒有提什么新的調(diào)控政策,我當(dāng)時(shí)也參加了兩會(huì),我說沒有提本身也是一種態(tài)度,就是政府要放開市場這只手,讓市場這只手充分地發(fā)揮它的作用,但同時(shí)要用好政府這只手,政府這只手管什么呢,管保障房,管公有住房,管中低收入階層的住房問題,同時(shí)也提出了有三個(gè)一億人概念,大家都知道,一個(gè)是在2020年以前,解決1億人口的進(jìn)城問題。這一億人口,從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市之后的住房問題,一個(gè)人假如20平米,這個(gè)需要20億平米。

    第二個(gè)一億人是目前居住在城市,但是在棚戶區(qū),或者在城中村,他們房子也需要得到改善,這有一億人,這一億人如果一人假如20到30平米說,又一個(gè)20到30億,還有一個(gè)一億人,就是要在中西部地區(qū)就近解決一億人口的城鎮(zhèn)化問題,如果也按20到30平米來說,也是二三十億平米。如果按30平方米,2020年居住標(biāo)準(zhǔn)來說,光這三個(gè)億人,大約需要90億平方米的房子,其實(shí)機(jī)會(huì)還是蠻大的。

    可是在這種情況下,為什么要提轉(zhuǎn)型呢?我個(gè)人大約在2005年的時(shí)候,杭州一次金融與房地產(chǎn)論壇上,我拋出過一個(gè)觀點(diǎn),我認(rèn)為2004年831大建之后,以資本為推手的這種市場格局的調(diào)整,已經(jīng)開始了。大家知道,我在香港工作過10年,將近10年時(shí)間,我知道市場格局的調(diào)整是任何一個(gè)行業(yè)最后走向城市化的一個(gè)必然。這個(gè)調(diào)整實(shí)際上是一個(gè)格局調(diào)整過程也是細(xì)分的過程,細(xì)分這個(gè)詞,實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)成熟的一個(gè)過程。所以細(xì)分,要分什么,市場要細(xì)分,有些企業(yè)集中在一線二線城市做,有些城市集中在三線四線城市做,有些地產(chǎn)商跨了一線、二線、三線、四線城市,這是一個(gè)市場的細(xì)分。另外還有產(chǎn)品的細(xì)分,有些人專做住宅,有些人專做商業(yè),像萬達(dá),商業(yè)和住宅都做,以商業(yè)為主,像我們黃董,做文化旅游地產(chǎn),產(chǎn)品也在細(xì)分,還有專門做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的,物流地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn),度假地產(chǎn),產(chǎn)品也在細(xì)分。

    另外商業(yè)模式也在細(xì)分,有些是做快速周轉(zhuǎn)型的,有些是做持有型的,有些是快速周轉(zhuǎn)和持有綜合都在做的,還有的是專門做一級(jí)開發(fā)的,所以商業(yè)模式也在細(xì)分,實(shí)際整個(gè)市場成熟的過程,就是一個(gè)在產(chǎn)品市場商業(yè)模式,當(dāng)然還包括營銷模式,你看我們周總,他現(xiàn)在不光是線下的交易他做,線上的交易他也做,所以借這機(jī)會(huì)我也披露一下,替他,中國時(shí)間18日,美國時(shí)間17日,剛剛在美國又上了一個(gè)上市公司,樂居(音),它是紐約,新浪微博大家知道在納斯達(dá)克,他是在主板市場,線上線下都做,商業(yè)模式作為服務(wù)商也在變,商業(yè)模式也在變。

    另外,包括我自己覺得總體上,地產(chǎn)商的戰(zhàn)略,包括市場的定位,郁總?cè)ツ暧痔岢隽巳f科要向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型,由原來的住宅提供商,向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型,我們田明田總,專門做綠色和科技住宅的,在產(chǎn)品方面,商業(yè)模式方面,市場方面,大家知道,我們是在省市縣鎮(zhèn)四級(jí)市場,都在做,所以這個(gè)轉(zhuǎn)型,我覺得實(shí)際上是一個(gè),大的形勢(shì)在變化,但是有一點(diǎn),我自己覺得,今天在座的朋友們,大家都應(yīng)該認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn),房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性,金融屬性,本身就是資本密集型產(chǎn)業(yè),和中國的金融形式,甚至和國際的金融形式都是密不可分的,美國實(shí)行了幾年量化的貨幣政策,大的資金通過不同的渠道,不同的方式,也流入了中國,也流入了中國地產(chǎn)業(yè),為這幾年市場的錢多,每個(gè)人都感受到的。

    同時(shí)還有一個(gè)屬性,它自身規(guī)模特別大。它在過去20年間,吸納了中國,因?yàn)榇蠹抑?,十六大這一屆政府,這十年間,整個(gè)貨幣M2總量,從不足20萬億,到2012年年底,那一屆政府換屆的時(shí)候,到了96萬億,去年經(jīng)過一年13%增長,現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了,土地、房產(chǎn),一定是最大的蓄水池,把錢當(dāng)成水的話。這是它自身的規(guī)模,每年將近10萬億的銷售,所以它對(duì)GDP拉動(dòng)的作用,他和其他40到50個(gè)行業(yè)高關(guān)聯(lián)度的關(guān)聯(lián)性,是其他任何行業(yè)替代不了的,所以也可以說,如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在國民經(jīng)濟(jì)地位中的支柱地位,是任何其他行業(yè)不可替代的,再加上資本屬性。

    總體上,沒有人會(huì)懷疑未來10年、20年,中國房地產(chǎn)業(yè)還要持續(xù)健康發(fā)展,同時(shí)在這樣一個(gè)大背景下,格局調(diào)整了,我8年前預(yù)測(cè)調(diào)整最后兩個(gè)結(jié)果,今天已經(jīng)看到了,第一,每個(gè)城市的前10大地產(chǎn)商,基本上控制了這個(gè)市場份額的60%以上,這基本在這70個(gè)大中城市,現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)這樣一種結(jié)局。第二,大中城市的前10大地產(chǎn)商,有一半以上都不是本土的,也就是中國現(xiàn)在排在前20位、前30位的,在全國擴(kuò)張的地產(chǎn)商,也都進(jìn)入了這70個(gè)大中城市的一大部分城市。萬科現(xiàn)在是在五六十個(gè),恒大據(jù)說將近100個(gè)城市。這前20大地產(chǎn)商,控制了前70大城市的至少30%到40%份額,再加上那些本土地產(chǎn)商的一部分,所以每個(gè)前10大地產(chǎn)商控制60%份額,前10大地產(chǎn)商,一半以上來自于外地,不是本土的,這是過去8年市場格局調(diào)整結(jié)果。

    這個(gè)格局的調(diào)整提醒我們,我們?cè)谶@樣一種市場,一個(gè)趨勢(shì)下,你需要不需要轉(zhuǎn)型,怎么轉(zhuǎn),市場怎么轉(zhuǎn),產(chǎn)品怎么轉(zhuǎn),商業(yè)模式怎么轉(zhuǎn),這是問題。

    相關(guān)專題:2014中國綠公司年會(huì)

    [責(zé)任編輯:zhangfj]

    標(biāo)簽:胡葆森 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)論壇 

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