新一輪城鎮(zhèn)化:誰將在競爭中突圍
在中國,有30多個省會城市,290多個地級市,300多個縣級市,每座城市都在蓋自己的房子。
機(jī)器的轟鳴聲響徹中國大地。在中國,有30多個省會城市,290多個地級市,300多個縣級市,每座城市都在蓋自己的房子。
4月9日,在聚焦梅溪湖·新型城鎮(zhèn)化(長沙)高峰論壇上,北大光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)系教授、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所所長陳玉宇打開他的PPT,上面展示出中國的經(jīng)濟(jì)地圖。每座城市對應(yīng)一座山峰,山峰的高度代表著每平方公里上有多少GDP,GDP越高,意味著該地集中了越多的生產(chǎn)活動。集中了越多的人口,則生產(chǎn)效率越高。
中國主要生產(chǎn)活動集中在南部沿海、長三角、環(huán)渤海、西安、成都、重慶。關(guān)注中國城鎮(zhèn)化路徑非常重要的戰(zhàn)略思考是,“我們再也不允許代表上海、北京的山峰更高了,大城市正在變得越來越可怕。”陳玉宇說。他認(rèn)為,未來中國600多個城市中,只有100個城市能集聚資源,形成新的“山峰”。
新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中,城市間的競爭會變得更加激烈,誰將踏上飛馳的“列車”?
二線城市長沙的機(jī)遇
與中部城市武漢和鄭州等城市相比,長沙需要加速。
2012年中國指數(shù)研究院曾從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)發(fā)展水平、城市化發(fā)展程度、商業(yè)地產(chǎn)成熟度、城市交通狀況等五大維度出發(fā),通過26個分項指標(biāo)全面評價各城市商業(yè)繁榮程度。研究結(jié)果顯示,武漢當(dāng)選中部城市商業(yè)繁榮度排行榜首位,長沙和鄭州實力相近,排名第二、三位。但在長沙市委常委、大河西先導(dǎo)區(qū)管委會黨工委書記、管委會主任趙文彬看來,長沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不如鄭州。
從研究者的角度出發(fā),趙文彬認(rèn)為,長沙已走到一個關(guān)鍵時期,短時間內(nèi)或?qū)⒚媾R質(zhì)的飛越。
據(jù)趙文彬分析,2013年湖南省的城鎮(zhèn)化率為48%,按照國務(wù)院公布的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,湖南作為一個中等發(fā)達(dá)的省會,城市化率2020年預(yù)計達(dá)到60%的全國平均值。這意味著湖南省城鎮(zhèn)常住人口可以達(dá)到4100萬。按照世界城市聚集的規(guī)律,長沙作為湖南的單一中心城市,保守估計聚集15%的人口,其城市人口規(guī)??蛇_(dá)到650萬。2013年,長沙常住人口為310萬。也就是說,未來將增加340萬人口,等于再造一個長沙。從人口凈流入的角度來看,長沙存在著巨大的市場需求。趙文彬認(rèn)為,盡管長沙房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會出現(xiàn)波動,但是長期看好。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看,按照國際通行的標(biāo)準(zhǔn),湖南工業(yè)發(fā)育的水平是完全可以支撐起湖南60%的城鎮(zhèn)化率。長沙2013年的工業(yè)增加值是3950億,第三產(chǎn)業(yè)的增加值比工業(yè)增加值少了1000多億,武漢的第二產(chǎn)業(yè)增加值是4400億,第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比其第二產(chǎn)業(yè)增加值少8億,鄭州第二產(chǎn)業(yè)的增加值是3500億,其第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比第二產(chǎn)業(yè)少90億。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),長沙的第三產(chǎn)業(yè)將面臨重大發(fā)展。與此同時,也將催生房地產(chǎn)需求。
長沙市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2013年長沙三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.1∶55.1∶40.8,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由2005年的93.6%提升至2013年的95.9%;2013年,除望城(GDP全省排名第14位)外,長沙其余區(qū)縣(市)GDP總量位居全省前十,且望城、瀏陽、寧鄉(xiāng)GDP增速位列全省前四。
方興地產(chǎn)副總裁張志超并不擔(dān)心長沙的新城建設(shè)會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空洞化的問題,相反,他認(rèn)為長沙的城市建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其城鎮(zhèn)化水平和工業(yè)化水平。作為新的城市中心,長沙大河西先導(dǎo)區(qū),尤其是梅溪湖新城有城市依托。它并不獨立于城市之外,而是一個臨江且南側(cè)有大學(xué)城,北側(cè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的新區(qū),具有產(chǎn)業(yè)和智力支持。這亦是方興選擇作為一級開發(fā)商深度參與長沙梅溪湖新城建設(shè)的重要原因之一。
國家新政學(xué)院、新型城鎮(zhèn)化研究中心副主任、研究員黃錕也認(rèn)為,未來長沙、株洲、湘潭城市群發(fā)展必然提速。陳玉宇表示,長沙也是未來100個有競爭力的城市之一。
打造有吸引力的城市
無論從宏觀還是微觀角度分析,在專家眼里,長沙都是一個具有潛力的城市。然而,城市是市場力量自然選擇的結(jié)果,如何讓城市變得更有吸引力,如何讓更多的人來居???
梅溪湖投資(長沙)有限公司董事長彭心曠表示,就位于長沙先導(dǎo)新區(qū)的梅溪湖新城而言,“我們堅持環(huán)境的規(guī)劃,環(huán)境的打造放在優(yōu)先位置。”
湖南長沙梅溪湖位于湘江支流龍王港畔,過去曾是行洪區(qū),居民長期受到洪澇災(zāi)害的威脅。2009年開始,32平方公里的梅溪湖國際新城啟動大規(guī)模的開發(fā)建設(shè),新城定位為兩型示范區(qū)、國際服務(wù)區(qū)和科技新城,修筑了3000畝的湖面,全面整治了龍王港河道。4年來,已完成總投資超過400億元,獲批首批“全國綠色生態(tài)示范城區(qū)”和“國家智慧城市創(chuàng)建試點城區(qū)”,水患變成了水利。這是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的縮影。先導(dǎo)區(qū)成立5年來,核心區(qū)完成政府投資600多億元,帶動全社會固定資產(chǎn)投資2000億元,新增城市面積40平方公里,城市人口40多萬,要素的快速聚集使新城規(guī)模和品質(zhì)得到倍升。
據(jù)介紹,大河西先導(dǎo)區(qū)堅持整體規(guī)劃、成片開發(fā)、全面推進(jìn),從2009年開始,同步啟動14.8平方公里的梅溪湖國際新城一期、7.8平方公里的濱江商務(wù)新城和19.2平方公里的洋湖生態(tài)新城的開發(fā)建設(shè),按照第一年完成征地拆遷和規(guī)劃設(shè)計,第二年完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),第三年開始產(chǎn)業(yè)項目和引領(lǐng)性項目建設(shè)的步驟,實現(xiàn)城市面貌的變化。從2011開始,先導(dǎo)區(qū)實施南拓西進(jìn)戰(zhàn)略,18平方公里的梅溪湖國際新城二期和39平方公里的大王山旅游度假區(qū)同步啟動征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。四年內(nèi)先導(dǎo)區(qū)共鋪排了近100平方公里的新城功能片區(qū)開發(fā),完成投資近800億元,以大額投入、集中投入、快速成投入,使新城迅速見到形象,形成市場熱點。
先導(dǎo)區(qū)堅持科學(xué)定位和高起點規(guī)劃,以“規(guī)劃服務(wù)定位”、“規(guī)劃對接市場”的原則,邀請KPF、阿特金斯、漢斯霍蘭因、京琦新等國際頂級的規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊編制了空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、各項總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、重點片區(qū)控制規(guī)劃和項目設(shè)計。
彭心曠介紹說,梅溪湖新城尤其強調(diào)步行體系的建設(shè),并同步進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的配套建設(shè)。張志超認(rèn)為,促成真正的居住氛圍,教育、醫(yī)療、交通的配套缺一不可。
據(jù)了解,梅溪湖東片區(qū)和西片區(qū)一共規(guī)劃了17所學(xué)校,目前已經(jīng)建成2所學(xué)校,今年9月份還要建成、開學(xué)4所學(xué)校。“這些學(xué)校都是湖南最好的學(xué)校。”張志超說。另外,已開建一所三甲,正在引進(jìn)第二所三甲醫(yī)院。
從記者幾天的體驗來看,河?xùn)|與河西的交通相當(dāng)順暢。梅溪湖新城的地鐵去年已建成,即將正式開通。
對于一個新城來說,產(chǎn)業(yè)的重要性更是不言而喻。中央黨校研究室巡視員曾業(yè)松研究員認(rèn)為,新城必須要由產(chǎn)業(yè)支撐,梅溪湖未來應(yīng)該堅持發(fā)展高端服務(wù)業(yè),并從區(qū)域上整體布局。另外,梅溪湖新城建設(shè)中,政府和市場的關(guān)系如何定位,如何形成合作開發(fā)的格局,經(jīng)驗仍需進(jìn)一步總結(jié)。曾業(yè)松進(jìn)一步表示,政府要開明,企業(yè)家要發(fā)揮重大的主體作用。(編輯袁一泓徐煒旋)
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