建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “2014綠公司年會(huì)”于4月20日-22日在廣西南寧舉行。建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在21日的“房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型：贏在拐點(diǎn)”分論壇表示，整個(gè)貨幣M2總量，從2002年的不足20萬億，到2012年年底，那一屆政府換屆的時(shí)候，到了96萬億，去年經(jīng)過一年13%增長，現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了，如果把錢當(dāng)成水的話，土地、房產(chǎn)一定是最大的蓄水池。

以下是胡葆森發(fā)言實(shí)錄：

各位嘉賓、女士們、先生們，我是本次論壇的議題主席，其實(shí)就是劉總上午說的報(bào)幕的，提一些問題，引出萬科的郁亮郁總，還有易居中國的周總，給大家解疑釋惑。大家知道，現(xiàn)在無論在一線城市也好，還是在四線城市也好，所有的地產(chǎn)商都在關(guān)心一個(gè)問題，市場現(xiàn)在是怎么了，市場的風(fēng)有沒有在轉(zhuǎn)，那么市場的風(fēng)如果轉(zhuǎn)的話，地產(chǎn)商應(yīng)該不應(yīng)該轉(zhuǎn)，我個(gè)人是這么看的，在今天這個(gè)論壇是這樣，我先把這個(gè)形式跟大家講一下，根據(jù)這個(gè)，拋出一些問題，讓郁亮和周忻每人留出15分鐘，還有黃總，嚴(yán)廳長，田明田總，其他幾個(gè)嘉賓，包括今天與會(huì)的各位嘉賓，大家都有時(shí)間來跟大家，跟周總和郁總進(jìn)行互動(dòng)。我個(gè)人是這樣，我認(rèn)為十八大之后，新型城鎮(zhèn)化這個(gè)概念拋出，郁總也說過，過去20多年是中國城鎮(zhèn)化的一個(gè)上半場。今天的20年，或者25年，或者30年，中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%到70%的時(shí)候，大約在全國平均來講，還需要20、25年或者更長時(shí)間，我們地產(chǎn)界就把它作為下半場。

在下半場過程中，國家政策其實(shí)也在變，因?yàn)榇蠹抑溃瑥?004年開始，幾乎每年都要出政策，都要調(diào)控，調(diào)控成了一個(gè)常態(tài)，今年突然李克強(qiáng)總理，新一屆政府在兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，沒有提什么新的調(diào)控政策，我當(dāng)時(shí)也參加了兩會(huì)，我說沒有提本身也是一種態(tài)度，就是政府要放開市場這只手，讓市場這只手充分地發(fā)揮它的作用，但同時(shí)要用好政府這只手，政府這只手管什么呢，管保障房，管公有住房，管中低收入階層的住房問題，同時(shí)也提出了有三個(gè)一億人概念，大家都知道，一個(gè)是在2020年以前，解決1億人口的進(jìn)城問題。這一億人口，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市之后的住房問題，一個(gè)人假如20平米，這個(gè)需要20億平米。

第二個(gè)一億人是目前居住在城市，但是在棚戶區(qū)，或者在城中村，他們房子也需要得到改善，這有一億人，這一億人如果一人假如20到30平米說，又一個(gè)20到30億，還有一個(gè)一億人，就是要在中西部地區(qū)就近解決一億人口的城鎮(zhèn)化問題，如果也按20到30平米來說，也是二三十億平米。如果按30平方米，2020年居住標(biāo)準(zhǔn)來說，光這三個(gè)億人，大約需要90億平方米的房子，其實(shí)機(jī)會(huì)還是蠻大的。

可是在這種情況下，為什么要提轉(zhuǎn)型呢？我個(gè)人大約在2005年的時(shí)候，杭州一次金融與房地產(chǎn)論壇上，我拋出過一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為2004年831大建之后，以資本為推手的這種市場格局的調(diào)整，已經(jīng)開始了。大家知道，我在香港工作過10年，將近10年時(shí)間，我知道市場格局的調(diào)整是任何一個(gè)行業(yè)最后走向城市化的一個(gè)必然。這個(gè)調(diào)整實(shí)際上是一個(gè)格局調(diào)整過程也是細(xì)分的過程，細(xì)分這個(gè)詞，實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)成熟的一個(gè)過程。所以細(xì)分，要分什么，市場要細(xì)分，有些企業(yè)集中在一線二線城市做，有些城市集中在三線四線城市做，有些地產(chǎn)商跨了一線、二線、三線、四線城市，這是一個(gè)市場的細(xì)分。另外還有產(chǎn)品的細(xì)分，有些人專做住宅，有些人專做商業(yè)，像萬達(dá)，商業(yè)和住宅都做，以商業(yè)為主，像我們黃董，做文化旅游地產(chǎn)，產(chǎn)品也在細(xì)分，還有專門做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，物流地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)，度假地產(chǎn)，產(chǎn)品也在細(xì)分。

另外商業(yè)模式也在細(xì)分，有些是做快速周轉(zhuǎn)型的，有些是做持有型的，有些是快速周轉(zhuǎn)和持有綜合都在做的，還有的是專門做一級(jí)開發(fā)的，所以商業(yè)模式也在細(xì)分，實(shí)際整個(gè)市場成熟的過程，就是一個(gè)在產(chǎn)品市場商業(yè)模式，當(dāng)然還包括營銷模式，你看我們周總，他現(xiàn)在不光是線下的交易他做，線上的交易他也做，所以借這機(jī)會(huì)我也披露一下，替他，中國時(shí)間18日，美國時(shí)間17日，剛剛在美國又上了一個(gè)上市公司，樂居(音)，它是紐約，新浪微博大家知道在納斯達(dá)克，他是在主板市場，線上線下都做，商業(yè)模式作為服務(wù)商也在變，商業(yè)模式也在變。

另外，包括我自己覺得總體上，地產(chǎn)商的戰(zhàn)略，包括市場的定位，郁總?cè)ツ暧痔岢隽巳f科要向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，由原來的住宅提供商，向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，我們田明田總，專門做綠色和科技住宅的，在產(chǎn)品方面，商業(yè)模式方面，市場方面，大家知道，我們是在省市縣鎮(zhèn)四級(jí)市場，都在做，所以這個(gè)轉(zhuǎn)型，我覺得實(shí)際上是一個(gè)，大的形勢(shì)在變化，但是有一點(diǎn)，我自己覺得，今天在座的朋友們，大家都應(yīng)該認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性，金融屬性，本身就是資本密集型產(chǎn)業(yè)，和中國的金融形式，甚至和國際的金融形式都是密不可分的，美國實(shí)行了幾年量化的貨幣政策，大的資金通過不同的渠道，不同的方式，也流入了中國，也流入了中國地產(chǎn)業(yè)，為這幾年市場的錢多，每個(gè)人都感受到的。

同時(shí)還有一個(gè)屬性，它自身規(guī)模特別大。它在過去20年間，吸納了中國，因?yàn)榇蠹抑?，十六大這一屆政府，這十年間，整個(gè)貨幣M2總量，從不足20萬億，到2012年年底，那一屆政府換屆的時(shí)候，到了96萬億，去年經(jīng)過一年13%增長，現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了，土地、房產(chǎn)，一定是最大的蓄水池，把錢當(dāng)成水的話。這是它自身的規(guī)模，每年將近10萬億的銷售，所以它對(duì)GDP拉動(dòng)的作用，他和其他40到50個(gè)行業(yè)高關(guān)聯(lián)度的關(guān)聯(lián)性，是其他任何行業(yè)替代不了的，所以也可以說，如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，在國民經(jīng)濟(jì)地位中的支柱地位，是任何其他行業(yè)不可替代的，再加上資本屬性。

總體上，沒有人會(huì)懷疑未來10年、20年，中國房地產(chǎn)業(yè)還要持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)在這樣一個(gè)大背景下，格局調(diào)整了，我8年前預(yù)測(cè)調(diào)整最后兩個(gè)結(jié)果，今天已經(jīng)看到了，第一，每個(gè)城市的前10大地產(chǎn)商，基本上控制了這個(gè)市場份額的60%以上，這基本在這70個(gè)大中城市，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)這樣一種結(jié)局。第二，大中城市的前10大地產(chǎn)商，有一半以上都不是本土的，也就是中國現(xiàn)在排在前20位、前30位的，在全國擴(kuò)張的地產(chǎn)商，也都進(jìn)入了這70個(gè)大中城市的一大部分城市。萬科現(xiàn)在是在五六十個(gè)，恒大據(jù)說將近100個(gè)城市。這前20大地產(chǎn)商，控制了前70大城市的至少30%到40%份額，再加上那些本土地產(chǎn)商的一部分，所以每個(gè)前10大地產(chǎn)商控制60%份額，前10大地產(chǎn)商，一半以上來自于外地，不是本土的，這是過去8年市場格局調(diào)整結(jié)果。

這個(gè)格局的調(diào)整提醒我們，我們?cè)谶@樣一種市場，一個(gè)趨勢(shì)下，你需要不需要轉(zhuǎn)型，怎么轉(zhuǎn)，市場怎么轉(zhuǎn)，產(chǎn)品怎么轉(zhuǎn)，商業(yè)模式怎么轉(zhuǎn)，這是問題。